商业地产

　　穆迪分析公司的数据显示，由于多户住宅和办公楼价格下跌的拖累，美国商业地产价格一季度下跌了1%左右，这是自2011年以来首次下跌。

　　穆迪分析公司首席经济学家马克赞·迪说：“更多的价格下跌即将到来。”

　　商业地产公司表示，到目前为止，高价房价格下跌更为明显。其价值加权价格指数已连续8个月下跌，3月份较去年同期下跌5.2%。

　　凯投宏观（CapitalEconomics）预计美国商业地产行业的价值将从峰值下降22%到谷底。由于疫情爆发后租金和入住率的下降，办公楼的情况会更糟。

　　凯投宏观副首席房地产经济学家雷丘拉说：“美国办公楼行业的前景特别黯淡。”

　　根据凯投的宏观数据，自疫情爆发以来，人们转向远程或混合工作模式，导致旧金山、西雅图、洛杉矶、芝加哥、纽约和华盛顿办公楼的估值急剧下降。

　　波士顿咨询集团（BostonConsulting）上周发布的一份报告显示，疫情引发的远程办公趋势使美国办公楼的房地产呈螺旋式下降，许多办公楼面临废弃的风险。

　　该公司估计，美国60%至65%的办公空间将空置，“这意味着约15亿平方英尺（约1.39亿平方米）的办公空间可能会被废弃，这将给业主带来400亿至600亿美元的收入损失。”

　　“厄运循环”

　　上个月，伯克希尔·哈撒韦董事会副主席查理·芒格表示，美国商业房地产市场正在酝酿一场风暴，随着房地产价格的下跌，它“充满了不良贷款”。随着区域性银行努力保留存款，以应对过去一年利率的急剧上升，这无疑将加剧该行业面临的困境。

　　根据美联储上周发布的半年度金融稳定报告，银行占2022年第四季度商业地产贷款余额的60%以上，不包括农场和住宅物业，尤其是小型机构。分析人士表示，小型贷款机构持有70%的商业地产贷款。

　　报告称，“房地产价值的调整可能相当大，因此可能会导致银行的信贷损失”。诚然，第一季度额外计提了6.43亿美元的信贷损失拨备，主要是因为预计商业贷款损失会增加。

　　更糟糕的是，3月份和签名银行的关闭导致美国银行业收紧了贷款标准，这可能会进一步增加商业房地产行业的压力。

　　美联储上周发布的季度高级贷款专员意见调查（SLOOS）显示，对美国经济前景的担忧，美国银行业一季度收紧商业地产贷款条件的比例显著上升，从2022年第四季度的61.1%上升到68.3%。

　　国民西敏寺银行凯文·康明斯告诉《中国商业新闻》，这只低于之前经济衰退期间的峰值。“2020年新冠肺炎峰值为74.2%，2008年全球金融危机峰值为87.0%，1990-91年经济衰退峰值为69.4%。”他说。

　　凯投宏观北美首席经济学家保罗·阿什沃思认为，“厄运循环”（doomloop）风险正在形成，银行收缩贷款导致商业地产价格大幅下跌，增加了违约风险，导致银行进一步削减信贷。

　　根据房地产数据提供商Trepp的数据，超过1.4万亿美元的美国商业地产贷款将于2027年前到期，其中约2700亿美元将于今年到期。办公楼支持的贷款在到期债务负担中所占比例最大，其次是多户住宅和零售物业。银行家和分析师表示，许多借款人面临的问题是，他们是否可以进行再融资或重组贷款，以避免违约，而空置率高的旧房地产面临着最大的再融资挑战。

　　RBCBlueBay资产管理公司分析师瓜内拉表示，随着企业对自身需求的重新评估，“办公地产目前面临着最大的再融资风险”。

　　自金融危机以来，基金经理的配置已降至最低

　　根据美国银行（BankofAmerica）根据最新的全球基金经理调查，基金管理公司将其在商业地产领域的配置降至自2008年全球金融危机以来的最低水平。

　　根据美国银行月度基金经理调查，5月份全球净19%的基金经理减持该板块，配置降至2008年12月以来的最低水平。去年4月，投资者配置达到16年来最高水平，净19%的基金经理增持该行业，凸显了投资者对该行业态度的快速变化。

　　美国银行商业抵押贷款支持证券策略主管艾伦•托德说：“这些更有限的贷款实践在多大程度上阻碍了现有借款人对商业房地产贷款的再融资，仍有待观察。”

　　投资者还担心，商业房地产领域的问题可能会升级为金融市场稳定的威胁，并对经济产生广泛影响。

　　在接受美国银行调查的基金经理中，近一半的人认为商业地产是系统性事件最有可能发生的原因。相比之下，只有8%的人认为，美国政府债务上限僵局导致美国主权债务评级下调是主要风险。