世茂大厦,世茂大厦,世茂大厦写字楼,世茂大厦租金,潍坊西路55号写字楼,八佰伴写字楼,陆家嘴写字楼,写字楼,世茂大厦物业费

一句话结论：上海世茂大厦（潍坊西路 55 号）真实租金 3.5–4.5 元/㎡/天，站内 15 套在租、可见 10 套 7,733㎡ 面积加权 3.84 元；运营方精装轨低至 2.8 元。而全网模板站统一报到 7.5–9.9 元——那是 2018 年开业时的价格，八年后市场已经腰斩，报价没动。另外提醒一句：这栋楼物业费 36–38 元/㎡/月，全商圈最高，实挂 3.5 元的全成本是 6.3–7.9 元，谈价前必须把这笔账算清；业主世茂集团正处在债务重组与资产处置期，租约条款要额外留心。

参数速览

价格分档表（含全成本）

全成本＝日租金÷得房率＋物业费折算，按得房率 72%（36 元物业）计，得房率按 75% 算低 0.26 元。

A 轨站内 10 套实挂明细（50–1,756㎡，梯度不算干净——585–930㎡ 中间段普遍 4.2–4.5，两端反而 3.5–3.8，大面积不天然便宜，按套谈）：

B 轨两个口径要注意：桔伴空间（7 层运营方）178㎡ 2.8 元、98㎡ 2.8 元，精装全家具拎包入驻，比站内实挂低 20–28%；另有 128㎡ 报 4.9 元"含物业费"（月租 19,077），与"物业另付 38 元"两说并存，签约前问清物业谁付。注意这组价差不是装修溢价：带家具的精装轨 2.8 元反而低于业主端实挂，说明桔伴在让价抢租户——本项目一贯的"精装溢价是否高于 1.37 元自装分界线"判据在这里不适用，B 轨该直接拿：能接受桔伴的交付标准，就别自己租业主端空置再花钱装修。

谈价三步：第一步先问出租方是谁——业主端直租还是桔伴运营，两者价格与服务边界不同；第二步确认计租面积口径（得房率 70–78 四说，按建面报 3.5 元和按使用面报 3.5 元差出一档物业费的量级）；第三步把免租期、空调加时费率、车位费（1,500 固定还是 800 非固定）三件小事一次谈完——2026 年租方市场，本商圈普遍可谈 1–3 个月免租，世茂处在处置期，对快速成交的租户让步空间更大。

C 轨是本楼最意外的算例：物业 38 元/㎡/月全商圈最高，摊到人均就是大头——物业费越高的楼，联合办公相对越划算：

原因不在租金在物业：38 元/㎡/月摊到人均 15㎡ 就是 570 元/人/月，联合办公打包免掉了。这条规律在此前裕安（工位贵 45–124%）、福兴（按工位便宜 28%）、普联（贵 25–56%）三栋楼都是"散租便宜"，世茂是第一个"联合办公便宜"的正例——变量是物业费在人均口径下的权重。

三个卖点

一、2018 年的准新楼，卖 2015 年的价格。 GENSLER 设计、LEED 金级认证、白玉兰奖，曾以"世茂集团新总部"规格交付——这套硬件在陆家嘴商圈通常卖 6.5–9 元（世纪汇同档），这里实挂 3.5–4.5。用七成的价格买同代次的新楼，是这栋楼最硬的理由。参照商圈几个坐标：泰康保险大厦（2016 年）主流 4–7、世纪汇广场精装 7.2–8.5、华润时代 4.5–5.5——世茂用更低的实挂价给出了更新的硬件。

二、楼下 1 万方 Mini Mall＋一棵百年古银杏。 写字楼和商业分开管理，员工三餐、商务招待、便利店不出楼，高峰时段还有世纪大道站 12 号口班车；门口的百年古银杏列入浦东古树名录（市二级保护树木），大厦为它预留 12 米保护半径、做金属保护地雕、挖排水沟——接待客户有故事可讲。Sense 人脸前台（1 秒识别＋防跟随）、MAXHUB 会议平板、AI 客服是实打实的智能配置，对讲排面的公司是加分项。

三、精装轨 2.8 元，小团队入场价。 178㎡ 两隔间＋10 工位、全套家具、人脸门禁，月租加物业 21,924 元，12 人摊下来 1,827 元/人；98㎡ 六人套 12,070 元全包。对 20 人以内、不想装修的团队，这个价格在 2018 年后的甲级楼里很难找到第二家——同商圈带家具的独立整间普遍要 4 元以上。

两个必须接受的点

一、物业费 36–38 元是全商圈最高，"低租金"是表象。 36 元折到使用面积是 1.67 元/天，相当于净租金的四成多：3.5 元实挂的全成本 6.53 元，已经超过华润时代主流 4.5–5.5 档的全成本。谈价时盯实挂价没用，要把免租期长度和空调加时费率一起谈——VAV 中央空调只开到 18:00，周六加班需申请。

二、业主正处在债务重组期，租约要写保护条款。 世茂集团 2025 年完成境外债务重组（115 亿美元旧债解除、转约 80 亿美元新票据＋可转债）、238 亿境内贷款展期至 2035，本楼被列入其经营性资产处置包，百科已标注该楼"在售和在售房源各约 100 个"的处置口径。对租户的实际影响：产权方可能变更，签约时把"买卖不破租赁"、优先续租权、装修补偿写进合同；同时别指望长约里的免租期加码——业主现金流优先，让利以短平快为主。地铁也是短板：商城路站 700–916 米（五说）、世纪大道站约 1.3 公里，在八佰伴商圈属于地铁最远的一档，靠班车补——重度依赖地铁通勤的团队慎选，谈价时这也是现成的压价理由。

常见问题

Q：网上怎么报到 9.9 元？ A：那是 2018 年开业定价。模板站（shsmds、pdsmds 等）把这张价目表原样搬了八年，365淘楼 7.5 也是同一来源。真实市场看实挂：3.5–4.5 元，运营方精装轨 2.8 元。

Q：3.5 元租这里，最后每月每平米花多少？ A：按得房率 72% 算，加物业后约 6.5 元/使用㎡/天；4.5 元那档约 7.9 元。报价在全商圈属中档，全成本属中高——物业费吃掉四成。

Q：租散租还是租联合办公？ A：12 人以内选联合办公（全含 1,400–1,500 元/人，比散租全包便宜 20–30%，且免物业、免水电、免保洁）；20 人以上、要独立形象墙和自定义装修的选散租，拿 3.5 元档大面积去谈。

Q：世茂卖楼会影响我办公吗？ A：处置期内大宗交易是常态，但"买卖不破租赁"。实际风险是服务标准波动和续租不确定性：合同里写清物业服务标准、优先续租权和装修补偿即可。

联系方式

上海世茂大厦写字楼租赁咨询：021-58817916（上海写字楼网浦东站）。带需求（人数／预算／面积）来电，当天安排实地看房，可代核产证性质、物业合同条款与免租期方案，散租与桔伴精装轨均可带看。