裕安大厦写字楼,裕安大厦办公楼,东方路写字楼

裕安大厦（东方路 738 号，1995 年，31 层）的真实租金是 1.58 – 4.2 元/㎡/天，主流 2.2 – 2.8 元。站内 14 套在租房源里可见的 10 套、合计 5,874㎡，全部落在 2.1 – 2.8 之间，面积加权 2.37 元。

核价表上的旧值 4.0 – 4.5 元，高出一倍，原因不是楼涨了，是样本采错了对象：它的两个来源一个是联合办公平台（5.1 元），一个是把联合办公品牌报价当楼价的网站（4.5 元）。这栋楼 3 层就是 FUNWORK，工位 1,300 – 2,000 元/月——工位价折成日租，正好是 4–5 元。那是工位的价，不是写字楼的价。

三个数字先记住：物业费 20 元/㎡/月（含工作日中央空调基础能耗）、得房率 70%（60%–75% 各说）、世纪大道站 140 – 222 米（2/4/6/9 四轨）。

参数速览

租金：三条报价带，主流 2.2 – 2.8

三条带里最值得看的是第一条：面积越大越便宜，这条线非常干净。950㎡ 2.1、839㎡ 2.2、759㎡ 2.3、628㎡ 2.4、520㎡ 2.5——面积每降一档，单价涨 0.1 元；到 116–310㎡ 又回到 2.6–2.7。同一栋楼、同一装修标准，950㎡ 和 116㎡ 差 24%。 所以这栋楼不适合"先看小面积报价再算总价"——小面积天然贵一档。

另外要注意 1,280㎡ 那套 2.5 元：它是站内最大的一套，价格却没到最低，说明它不是标准交付（大概率带装修或带隔断），签约前需要确认交付标准，别拿它当"大面积标准价"。

全成本：2.5 元不便宜，4.52 元才是真价

裕安最容易被误读的地方在这儿——租金看着是全商圈最低一档，全成本只是中游。

租金 2.5 元 ÷ 得房率 70%，使用面积单价已经 3.57 元；再加物业费 20 元（折 0.67 元/㎡/天，除 0.7 后 0.95 元），全成本 4.52 元/使用㎡/天。放在八佰伴商圈里：

一句话：裕安的租金比汤臣低 0.5 元，全成本只低 0.18 元。 差额几乎全被物业费和得房率吃掉了。物业费每降 6 元，相当于得房率提高 5 个百分点——这话在裕安身上是反向成立的：它的 20 元物业费不算高，但配上 70% 得房率，就把"2.5 元"的便宜抵消了一半。

按 1.58 元那套特价房算，全成本只有 3.21 元，比中电的 3.52 还低——这是全楼唯一能进"全商圈最低"的房源，但它有硬条件：24 个月起租、押二付二、92㎡ 不可分割。

三个卖点

一、位置是硬通货，价格是软的。 世纪大道站 140–222 米，2/4/6/9 四轨交汇，是浦东唯一四线换乘站；九六广场 79–124 米、第一八佰伴 723 米、楼下 19–134 米内挤着兴业、浦发、中信、华夏、中行、农行六家银行网点。同样是"世纪大道站 200 米级"，汤臣金融 2.5–4.5、世界广场 2.9–6.5，裕安 2.1–2.8。 这栋楼的价格没跟上它的位置。

二、1.58 元是全商圈最便宜的小团队入场券。 92㎡ 精装、2 个隔断、7 个工位，月租 4,360.8 元，加物业 1,840 元，合计 6,261 元，折 894 元/工位/月。同一栋楼 3 层的 FUNWORK，一个工位 1,300–2,000 元。也就是说：在楼里租联合办公，7 个工位要 1.05 万；自己在楼上租一整间，6,261 元。 差 40%。代价是要自己买桌椅、自己找前台、自己签两年。

三、这栋楼是浦东开发开放史的实物。 1991 年 6 月 24 日，裕安实业总公司在东方路张杨路口的 2-2B 地块奠基，成为全国第一家进入浦东开发的省级公司，领头签下浦东新区第一块土地批租；1993 年 9 月封顶，是浦东首幢超高层大厦；1995 年 6 月 26 日落成。设计、施工、监理全部是安徽本土队伍，钢材用马钢、水泥用海螺——一栋楼把安徽的建筑业和建材业送进了上海滩。带客户看房时讲这段，比讲"层高 3.6 米"有用。

两个必须接受的点

一、31 年楼龄，硬件是真的旧。 多个渠道用同一句话描述它："由于楼龄较长，内部硬件设施已经略显陈旧，但基本能满足绝大多数企业的办公需求。" 中央空调是 1995 年的特灵机组配克雷顿蒸汽锅炉，智能管理是上海高科的 TA 系统——当年是顶配，现在是"还能用"。净高只有 2.5 米（一说 2.4），做吊顶加地板的现代办公会很压抑；100 个车位配 4 万㎡，开车通勤基本靠抢。

二、参数乱、注册口径打架，必须现场逐项确认。 层数 29/30/31/32/38 五说、得房率 60/67/70/75 四说、物业费 16.9/20/20.8/23 四说、车位 100/700 两说。更要紧的是注册：站内 14 套全部标注"可注册"，办办网写"提供注册"，但中原地产的楼盘页明确写"注册公司：否"，顺企写"不涉外"。这不是数据错误，是老楼分证造成的真实差异——有的单元产权清晰可注册，有的不行。签约前拿房产证复印件去市场监管局核一遍，比看任何网站都准。空调加时费也一样：顺企写 0.00 元/小时，但整楼空调 18:30 停机，加班多的团队务必书面确认加时价格和最小计费单位。

在售：8,000 元和 32,174 元，差 4 倍

同一栋楼、同一个年份，单价差 4 倍，这不正常。8,000 元/㎡ 低于同楼主流报价一半以上，先查产权性质、抵押查封、是否使用权房，再谈价格。 中原那套 115㎡ 32,174 元/㎡ 与必屋客 28,000–35,000 元的口径一致，是这栋楼的真实二手价——按 2.5 元租金算，毛回报只有 2.8%，比理财高不了多少。买这栋楼，只有买到 8,000–15,000 元/㎡ 的价位才有账可算。

常见问题

Q：裕安大厦租金到底多少？网上有说 4.5 元的。A：写字楼散租主流 2.1–2.8 元/㎡/天。4.5–5.5 元是联合办公/L 型口径——楼里 3 层的 FUNWORK 工位 1,300–2,000 元/月，折算成日租就是 4–5 元；另有四个代理官网把整栋楼统一挂 4.5–5.5 元（167–736㎡ 全部同价，统一一口价＝心理价）。要租写字楼，按 2.2–2.8 谈。

Q：物业费 20 元贵不贵，包含空调吗？A：在八佰伴商圈属中档（隆宇 7 楼以上 8 元、中电 12 元、众城 16 元、汤臣 18 元、裕安 20 元、华诚 20.5 元、华都 25–27.7 元、泰康 40 元）。20 元含工作日 8:30–18:30 的中央空调基础能耗，加班另计。100㎡ 的单元每月物业费 2,000 元，占 2.5 元租金部分的 27%。

Q：92㎡ 那套 1.58 元是真的吗？A：真实挂牌，但条件硬：24 个月起租、押二付二、精装 2 隔断 7 工位、不可分割。同类的 116㎡ 2.6 元、186㎡ 2.5 元才是常态价。如果只要 1 年租期，1.58 元谈不下来。

Q：买还是租？A：在售 2 套报价 8,000 与 32,174 元/㎡（见上表）。按 2.5 元租金算，8,000 元/㎡ 那套毛回报 11.4%，3.2 万/㎡ 的只有 2.8%。 前者便宜到不正常，务必先核产权；后者是这栋楼真实二手价，靠租金回本要 35 年。

招商电话：021-58817916（办公时间 9:00–18:00，可安排现场看房与产权核验）