华润时代广场写字楼出租：张杨路500号，楼下是5万㎡商场的老牌综合体
当前在租户型
最近的地铁站[鲤鱼门]距离约529.0米华润时代广场,华润时代广场,华润时代广场写字楼,华润时代广场租金,张杨路500号写字楼,八佰伴写字楼,商城路写字楼,华润时代广场物业费
一、五条结论（先看这个）
- 站内旧标 8.5 元是挂牌顶价口径，实挂主流只有 4.0–6.0 元。快租 10 套在挂清一色精装，4.0–6.0 元；乐租办公报价 4.2–6 元。8.5 元属于挂牌顶价口径，实谈要下修一档以上。
- 它卖的不是"甲级楼"，是"楼下商场"。裙楼 1–7 层是约 5 万㎡ 购物中心，2019 年由日本 nendo 事务所做成"美丽剧场"主题——员工午饭、客户接待、下班聚餐全在楼内解决，这是纯办公楼给不了的。
- 1997 年的骨架 + 2019 年的脸。设计按 2019 年算（nendo 剧院式外立面、9 米穹顶大堂、人脸识别门禁），但净高 2.4–2.7 米、客梯 8 部是 1997 年骨架决定的，改造改不了。
- 装修状态比楼层更影响报价。同在挂牌端，简装房源敢标 7–7.5 元，实挂端精装只要 4–6 元——看房第一句先问"这套是精装遗留还是简装待改"。
- 可售。八佰伴商圈内稀缺的可售标的，作战地图"即刻办公"名单在列。
二、参数速览
参数 | 数据 |
地址 | 张杨路 500 号（张杨路/浦东南路口，八佰伴商圈） |
pageid | 326 |
竣工 | 1997 年（2019 年整体改造，nendo"美丽剧场"主题） |
开发商 | 华润集团（投资 1.2 亿美元） |
形态 | 34 层塔楼（155 米）+ 10 层裙房商业 + 2 层地下车库 |
总建面 | 约 9.88 万㎡（办公约 4 万㎡，塔楼 10–33 层） |
标准层 | 约 1,216–1,792㎡，无柱大开间 |
净高 | 2.4–2.7 米（多源口径不一，实地确认为准） |
得房率 | 约 70–72% |
电梯 | 客梯 8 部 + 货梯（OTIS/通力，改造记录见视频实测） |
空调 | 集中式中央空调（一说 VAV），费用含在物业费，工作日 8:00–18:30 |
物业 | 仲量联行（一说自行管理，以现场为准），32 元/㎡/月含空调能耗 |
车位 | 约 140 个（一说 371 个，口径冲突），1,200–1,500 元/月 |
地铁 | 9 号线商城路站约 190–380 米；2 号线东昌路站约 5 分钟；4/6/9 号线世纪大道站 10 分钟 |
可售 | 是（"即刻办公"名单） |
认证 | LEED（祎珏称铂金级，改造后取得，未多源验证） |
三、租金：三口径对齐（2026 年 10 月）
口径 | 日租金 | 说明 |
快租实挂（10 套） | 4.0 – 6.0 元 | 268㎡ 高区精装 5.0、428㎡ 高区精装 4.0（5.1 万/月）、100㎡ 中区精装 6.0、956㎡ 精装 5.0（14.3 万/月）、120㎡ 4.5、290㎡ 4.5、250㎡ 简装 5.0 |
乐租办公报价 | 4.2 – 6.0 元 | 160–1,793㎡，与快租实挂吻合 |
办办网历史实挂 | 2.4 – 6.0 元 | 低至 2.4（大面积/低区），主流 4.0–6.0 |
挂牌顶价（参考） | 5.5 – 9.5 元 | 优乐租简装挂 7–7.5、51cbd 旧挂牌 5.5–9.5——虚高口径，不作为谈判基准 |
站内旧标 | 8.5 元 | 偏高约四成，取的是挂牌顶价+可售宣传价 |
主流成交预期：4.5–5.5 元精装。这是八佰伴商圈里"老牌甲级 + 地铁上盖 + 楼下商场"的正常价位，比新梅联合广场（实挂 5.5–6.5）低一档。
按面积分档：
- 100–270㎡：4.5–6.0 元，精装带家具为主（小团队主力供给）
- 400–900㎡：4.0–5.0 元，精装/标交都有，大面积反而便宜
- 整层 1,216–1,792㎡：可谈 4 元上下
为什么小面积反而贵？与航科、建工同款规律：小面积段只剩精装带家具（业主不愿拆掉重装），大面积才有议价空间。团队越大，在这栋楼拿到的真实单价越低。
四、三个卖点
① 楼下就是 5 万㎡ 商场——"美丽剧场"
2019 年华润请来日本 nendo（佐藤大）事务所做整体改造，把裙楼商业做成"美丽剧场"主题：剧院式外立面像徐徐拉开的帷幕，9 米挑高穹顶大堂，屋顶花园、VIP LOUNGE。商业业态覆盖精品零售、网红餐饮、高端影院。
对租户的实际意义：客户来了不用想"去哪吃"，员工不用想"中午吃什么"，加班晚了楼下有电影院。八佰伴商圈里，写字楼自带同体量商场的只有华润时代和第一八佰伴本身。
② 四轨交汇的通勤便利
9 号线商城路站步行约 3–6 分钟（各源 188–383 米），2 号线东昌路站约 5 分钟，4/6/9 号线世纪大道站 10 分钟内——浦东办公里罕有的"三条线都能到"。对跨区通勤员工（尤其住浦西的）是硬指标。
③ 外资总部级租户生态
楼内历史租户：阿尔卡特朗讯亚太区总部、阿赛洛米塔尔（全球最大钢铁集团）中国总部、道琼斯、道康宁、兴业基金、兴业期货、西部证券、中石化系公司。祎珏称出租率 95% 以上。外资制造 + 金融衍生品 + 跨国商社的租户结构，在这栋 1997 年的楼里保持了快三十年。
五、两个必须接受的点
- 净高是硬伤。多源报 2.4–2.7 米，即便取 2.7 也是老楼下限一档；吊顶做完体感偏紧。做开放式办公没问题，对层高敏感的行业（展厅、直播、设计）实地站着感受再定。
- 客梯 8 部、服务 24 层办公。34 层塔楼办公在 10–33 层，早高峰候梯时间比新楼长。空调工作日 8:00–18:30，加班政策各源说法不一（一说支持独立控制），签约前书面确认加时费用。
六、适合谁（星级表）
企业类型 | 适配度 | 说明 |
外资企业 / 跨国商社 | ★★★★★ | 楼内租户生态即外资总部圈层，涉外甲级资质齐 |
需要高频商务接待 | ★★★★★ | 楼下 5 万㎡ 商场 + 穹顶大堂，接待体面不输新楼 |
50–200 人中型团队 | ★★★★☆ | 400–900㎡ 精装 4.0–5.0 元，性价比窗口期 |
10–30 人小团队 | ★★★☆☆ | 100–270㎡ 精装带家具即租即用，但单价 5–6 元偏高 |
通勤党（跨区员工多） | ★★★★★ | 四轨交汇，浦东最便利一档 |
预算极限型 | ★★☆☆☆ | 同商圈华融大厦 2.1 元、生命人寿 3.0 元更便宜 |
对层高/电梯敏感 | ★★☆☆☆ | 净高 2.4–2.7、客梯 8 部是骨架限制 |
要买楼的自用型企业 | ★★★★☆ | 可售，八佰伴商圈稀缺标的 |
七、周边对比（八佰伴商圈）
楼盘 | 实挂租金 | 一句话对比 |
华润时代广场 | 4.0–6.0 元（主流 4.5–5.5 精装） | 老牌综合体，商场配套最强，1997+2019 改造 |
5.5–6.5 元（低区精装 3 起） | 万豪公寓同楼，接待住宿一体 | |
世纪汇广场 | 5.5–8 元档 | 更新、体量更大，价格高一档 |
陆家嘴金融广场 | 挂牌 10.8 | 高端地标，非同类价位 |
华融大厦 | 约 2.1 元 | 预算型乙级，无商场配套 |
生命人寿大厦 | 约 3.0 元 | 中间档，地铁稍远 |
八、FAQ
Q1：华润时代广场租金多少？实挂主流 4.0–6.0 元/㎡/天（快租 10 套精装为主），乐租报价 4.2–6 元，主流成交预期 4.5–5.5 元。挂牌端 7–9.5 元为虚高口径。数据更新于 2026 年 10 月。
Q2：物业费多少？含空调吗？32 元/㎡/月，含中央空调能耗。物业为仲量联行（个别平台写"自行管理"，以现场为准）。含空调这点在老楼里是加分项——老楼空调另计通常还要 0.5–1.0 元/㎡/天。
Q3：离地铁多远？9 号线商城路站约 190–380 米（各源口径），2 号线东昌路站步行约 5 分钟，4/6/9 号线世纪大道站约 10 分钟。四轨交汇，浦东写字楼里通勤最便利的一档。
Q4：这楼是 1997 年的，会不会太旧？骨架是 1997 年的，但 2019 年华润请 nendo 做了整体改造：剧院式外立面、9 米穹顶大堂、屋顶花园、人脸识别门禁、智能办公系统。要接受的是净高 2.4–2.7 米和客梯 8 部——这两样改造改不了。
Q5：能买吗？可以。华润时代广场在"即刻办公"可售名单里，是八佰伴商圈稀缺的可售甲级标的。自用型企业可同时谈租和售。
九、看房直接来电
021-58817916（上海写字楼网浦东站）
看房时确认三件事：
- 这套是精装遗留还是简装——同楼价差能到 2 元；
- 加时空调怎么收费——工作日 8:00–18:30 之外的政策要书面确认；
- 目标单元的净高实测——2.4 还是 2.7 米，站着感受比看参数实在。
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