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一、先把结论放在最前面

1. 实挂 2.0–4.0 元、主流 2.9–3.5 元。站内旧标 5.5 元是挂牌顶价口径，偏高约四成；代理官网统一挂 5 元，也基本是"心理价"，实际可谈。

1. 这栋楼最大的差异点是空调：TEMPSTAR 单元式中央空调全楼标配，每户 24 小时独立控温、分户计费。加班不用申请延时、不用付高额加时费——对比中企国际金融中心加时空调 500 元/小时、两小时起，一年下来是六位数的差别。

1. 物业是第一太平戴维斯（五大行），物业费只要 20 元/㎡/月——五大行物业配全板块最低一档的物业费，在陆家嘴周边找不出第二例。

1. 对小团队友好：109㎡ 起租，每层 8 个独立单元，可分割可整层。和航科"小面积只剩精装 3.4 元"不同，巨洋小户型 3 元上下就能拿精装。

1. 必须接受的两件事：得房率 70–75%、净高 2.7 米（2006 年骨架，改不了）；各平台参数口径混乱（详见第六节），看房以现场为准。

二、巨洋大厦在哪、什么来头

浦东大道 1200 号，桃林路交叉口，洋泾板块、浦东大道商圈，行政与商务上属陆家嘴金融贸易区辐射圈——西距小陆家嘴约 3 公里，北望黄浦江，步行 10 分钟到滨江步道。这不是一线滨江，也不是小陆家嘴核心，是"陆家嘴北翼、地铁口性价比"的定位，主动说清，免得看房后落差。

开发商上海巨洋置业，2006 年竣工交付，第一太平戴维斯物业管理至今。楼高约 110 米，地上 24 层：1–2 层自持商业裙楼，3–24 层纯办公，地下 2 层车库。总建筑面积约 2.8 万㎡（个别平台写 3.9 万，多源一致的口径是 2.8 万），标准层约 1,000–1,200㎡，户型方正。

轨道交通是这栋楼的硬底子：14 号线源深路站 3A 口步行约 270–330 米（3–4 分钟），18 号线昌邑路站约 550–630 米，6 号线源深体育中心站约 600 米——三线环绕。自驾紧邻浦东大道、内环高架、杨浦大桥、大连路隧道，10 分钟进陆家嘴核心。车位地下 350 个 + 地上 25 个，月租 900 元，配 AGV 智能停车系统。

楼内入驻企业有国泰君安证券营业厅、上海宏石资产、新天国际驻沪代表处等，可正常工商注册、支持外资企业登记。

三、租金核价：三个口径看同一栋楼

按价格分档，比看均价有用：

⚠️ 和航科不一样的地方：巨洋的"精装"不贵。 航科 97–350㎡ 小面积段只剩 3.4 元的精装，而巨洋 582㎡ 精装高区只要 2.9 元——价差主要来自装修新旧和楼层，而不是"小面积就贵"。预算敏感的团队可以两个楼盘都看。

按 300㎡ 主流 3.0 元估算：月租约 2.7 万，年租金 32.4 万 + 物业费 7.2 万 ≈ 39.6 万/年全包。2026 年为租方市场，免租期 1–3 个月可谈。

四、600㎡ 全成本测算：贵楼为什么没贵那么多

延续站内"全包价 ÷ 使用面积"的算法（租金 + 物业费，÷得房率折算使用面积）：

两个结论：

• 巨洋和航科几乎同价（全成本口径差不到 2%），但巨洋给的是精装拎包 + 24 小时空调标配，航科给的是标准交付 + 每层双露台。要拎包进场选巨洋，要自己装出效果选航科。

• 巨洋比新岸便宜约 28%，代价是少 78㎡ 使用面积和"非滨江新楼"的形象。定位清晰的话，这笔差价（52.6 万/年）够发六个岗位。

口径说明：租金按 360 天/年计，物业费按 12 个月计，不含车位与空调加时能耗；每工位按人均 10㎡ 使用面积估算。得房率取 70% 中位口径。

五、三个真卖点

① TEMPSTAR 单元式中央空调——这栋楼为"加班企业"而生

传统甲级写字楼的中央空调只在固定时段供应（多数 8:00–18:30），加班要申请延时、按小时计费——中企国际金融中心加时 500 元/小时、两小时起，跨境电商和设计公司一年光电费单据就能多出十几万。

巨洋不一样。全楼标配 TEMPSTAR 单元式中央空调，每层 8 个独立单元各自一套系统：温控器就在自己房间里，随走随关；室内机接入物业总控平台，分户计费，用多少算多少，24 小时自主控温。室外机位在规划时就预留好了（外附百叶、新风也从机位取），设备层的取消还让每层多出可用面积。

翻译成人话：晚上十点你一个人在办公室，空调照开，电费只算你那一间。 跨境电商、量化交易、设计出图、直播团队、审计事务所——凡是要"跟国际时差"的公司，这条就值回票价。

② 五大行物业 × 20 元物业费——一个少见的组合

物业是第一太平戴维斯，从 2006 年管到现在，24 小时安保巡检、全域监控、设备常态化养护。有意思的是价格：物业费 20 元/㎡/月，是陆家嘴周边最低一档（新岸 42 元、中企 30 元、永华 28–30 元、航科 20–25 元）。

"五大行物业 + 最低档物业费"为什么能成立？一部分原因是 TEMPSTAR 分户计费把空调运维的人力省了下来（物业不需要配专门的空调维护班组），一部分是自持商业裙楼补贴公共成本。对租户来说不用管原因，600㎡ 一年物业费 14.4 万，比新岸少 15.8 万。

③ 109㎡ 起租、每层 8 个单元——小团队的"甲级楼门票"

每层约 1,000–1,200㎡ 分成 8 个独立单元，109㎡ 小户型起租，可自由分割到整层（代理在挂 1,355㎡、1,795㎡ 大单）。这意味着：

• 10 人左右的小团队，3 万元/月出头的预算就能进甲级楼，用第一太平戴维斯的物业、12 米挑高石材大堂做门面；

• 中型团队可以相邻单元打通，300–700㎡ 的选择最多；

• 要整层的公司直接拿 1,000㎡+ 标准层，甲方直租好谈免租期。

配合三线地铁（14 号线源深路 3–4 分钟），这栋楼本质上是"洋泾板块的小团队友好型甲级楼"。

六、两个必须接受的点

① 得房率 70–75%、净高 2.7 米——2006 年骨架，物业再好也改不了

得房率 70% 意味着 3.0 元的毛租金折成使用面积约 4.3 元，600㎡ 建筑面积实际能用 420㎡。这比新岸（83%）明显吃亏，和航科（68–72%）、五牛城（70–75%）是同一档——陆家嘴北翼老楼的集体宿命。净高 2.7 米做开放式办公没问题，做吊顶造型的设计公司建议实地站着感受。

好在这条已经反映在全成本里了（第五节测算），看房时按使用面积算一遍账，就不会被毛租金误导。

② 各平台参数口径混乱，看房以现场为准

这栋楼在网上的参数是站内核价以来最混乱的一栋：总建筑面积有 2.8 万㎡ 和 3.9 万㎡ 两说（多源一致口径 2.8 万）；竣工时间有 2006 年 3 月和 10 月两说；有中介平台把地址写成"张江高科技园区"，明显张冠李戴；站内一条 2026 年 8 月的旧文把它写成"246 米高、塔楼 60 层、凯德/富力/华润联合开发"——完全是另一栋楼的内容，本篇已弃用并纠正。租赁前请以现场实测和产证信息为准。

七、适合谁：适配度星级表

八、周边 6 栋怎么选（均在 14 号线源深路站一带）

一句话分流：加班多选巨洋，预算极限选航科，要商住一体选五牛城，要新楼形象加预算选中企/新岸。

九、常见问题（FAQ）

Q1：巨洋大厦租金到底多少？网上怎么从 2 块到 5 块都有？实挂主流 2.9–3.5 元/㎡/天，简装低区低至 2.0 元，代理挂牌 4.8–5 元是心理价。看一套报一套，"统一一口价"的挂牌基本都能谈下来。

Q2：物业费 20 元含不含空调？物业费 20 元/㎡/月。空调是 TEMPSTAR 单元式系统，分户独立计量——区别于"中央空调按流量另计"的老楼（如航科），也区别于"加时按小时买"的新楼（如中企）。基础供应时段与分户计费的结算细节各房源口径略有差异，签约前务必确认自己那个单元的空调计费方式。

Q3：离地铁多远？14 号线源深路站约 270–330 米，3–4 分钟；18 号线昌邑路站约 600 米；6 号线源深体育中心站约 600 米。三线环绕，楼下另有 20 余条过江公交。

Q4：和航科大厦怎么选？两个都在源深路站。全成本几乎同价（600㎡ 口径差不到 2%）。航科：1999 年楼 2021 年大改，标准交付 2.8 元适合自己装，每层双露台是独家资产；巨洋：2006 年楼，精装拎包 + 24 小时空调标配 + 五大行物业。要拎包进场、加班多 → 巨洋；要自己装、预算抠到极限 → 航科。

Q5：得房率多少？小面积有吗？得房率 70–75%，1999–2006 年代老楼的正常水平，折算使用面积后仍低于华辰、中企、新岸的折算价。小面积从 109㎡ 起租，另有 130/231/275/320/400/582/690/1,200㎡ 等户型在挂。

十、看房直接来电

巨洋大厦的实挂房源分散在 2.0–4.0 元之间，同一栋楼里简装 2.0 和精装高区 2.9 可能同时在挂，差别在楼层、装修和业主心态。看房时问清三件事：

1. 这个单元的空调计费方式（分户计量怎么结算、24 小时是否自控）；

1. 报价对应哪个装修状态和楼层（2.0 和 2.9 的房源差距很大）；

1. 免租期能给多久（租方市场，1–3 个月是常规谈判空间）。