写字楼

　　火爆的上海车展“新”字，国产新能源汽车高调亮相。在新能源汽车发展重镇上海，品牌汽车企业的表现如何，哪些地区更受青睐？写字楼市场正成为观察新能源汽车企业表现的新视角。2023年一季度，上海写字楼市场出现复苏迹象，春节过后，租赁查询和项目带看量明显增加。抛开律师事务所、企业咨询服务、金融公司等传统需求大户不谈，新势力开始涌现。“汽车相关制造业在办公楼方面的表现，非常抢眼。世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕说。今年一季度，上海商务园区成交活跃。在众多行业中，以新能源汽车为代表的消费品制造业需求排名第三，占15%。其中，大额交易来自蔚来汽车持续扩租，以及联合汽车电子扩产新租。与传统大户的单一需求不同，新能源汽车企业的业务链较长，对办公楼类型的需求也较为丰富，因此引起了房地产咨询机构的关注。例如，2022年上海新能源汽车行业租赁需求中，25.2%来自仓储物流，28.1%来自甲级写字楼和商业园区。

　　此外，还有少量的零售物业写字楼。不难理解，消费者只需要注意：威来、威马、特斯拉等品牌为了提高知名度，竞相在城市购物中心设立商店进行展示。“今年一季度，新能源汽车展厅成为零售物业写字楼的主要增量之一。仲量联行上海零售地产部主任黄震说。数据显示，随着新能源汽车产业集群的发展，上海相关租赁需求逐年增加。2022年，上海新能源汽车产业（写字楼、商务园区）租赁交易面积近8万平方米，集中在徐汇漕河泾、徐汇滨江、静安火车站，较2021年有显著提升。同时，临港地区高标准仓储需求十分活跃，汽车配套商交易量超过1万平方米。据悉，高标准仓库的消防等级和配套设施较高，更符合新能源汽车电池等配件的储存要求。目前，上海已有10多家汽车企业、600多家国内外主要零部件企业在上海布局。世邦魏理仕研究部发现，特斯拉汽车超级工厂已成为主要出口力量，当地品牌上汽荣威、智己汽车、合众新能源（哪吒汽车）深入上海。主要的汽车制造新力量也在上海设立了总部，如理想的汽车研发总部落户嘉定，蔚来汽车创新中心落户漕河泾，威马汽车公司落户青浦。

　　从上海新能源汽车产业链的代表性企业分布来看，新能源汽车制造代表性企业主要分布在嘉定区、奉贤区和浦东。以浦东新区为例，上汽通用ultium奥特能超级工厂已在金桥正式投产，由上汽集团、浦东新区、阿里巴巴集团联合打造的智能汽车落户张江智能园区。临港特斯拉上海超级工厂和正在建设中的上海国际氢能谷，预计未来将基本覆盖氢燃料电池汽车核心部件和氢能设备的全产业链。据中国汽车工业协会统计，2022年全国新能源汽车持续爆炸式增长，产销分别达到705万辆和688万辆，同比增长96.9%和93.4%，连续8年保持世界第一。到2025年，中国新能源汽车渗透率将达到35%左右，超过一线城市的60%左右。

　　在上海，除了嘉定、浦东和浦东临港外，其他地区也在加大新能源汽车产业布局。2022年12月，金山区新能源汽车零部件产业联盟成立，共有53家汽车零部件企业。新成立的汽车城市、汽车研发产业园区和汽车零部件工厂正在促进邻近地区高标准仓储市场的需求。“在爆炸性增长趋势下，以新能源汽车为代表的汽车市场预计将在2023年继续稳步改善，推动产业链相关企业，为上海租赁需求增添新的动力。”陆燕说。