办公楼

　　在过去的10年里，科技创新企业一直是中国写字楼市场的主要需求者。据世邦魏理仕公司公开资料显示，新冠疫情和对科技产业的监管限制导致去年中国18个主要城市传统写字楼净吸收量下降了近69%，中国18个主要城市年净吸收量仅为234万平方米，是2009年以来的最低水平。

　　在高力国际公布的2023年一季度上海写字楼市场概况中，甲级写字楼、乙级写字楼和工业园区的整体净吸收量分别为-6.1、-10和3.7。随着办公楼产品、位置等硬件的接近，缺乏规划的产业定位和过于基础的物业服务正在使传统办公楼失去核心客户。

　　相比之下，从“广泛发展”阶段到“精细经营”阶段的工业产业高度重视园区产业运营的授权，为园区市场的新一轮爆发奠定了坚实的基础。

　　科技创新产业处于国家发展的核心地位，科技创新企业在发展过程中对金融、人力资源、专利、市场等方面的需求更大。完善的工业设施、生活设施和各种工业服务工业园区已成为科技创新企业的首选。与传统办公楼相比，工业园区不仅为企业提供办公、研发或生产载体，而且可以伴随和支持企业的发展。

　　截至2020年，我国高新技术产业园市场规模约3.6万亿元，同比增长7.2%。预计未来五年，我国高新技术产业园市场规模将保持快速增长态势。预计到2025年，我国高新技术产业园市场规模将达到6.3万亿元，同比增长约7.8%。

　　为什么工业园区能充分挤压传统写字楼的生存环境？

　　Part.01政策导向、市场变化、市场变化

　　1、模式转变，政策推动

　　随着社会发展模式从过去的房地产+信贷模式转变为以制造业和科技创新产业为导向的产业道路，产业发展已成为当前经济发展的核心。

　　各种政策也倾向于产业发展。工业园区作为发展产业的载体，也是实施相关政策的核心区域。工业园区的结合可以给工业企业带来产业发展政策和区域产业支持政策，直接影响工业企业的选址。

　　2、载体需求的多样性

　　与传统互联网企业不同，生物医药、航空航天、新能源、新材料等战略性新兴产业企业根据载体的复合需求，除了传统的办公室研发外，还需要配置轻生产，这是传统办公楼无法满足的。

　　3、选址倾向发生变化

　　如今，地方政府更愿意以低价甚至零地价为龙头科技创新企业提供工业用地，这也导致了需要高租金的传统写字楼的“寒冬”。这种模式也促进了园区+产业的发展模式。园区为科技创新企业建设总部园区，围绕企业上下游进行投资运营。这也间接导致了这些龙头科技创新企业的上下游企业落户工业园区。

　　Part.02工业运营服务

　　当传统办公楼接近工业园区的周边环境、建筑产品和位置时，配套设施和运营服务的增值产品将竞争，这也是工业园区的“家”。

　　这也是传统写字楼物业管理与工业园区产业运营的本质区别。传统写字楼提供简单的建筑管理服务，工业园区除了为科技创新企业提供载体外，还可以从配套设施、公共服务平台、产业投资等方面提供更多的增值服务，解决企业发展过程中的人才、融资、交流、科研等问题，更像是一个大型的科技创新孵化器。

　　招商蛇口、星河产业集团是国有企业和民营企业领域的代表，在产业运营中具有代表性。

　　星河工业集团逐步形成了“优质资产+专业运营”的双管齐下发展模式。高质量的工业空间是园区的“基础”。专业从事新总部基地、超级企业服务中心、智能园区运营体系、创新建设的“房东+股东”、“基地+基金”产业投资模式，成为支撑星河产业集团产业运营体系的“四大支柱”。

　　在产业运营体系建设中，招商蛇口始终延续蛇口孵化产业基金，注重科技创新，以产业生态建设为园区发展的核心。整合产业投资和技术服务，确保园区各类科技创新企业的蓬勃发展。截至2020年底，招商蛇口每年为园区企业提供1000+金融服务、300+人才服务、300+政策服务和300+产业活动。

　　Part.03工业生态差异

　　如今，高新技术产业方向下的科技创新企业，以其高科技、多学科交叉的特点，决定了他们对交流与合作的高度依赖。因此，载体的产业生态已成为科技创新企业选址的关键依据。

　　传统写字楼的属性决定了其建筑内企业类型的复杂多变，“各自为战”、甚至不属于同一领域。

　　另一方面，为了更好地促进产业创新和经济发展，引导工业园区走向特色道路，为了更有针对性地为园区企业提供专业的工业运营服务，园区本身也在向特色转型。通过产业集聚发展，为科技创新企业提供更多的交流合作机会，这也是传统办公楼和综合工业园区市场受到影响的根本原因。

　　Part.04高品质载体和核心位置

　　过去，办公楼最具优势的是核心区位和优质载体，现在逐渐被工业园区赶超。

　　1、核心位置转移

　　过去，城市核心区在哪里，传统写字楼就建在哪里。龙头科技创新企业必然需要在城市核心选址，成为传统写字楼的自然保护色彩。

　　然而，随着时代的变迁，商业、生活等配套设施齐全、人才和产业高度集聚的工业园区已成为各城市的核心区域之一。也就是说，工业园区在哪里，工业和人才在哪里，这是城市的核心。

　　2、高品质载体

　　过去，载体也是传统办公楼的优势。高质量的建筑和地标使其成为科技创新企业和龙头企业总部选址的最佳选择。

　　但现在，随着工业园区从过去的工业产业逐渐升级为战略性新兴产业，载体也从过去的工厂演变为多层工厂、研究综合体、总部园区等产品。工业园区也随着高新技术产业的发展而逐渐演变和升级。随着我国科技创新领域出现了一批龙头企业，他们也对工业空间提出了新阶段的需求。

　　星河产业集团隆重推出的“双子塔”项目，对上海、上海的意义不再是简单的城市地标性建筑，而是宣布上海、上海科技创新产业发展已进入更高阶段。

　　随着工业园区标志性工业空间的出现，工业园区载体层面的最后一个拼图已经完成。从生产、办公、研发到高端总部，工业园区产品已全面覆盖。未来，工业园区将不可避免地取代传统办公楼，成为科技创新企业的首选。