甲级写字楼

　　CBRE世邦魏理仕最近发布了《上海甲级写字楼租户普查三年演变》。报告显示，新增供应集中进入市场、新冠肺炎疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了近三年上海写字楼市场前所未有的巨大变化。新增供应驱动需求增加，现有物业租户迭代更新，企业入驻搬迁热情高涨，上海甲级写字楼市场近三年实现了数量和质量的飞跃。

　　本次调查收集整理了138栋甲级写字楼项目中2753栋(办公面积约520万平方米)入驻企业的数据，并与2019年的调查结果进行了对比，分析了近三年甲级建筑中租户迁入、迁出、扩大租金、减少租赁活动的规模、背景原因和选址趋势。

　　上海甲级写字楼市场“创新”引领租户结构演变。报告显示，金融(30%)、TMT（21.6%）、专业服务(11.6%)是上海甲级写字楼市场前三大需求来源，与2019年一致，但占比持续上升。从细分行业来看，在保险、证券、基金等非银行金融机构稳步扩张的同时，金融技术在数字化升级的背景下迅速崛起。在TMT领域，互联网plus服务和新媒体已经成为三年来新增面积和增长率最突出的行业，软件开发、人工智能和大数据已经成为该领域的后起之秀。此外，以医药和生命科学为代表的高科技产业，以消费升级和产业数字化、低碳化为特征。

　　从中外租户的构成来看，中资金融、TMT、近年来，专业服务等行业企业在上海不断扩张，对办公质量的要求不断提高，逐渐成为上海甲级写字楼租赁需求的支柱。在区位选择方面，中国租户在金融街、东二环路、奥林匹克体育和新兴商务区具有绝对优势，反映了他们对新建建筑的强烈偏好。相对而言，外国租户的权重有所下降，但甲级写字楼的总租赁面积并没有减少。借助过去三年的市场机会窗口，积极实施租赁扩张和升级搬迁计划。同时，外国租户保留率高，反映了选址规划强、决策周期长、谨慎的特点。

　　从租户规模来看，2019年，1万平方米及以上大面积租户数量和总租赁面积的比例有所上升：甲级写字楼租户数量从46上升到79，总租赁面积从24%上升到30%，其中金融和TMT龙头中资企业是增长的主力军。2000-5000平方米的腰部租户数量在所有区域增加最多。受益于TMT和工业企业的增长，三年内比例从11%上升到15%。该区域企业质量要求高，选择范围广，决策流程短，已成为市场的中坚力量。

　　从行业选址的关键区域来看，CBD和丽泽是最具吸引力和增长性的商业区。报告指出，CBD已成为除TMT外各行业租赁面积最大的商业区，也是过去三年金融、专业服务、医药、生命科学等行业租赁面积最大的商业区。丽泽作为上海甲级写字楼市场第四大商务区，在城市总体规定“金融+技术”功能定位的指导下，金融、TMT、制造业、能源、公用事业等行业租户的新租赁面积位居各商务区前列，也受到中外租户的青睐。

　　上海甲级写字楼观察一：搬迁还是续租？

　　租户选择搬迁还是留在现有建筑物，不仅取决于自身的经营特点和行业环境，还受到市场租赁环境的影响。

　　报告显示，银行、保险、电信通信、法律、会计、医药、生命科学等行业租户具有较强的规模实力和抗风险能力，稳定性高，现有建筑保留率超过60%。其他保留率相对较低的金融、电子商务、新媒体、汽车、消费品等行业受市场和政策环境影响波动较大。由于市场选择空间的增加，大多数处于中间位置的行业都有更强的升级搬迁意愿。

　　在选择新建筑或现有建筑时，金融是新建筑中租赁面积最大的行业，主要吸引保险、证券和基金租户的扩张和升级，以及传统金融机构总部、后台部门和金融科技公司。现有建筑的金融迁出大于迁入，主要是中小金融机构的退出或更换。TMT在新建和现有建筑中非常活跃，新建建筑占总租赁面积的43%是所有行业中最高的。医药生命科学、专业服务、能源公用事业、制造业租户对新建建筑的偏好相对较低。医药生命科学租户迁入现有建筑的面积远高于迁出。

　　上海甲级写字楼观察二：扩租 or 减租？

　　调查发现，过去三年既有楼宇内留存租户扩租或减租活动也较往年更为活跃。其中21%数量的租户在楼内扩租，去化了既有楼宇9%的租赁面积，同时有12%数量的租户减租，腾退出5%的租赁面积。

　　分行业来看，金融在楼内扩租的数量和面积远高于其他行业，主要来自传统金融机构。面积缩减主要是由外资银行和部分中资金融机构业务调整所致，但减租面积较少。专业服务、制造业楼内扩租的面积和租户数量仅次于金融，而减租的面积和租户数量则较少。医药及生命科学行业面积调整幅度也较小，由于制造业、医药及生命科学在甲级写字楼租赁的多为前端的市场、服务性部门，面积需求相对可控。TMT、能源及公共事业管理扩租和减租的租户数量都较少，但通常涉及大型企业的经营策略和业务方向调整，因此单个企业平均扩租和减租面积都比较大。

　　上海甲级写字楼观察三：区域升级 or 区域降级？

　　区域升级是过去三年占比最大的搬迁流向类型，其次为同区搬迁，但同区搬迁相对区域降级和跨区平移的优势并不明显，租户流向选择较为多元和均衡。

　　从租户来源地看，商务区以外的非集中区位或外围区域是最大的租户搬迁来源地，为整体甲级写字楼市场贡献24%的搬迁需求。CBD是租户搬迁最大的来源商务区，但大部分迁至同区内的其他楼宇。金融街是对跨区搬迁需求贡献最大的商务区，其中分别有54%和27%的的面积需求落入丽泽和CBD。CBD同时也是租户搬迁的首选目的地，除了来自同区楼宇的租户，CBD还是来自中关村、东二环、燕莎、王府井租户的首选。

　　从行业角度看，金融和TMT的区域升级和降级活动是所有行业中最活跃的，TMT比金融更集中（升级大于降级）。此外，制造业、医药和生命科学也反映了更高的集中度，而专业服务和其他行业的体育娱乐则较低。

　　“预计2023-2025年上海甲级写字楼新增供应总量将保持高达131万平方米，这将对租户的需求起到开放和排水的作用。此外，成熟商务区还将通过租户调整向市场释放可观的可租面积，市场有望继续多点开花。未来三年，高质量的需求将重塑办公空间格局。随着企业间人才竞争的日益激烈和企业可持续发展战略的逐步实施，核心商务区、扩张区和交通设施成熟的新兴商务区将成为越来越多企业办公的首选。”