商业地产

　　几天前，华尔街提到，美国银行业，特别是正面临流动性危机的中小型银行，面临着“下一个核弹”——商业地产贷款。

　　最新数据显示，未来五年，风险敞口考试即将到来：2.5万亿美元贷款将到期。仅今明两年，近万亿美元的债务就到期了。

　　明晟（MSCI）根据Realassets部门的研究报告，2023年美国商业地产将有4000亿美元的债务到期，2024年将有近5000亿美元的贷款到期，未来五年将有2.5万美元的债务到期。

　　鉴于自去年下半年以来，美国最大的银行收缩了对商业房地产贷款的敞口，中小型银行突然成为新商业房地产贷款的主要力量。最近，这些地区的银行动荡加剧了商业房地产债务的压力。

　　研究报告称，一方面，在地区银行破产危机后，贷款机构可能会缩小贷款规模。与此同时，更高的贷款成本和下降的房地产价值增加了商业地产持有人现有的抵押贷款再融资（refinance）难度。

　　这构成了一个恶性循环，即随着美国银行业危机的蔓延，小型银行可能进一步撤回商业房地产贷款规模，私人债务基金可能参与填补空白，但他们需要更高的融资成本，不太可能达到所需的规模，导致信贷紧缩。

　　结合后疫情时代新的商业和远程办公模式，反过来会增加商业地产违约的风险，甚至威胁到整个小银行部门的偿付能力，可能对小银行造成毁灭性打击，因为小银行对该行业的风险敞口太大。

　　然后，这将继续加剧市场恐慌。华尔街上周提到，商业地产中的办公楼是美国小银行的下一个“巨大雷霆”，危害可能迅速蔓延到大银行：

　　“空头最大的火力狙击集中在办公楼房地产和相应的REIT上。如果引发债务偿还危机，一旦小银行倒闭，大银行就不远了。”

　　明盛Realassets的经济学家Jimcostello表示，上周美国银行业动荡击中了2022年支持商业地产抵押贷款最多的贷方集团——中小型地区银行:

　　“这就像在一个人坠落时再踢一脚，这无疑会加速坠落的过程。关键是这一切都在发生。”

　　明盛的研究报告显示，鉴于利率高、前景不确定，2月份美国商业地产交易量同比下降51%至269亿美元，即规模减半。截至今年2月12个月，交易价格下跌6.9%，其中公寓价格下跌8.7%。

　　这一切都发生在3月份美国银行流动危机导致新贷款暂停之前：

　　“在银行业最近面临挑战之前，商业房地产交易活动、定价和信贷可用性的趋势已经指向下降。最近几周的动荡可能被视为加速变化的驱动力。”

　　金融博客Zerohedge一直称之为毒舌，称上述困境表明定时炸弹正在倒计时。

　　在跟踪25种商业地产抵押贷款支持证券的MarkitCMBX指数中，只看BB级别最低（也反映了市场投机情绪），除了最大的办公贷款敞口“系列15”跌至历史新低外，其他“系列”的价格也暴跌。

　　事实上，几乎所有可供交易的CMBX“系列”产品都以欧美新冠疫情导致风险资产崩盘以来最快的速度下跌。此前的暴跌发生在2008年雷曼兄弟破产时。

　　同时，从上周开始，对评级最高的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）持有溢价也在上升，接近去年10月底的高水平，仅次于2020年疫情影响和2008年全球金融危机。

　　也就是说，在商业地产债务资产证券化产品领域，投资者几乎无处可逃。“随着更广泛的风险市场被抛售，CMBS领域没有一个是安全的。”

　　具体数据：

　　在商业办公楼房地产领域，明盛认为，近400亿美元的房地产更有可能陷入困境，即使银行和其他贷款机构面临偿还债务的压力。

　　去年，物业持有人从美国本地和地区银行获得了约27%的商业地产融资，这是该领域新债务的最大来源。

　　摩根大通和高盛指出，截至今年2月，在区域银行业危机之前，美国中小银行的商业地产贷款敞口高达70%-80%。

　　明盛Realassets的经济学家Jimcostello表示，在典型的连锁困境中，如果中小型地方和地区银行因存款挤兑而放缓贷款发放，将打击市场上几乎没有其他融资来源的小企业。