商业地产

　　全国政协委员林娜今年准备了海峡两岸交流、新就业形式劳动者劳动保障、中英街深港合作、商业地产REITS试点等四项提案。其中，在《关于支持上海探索商业地产REITS试点的提案》中，她建议中国证监会和国家发改委出台商业地产REITS试点相关文件和配套规则，支持上海探索商业地产REITS试点，在上海发挥示范作用。

　　林娜介绍，基础设施领域的房地产投资信托（REITs）它是一种国际配置资产，具有流动性高、收入相对稳定、安全性强的特点。它能有效振兴现有资产，拓宽社会资本投资渠道，提高直接融资比重，提高资本市场服务实体经济的质量和效率。目前，基础设施REITS试点项目资产仅限于市政设施、生态环保、工业园区、仓储物流、旅游、新基础设施等领域，如交通、水利、清洁能源、经济适用租赁住房、水、电、热等，尚未覆盖商业地产和住宅。

　　林娜的研究发现，目前房地产行业面临着需求收缩、供应影响和预期疲软的三重影响。房地产企业普遍出现销售疲软、利润下降、现金流恶化、征地谨慎等现象，部分房地产企业出现流动性紧张、经营困难等问题。考虑到核心区商业地产具有良好的现金流表现，如果基础设施REITS资产范围适度放宽，允许房地产企业在坚持“住房不投机”定位的情况下发行商业地产REITS，有利于振兴房地产企业现有资产，防范和化解房地产企业债务风险，降低实体经济杠杆。

　　在提案中，她总结了探索上海商业地产REITS试点的三大优势。在政策优势方面，2022年1月，国家发改委、商务部联合发布了《关于上海建设中国特色社会主义试点示范区放宽市场准入若干特殊措施的意见》，进一步优化基础设施REITS市场环境。在经验优势方面，截至2022年11月底，上海已有4家基础设施REITS上市交易，占全市场的18%；发行规模约87亿元，占全市场总发行规模的11%。上海基础设施REITS多为市场第一个项目，市场认可度较高。在资源优势方面，经过40多年的发展，上海积累了一批可以探索开展商业地产REITS的龙头房地产企业和优质商业地产资源。此外，上海还有31家基金公司和22家具有较强专业服务能力的证券公司。上海上市的4家REITS产品的基金经理和专项计划经理均为上海本地基金公司和证券公司，具有中介服务资源。

　　她建议中国证监会和国家发改委发布商业地产REITS试点相关文件和配套规则，支持上海商业地产REITS试点探索，充分发挥上海的主导示范作用，积累实践经验，在条件成熟时向全国推广。