美国商业地产写字楼空置率已然达到12.5%

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  11月16日,多年来,大型科技公司一直在推动美国写字楼市场的需求。现在,这些公司已经开始减少规模,并取消了关于办公空间的商业租赁合同。

美国商业地产写字楼空置率已然达到12.5%

  Facebook母公司Meta,Lyft,Salesforce其他科技公司正在减少在旧金山、硅谷、纽约、德克萨斯州和其他地方的办公空间,总面积达数千万平方英尺(约数百万平方米)。美国电子商务公司亚马逊于今年7月宣布暂停招聘,并停止建办公楼。本周,它宣布可能减少近10000人。

  根据房地产服务公司世邦魏理仕集团(CBREGroup)数据显示,前两年,虽然企业办公租赁面积普遍下降,但科技行业租赁面积在房地产市场中仍占比最大。在此期间,Alphabet一些科技公司,如谷歌,甚至继续扩大办公空间。

  如今,随着人们对经济衰退的日益担忧,公司纷纷裁员,科技公司发现自己拥有太多的办公楼,转而出售大量的办公空间。

  根据世邦魏理仕的数据,科技企业向转租市场投放了约3000万平方英尺(约278万平方米)的办公空间,是2019年第四季度950万平方英尺(约88万平方米)的两倍多。

美国商业地产写字楼空置率已然达到12.5%

  尼古拉斯是斯坦福大学的经济学教授・布鲁姆(NicholasBloom)表示:“裁员带来的威胁比居家办公要大得多。”

  大型科技公司减少办公空间对美国办公市场和许多城市经济都是一个打击。多年来,许多美国城市一直依靠科技行业的房地产需求来促进经济增长。

  统计公司CoStarGroup数据显示,目前美国写字楼的空置率为12.5%,高于2019年的9.6%,是2011年以来的最高水平。市场上转租总面积约2.12亿平方英尺(约1970万平方米)CoStar追踪这一数据的最高纪录始于2005年。

  统计公司Trepp数据显示,截至第二季度末,商业地产未偿债务总额为5.4万亿美元,其中1.2万亿美元为写字楼债务,仅次于公寓楼债务规模。如果更多的房东因为无法租房而在抵押贷款上有很高的违约率,他们的困境可能会影响整个金融体系。

  科技公司减少办公空间已经成为一个普遍的事实。在匹兹堡、巴尔的摩、纳什维尔、圣地亚哥和底特律等几十个城市,科技产业是当地写字楼需求增长的主要驱动因素。根据世邦魏理仕的数据,科技公司在30个北美城市拥有约5亿平方英尺(约4645万平方米)的办公空间。

  旧金山的影响尤其严重。高力国际商业房地产服务公司(ColliersInternational)德里克,旧金山研究总监・丹尼尔斯(DerekDaniels)据说第三季度企业租用的面积只有85万平方英尺(约7.9万平方米),而疫情爆发前五年的平均统计数约为每季度200万平方英尺(约18.6万平方米)。

  Salesforce是旧金山最大的雇主之一。公司表示,正在考虑将旧金山商业区43层建筑的办公面积减少约三分之一。

美国商业地产写字楼空置率已然达到12.5%

  “就在今年初夏,出现了新租赁热潮,”丹尼尔斯说。“但是之后就安静下来了。”

  与此同时,其他科技公司也在考虑减少办公空间,奥斯汀等科技公司快速增长的城市也是如此。今年早些时候,Meta刚刚同意成为德克萨斯州首府在建摩天大楼的主要入驻企业,现在正试图转租这块房产。

  在很长一段时间里,科技公司往往是新办公楼的最大所有者。尽管许多公司在过去两年中转向了混合办公模式,但许多科技公司仍在大规模招聘和租赁办公楼。此外,科技公司更喜欢城市高端商业地产。他们认为,这将有助于吸引顶尖人才,并促使房东投入大量资金购买高质量的商业地产。

  如今,这些企业办公需求的变化可能标志着一个长周期的结束。

  科技洞察中心执行董事柯林・安高地(ColinYasukochi)说,去年的科技公司“他们试图增加办公面积”,以便在竞争激烈的劳动力市场中招聘和留住人才。他补充说,在雇佣了数万名员工后,公司总是觉得“可能发生的最糟糕的事情是,人们回到公司,但我们没有足够的办公空间。”

  根据世邦魏理仕的数据,2021年,科技行业占美国办公租赁活动的20.5%,领先于所有其他行业。相比之下,金融部门和商业服务部门分别占16%。

  大型科技公司不仅租用写字楼,还成为城市商业地产的大买家。亚马逊曾以9.78亿美元收购纽约曼哈顿的罗德和泰勒(Lord&Taylor)百货公司大楼,Facebook还以3.68亿美元的价格买下了位于华盛顿州贝尔维尤的一个办公园区。

美国商业地产写字楼空置率已然达到12.5%

  在过去的十年中,科技行业对办公空间的需求不同于20世纪90年代互联网的繁荣。当时,由于预期业务增长,公司将首先租用办公楼。当互联网泡沫破裂时,“许多出租的办公楼从未使用过,”投行PiperSandler亚历山大,高级分析师・戈德法布(AlexanderGoldfarb)说。

  “这次你没有这种感觉,”他补充说。“科学技术已经成为一个不断增长的行业。科技巨头抢占办公楼,迅速填满员工,致力于开拓新的办公空间。”

  现在,公司实施所有远程办公的最大担忧并没有成为现实。相反,科技公司对办公空间需求下降的原因是员工数量减少。Lyft和Meta都表示将裁员13%。

  安高地预计,裁员将继续影响科技公司对办公空间的需求。“裁员的势头不断增强。”


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