房地产

　　11月1日，华润置地(01109).HK）根据该文件，华润置地和中信证券，华夏基金，以其巢式房屋租赁为发行人“华润有巢REIT”正式落地，拟发行金额11.2亿元。此后，华润置地成为首家发行经济适用房的公司REITs房地产开发企业。

　　首批保障房REITs落地，意味着扩大基础资产范围，进一步拓宽房地产企业融资渠道。同时，在资本的关注下，房地产企业越来越重视轻资产经营模式。

　　目前，房地产企业轻资产轨道布局主要有三种模式：开发建设、商业资产经营和工业园区经营。与传统的发展模式不同，资产轻模式更注重房地产企业的经营能力。产品和服务已经成为新轨道的必要问题。

　　第一太平戴维斯上海公司董事总经理吴瑞告诉《纽约时报周刊》，市场结构决定了房地产企业的转型方向。经过20年的快速增长，房地产行业已经从增量市场转变为股票市场，大量的股票资产需要更好地运营。传统的开发人员碰巧有业务经验，也有大量的人才储备和知识体系，相对容易转化为股票市场。

　　由重转轻

　　房地产行业进入调整周期，开发商开始寻求第二条增长曲线，一波房地产浪潮悄然开始。

　　今年8月，新希望地产更名为“新希望五新产业”，宣布将在房地产之外发展农业和文化旅游业务。之后，朗诗绿色地产将名称改为“诗绿色管理”，声称公司从传统的重资产房地产开发模式向轻资产模式的转变已经基本完成。

　　在开发商由重转轻的道路上，对外输出管理经验成为主要出发点。与传统开发业务协同性最高的代建板块，承担着房地产企业转型的重任。

　　自今年年初以来，代理建设领域吸引了许多新玩家，越来越多的开发为“包工头”。

　　据统计，已有30多家品牌房企发展代建业务，TOP50家房地产企业涉及代建，约占30%。其中，有万科、华润置地、中海、保利发展等大型房地产企业，还有朗诗、仁恒、当代、天房等中小型房地产企业，以绿城管理为主，中原建业成功上市。

　　一位负责房地产企业投资拓展的人士告诉《时代周刊》，当房地产市场回归理性时，开发商不得不节约食品和衣服，以确保足够的现金流，减少土地投资。代理建设项目不需要占用资金。虽然利润相对较薄，但在当前的市场环境下，这是一个不错的选择。

　　除了代理建设业务外，开发商还将重点放在商业地产上，转型相当有效。据科瑞研究中心介绍，今年前三季度，万达商业管理、红星美凯龙、华润置地等三家企业的营业收入已超过100亿元。

　　第二条曲线的雏形已经出现，开发商应该坚守阵地还是多元发展？

　　在这方面，吴瑞认为，在融资有限场信心受挫的背景下，开发商难以利用高杠杆进行房地产开发，高周转模式难以维持。开发商不得不转向轻资产运营，因为他们不需要太多的资金和杠杆，这是一条相对较新的轨道。展望未来，开发商向轻资产的转型将成为行业的发展趋势。

　　掘金慢生意

　　当住宅开发量接近上限时，经营资产引起了资本的广泛关注。与开发模式不同的是，经营资产是长期投资，这是对经营者资产运营能力和服务水平的考验。

　　房地产行业降温时，写字楼资产成为投资热点。据媒体统计，前三季度，北上广深等四大一线城市大宗交易总额已超过1000亿元。

　　以博瑞大厦为例。10月17日，新加坡房地产企业凯德集团以20.37亿元的价格收购了上海博瑞大厦，打破了上海法国拍卖市场的交易记录。对于购买的原因，凯德集团告诉《时代周刊》，收购符合凯德的投资策略，可以充分发挥集团的综合能力和发展优势，实现资产增值，为投资者带来高质量的回报。

　　“办公资产回报率稳定，流动性好，管理容易，符合外资机构对投资目标的要求。”吴锐指出，今年除了购买写字楼资产外，外资机构还更加关注物流仓储、生命科学园等新的房地产基础设施理念。

　　许多业内人士告诉《纽约时报周刊》，无论是办公资产还是其他经营资产，都需要精细经营。从项目定位到车站设计，每一个细节都会影响项目的现金流。开发人员需要放弃过去“短平快”思考，耐心看待经营资产。

　　中国指数研究所的报告指出，轻资产运营需要强大的品牌影响力、强大的资源整合能力和丰富的项目运营经验。因此，在实践中，门槛较高，大多数进入该局的企业主要是大中型房地产企业。未来，房地产企业要加强轻资产领域的探索，还需要提高自身的经营管理能力，坚持品牌战略，积极建设管理、运营和服务的核心竞争力。