办公楼

　　2022年10月24日，西安—CBRE2022年第三季度，世邦魏理仕发布《西安房地产市场回顾与展望》，分析西安商业地产市场最新发展趋势。

　　自今年年初以来，西安政府发布了各种支持、救助和稳定维护政策，有效促进了西安的投资吸引力，吸引了大力量，引导各种产业资源准确、多点聚集，形成了项目与产业链之间的良性循环和有效联系，“西”引力不断升级。

　　2022年第三季度，细分行业业绩差异化带动了优质写字楼市场需求的新动能，升级搬迁需求加速释放；不同零售形式的优质零售市场差异化复苏，场景差异化加速商业品牌聚集更新；在城市优惠政策的支持下，投资市场将吸引更多的投资关注。

　　优质写字楼市场:细分行业分化带动办公需求新潜力

　　2022年第三季度，Xi安优质写字楼市场没有新增供应，整体市场成交量仍保持在687.4万平方米。其中，甲级写字楼成交量为169万平方米。需求方面，虽然季内净吸收量较去年同期有所下降，但环比增长8%，记录超过2.2万平方米，全市写字楼整体空置率环比下降0.4个百分点，至32.2%。在租金方面，由于教育退租潮持续，部分项目租金预期持续下降，本季度甲级写字楼市场可比租金环比下降0.5%。

　　行业冲击加速了对升级和搬迁需求的释放。在线教育租户的租金回报仍在继续。本季度，市场记录了近7200平方米的租金回报面积。然而，在新供应持续短缺的环境下，行业冲击释放的大量高质量办公区域进一步释放了升级和搬迁的需求。其中，高新区本季度承担了近一半的跨区域升级需求。与此同时，甲级建筑之间的升级趋势也越来越明显。本季度，由于建筑年龄、硬件和服务的差异，对甲级办公楼的升级需求几乎是第一季度的两倍。甲级建筑项目的持续两极分化，可能导致建筑经济发展不平衡。

　　展望未来，西安第四季度可能会有一些高质量的甲级办公楼进入市场，西安高质量的办公市场可能会迎来一个小的供应高峰，大量高质量的租赁区域将刺激潜在市场需求的释放；同时，新经济周期下产业结构的不断升级将产生更多样化的需求主体，高质量的办公市场需求将继续演变。

　　优质零售地产市场:需求差异化促进市场迭代

　　2022年第三季度，Xi安零售物业市场没有新增供应。反复疫情导致部分项目建设时间延长，招商进程延迟，进而延迟交付。需求方面，零售业态占比48.3%，买家店和集合店积极布局Xi安市场，季度记录HOWOWD2Y，KNOWIN西安第一家店开业，引领Z代消费潮流；运动户外品牌继续努力，越来越专注于瑜伽、徒步旅行等细分专业领域，并在本季度内录制MAIAACTIVE，猛犸象、始祖鸟等品牌登陆西安，拓展零售市场。餐饮业占比37.1%，主要关注当地菜系和火锅品牌的新需求。与此同时，本季度受到资本青睐的咖啡品牌继续增持西安市场。Manner及Mstand加快国内品牌标杆项目布局。体验业态占比8.9%，沉浸式体验依然是主流。在融合多种业态的尝试下，衍生出更多细分场景，如亲子、体育、电子竞技等。

　　由于一些核心区域的百货商场项目大规模退租，品牌扩张需求疲软，全市净吸收量为负值。相应地，整体市场空置率环比上升0.5个百分点至9.3%；购物中心一楼平均租金持续下降趋势，环比下降0.8%。

　　2022年第四季度，33.7万平方米的新增供应将集中进入市场。在不确定的宏观事件影响下，未来新增供应的近三分之一可能会推迟到2023年，形成供应高峰。与此同时，继龙湖和益田之后，本季万达接管了鑫源的大部分回族，运营商在西安的轻资产扩张步伐加快。首席运营商的持续增长表明，在挑战下，投资者对西安市场的信心仍然积极。未来，随着头部开发商的轻量化和重资产的不断实施，西安零售房地产市场可能进入新一轮的调整和迭代期。

　　投资市场:城市利好，激发投资活力

　　下半年，Xi安大宗交易市场活跃度明显提升，本季度记录了一笔大宗交易，正在进行两三笔交易。目前已经成交的交易和正在进行的交易都是资产交易，购买的标的物仍以优质写字楼为主，但更多的工业园区项目也在寻找交易机会，受到越来越多的关注。受疫情和房地产行业宏观调控双重因素的影响，开发商对现金流的追求将使大宗交易的供给侧继续增加。除了写字楼，工业地产和零售地产的可销售项目也在增加，为增加大宗地产交易市场的活动奠定了基础。在全国范围内，随着资本继续聚焦新经济地产，Xi安工业地产量的增加和成熟度的提升可能会带来更多的投资关注。