商业地产

　　富国银行(WFC.US)，美国银行(BAC.US)和摩根大通(JPM.US)今年上半年，银行创纪录的贷款激增后，写字楼等商业地产融资有所减少。据知情人士透露，摩根士丹利包括(MS.US)和高盛集团(GS.US)美国最大的几家银行变得更加挑剔，收紧了贷款条件，减少了新的商业地产贷款。部分原因是客户需求减弱，以及对利率飙升的担忧。在某些情况下，加强监管发挥了作用。

　　华尔街大兴商业地产贷款放缓

　　根据美国联邦存款保险公司(FDIC)截至6月30日，美国银行在办公室、酒店、工业和其他非住宅房地产方面的贷款敞口约为2.8万亿$。富国银行计划减少其住房抵押贷款部门，贷款规模为1550亿$，是最大的商业房地产贷款机构；摩根大通贷款1060亿$，美国银行贷款640亿$，排名第三。

　　美国银行发言人BillHalldin该行表示，当有贷款需求时，将继续为客户提供支持。富国银行发言人HannahSloane表示，今年至今，公司商业地产贷款"强劲增长"，并将继续与客户合作，帮助他们获得所需的融资。摩根大通和摩根士丹利的代表高盛拒绝评论。

　　根据美联储的数据，截至6月6个月，美国监管银行提供了创纪录的3160亿美元新商业地产贷款，比2021年同期增长172%。随着贷款激增，美联储提高了利率以冷却通胀，这使得商业地产的贷款成本在过去一年翻了一番。市场预计美联储将在周四的会议上进一步加息，外界猜测官员可能会将基准利率提高75个基点或更多。

　　由于利率上升，商业抵押贷款支持证券受到抑制(MBS)将银行债务重新打包为债券的担保债务凭证(CDO)银行最终在资产负债表上保留了更多的债务。

　　2022年上半年，银行贷款激增，最近的下降非常明显。商业地产投资银行和经纪公司EastdilSecured总裁MichaelVanKonynenburg指出今年下半年，大型银行贷款可能比今年上半年下降50%。

　　同时，商业地产经纪公司NewmarkGroupInc.美国贷款销售总监BrockCannon称:“几家大型货币中心银行被要求停止商业地产贷款，尤其是写字楼贷款。美国政府正试图监督一切，看看它会产生多大的影响，损失会有多严重”

　　VanKonynenburg在一封电子邮件中：“由于美联储收紧政策，经济不确定性使银行更加谨慎。银行压力测试确实提高了资本要求，给贷款市场带来了进一步的压力。”

　　当美联储试图冷却美国经济时，监管机构将加强对银行在商业房地产领域的敞口的审查，这并不奇怪。JanneyMontgomeryScott根据本月的报告，商业地产是美国一半银行（特别是小型地区银行）贷款组合中最大的。

　　穆迪投资者服务金融机构集团副董事总经理JoePucella房地产债务违约引发了20世纪80年代的储贷危机和2008年的金融危机。Pucella称:“如果你回顾一下银行破产的历史，你会发现20世纪90年代初的大衰退中，主要的驱动因素是银行，尤其是高度集中的小银行CRE资产质量恶化。”

　　美国商业地产降温

　　总的来说，美国商业地产市场正在降温。MSCIrealAssets数据显示，利率上升已开始降低房地产估值，7月份交易量大幅下降。这导致贷款机构降低了新贷款的抵押资产价值比，扩大了贷款利率和担保隔夜融资利率(SOFR)等基准利率的息差。

　　InstitutionalPropertyAdvisors高级董事总经理StevenBuchwald表示：“银行在今年前两个季度发放了太多的贷款，以至于他们现在正在收紧贷款。当他们发放贷款时，他们会在一切事情上增加额外的要求。”

　　由于疫情对远程办公政策的影响，办公交易备受关注。现在，监管机构警告说，这可能成为银行面临的问题。

　　FDIC担心办公和商务酒店的价值，尤其是在曼哈顿。根据上个月发布的《监管意见》，(SupervisoryInsights)报告称，自疫情爆发以来，这些地区的经济复苏滞后。JonesLangLaSalleInc.第二季度，曼哈顿写字楼空置率达到创纪录的15.8%，而美国写字楼空置率为18.9%。

　　FDIC报告中说：“考虑到疫情后工作和商业变化的长期不确定性、利率上升、通胀压力和供应链问题，审查人员将在即将到来的审查周期中增加银行商业房地产贷款(CRE)关注交易测试。”

　　并不是所有的银行都在削减贷款。欧扎克上半年持有260亿美元房地产债务，新增贷款达到66.7亿美元，创纪录。随着其他银行退出房地产市场，该行有望开展更多业务。

　　摩根大通首席执行官GeorgeGleason7月与投资者举行的电话会议表示：“竞争对手已经退出了这个领域。与一两个季度前报价的交易相比，我们今天报价的交易利润率更高。”