商业地产投资

　　受疫情等诸多因素影响，我国商业房地产投资市场的表现并不理想，但随着疫情的准确防控，商业房地产投资市场正在逐步恢复正常。根据世邦魏理仕世邦魏理仕（CBRE CB Richard Ellis）最近发布的“中国2022投资者意向调查”，投资者对中国大陆商业地产的长期信心有所增强，59%的受访者选择在2022年“更积极地投资”，达到2016年第一次投资者意向调查以来的新高。

　　报告认为，2022年中国经济增速将逐步向常态回归，而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力。产业互联网、生物医药、首店经济、供应链物流成为新的市场热点，商业地产“绿化”趋势将进一步加快，投资市场将迈入“3000亿”时代。

　　受惠于中国出色的疫情防控和领先于全球的经济复苏，2021年中国国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹。18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高。上海、上海、上海三城净吸纳量史上首次同时突破百万平方米，科技行业活跃的上海、上海、上海领跑二线城市需求。

　　展望2022年，尽管疫情的不确定性进一步抬升，但更积极的财政政策和RCEP落地对进口消费的利好将支持国内消费市场稳步增长。中国零售市场预计温和增长，购物中心主力业态需求稳定，Z世代业态、新能源车成为新增长点。

　　世邦魏理仕预计2022年全国购物中心的新增供应量预计与2021年基本持平，总量约900万平方米，首层租金将继续小幅上涨，一线城市和华东二线城市有望引领涨幅。仓储物流市场受到电商、第三方物流及政策支持推动，2022年全年净吸纳量有望连续第二年突破600万平方米。

　　2021年中国国内快递业务增量和出口增速(按美元计)均达到30%。双循环发力共同推动电商、第三方物流和制造业的仓储需求大幅上升。世邦魏理仕跟踪的中国19个市场2021年全年高标仓净吸纳达到660万平方米，同比上升60%，相比2017年历史最高纪录提升40%。

　　从中长期来看，电商持续渗透和新业务模式涌现、制造业升级进程中供应链物流需求的增长、RCEP落地对区域化贸易和物流的促进将成为十四五期间国内高标仓市场发展的三大引擎。另外，智能高效、冷链、绿色在未来仓库配置中的重要性将日益凸显。

　　而在投资市场，世邦魏理仕数据显示2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏，总成交额达到2730亿元人民币，同比上涨33%。展望2022年，在投资和出售意愿均有所提升的环境下，世邦魏理仕预计中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10%-15%，有望首次突破3000亿元人民币。

　　2022年世邦魏理仕中国投资者意向调查亦显示，投资意向再创新高，59%的受访者选择在2022年“更积极投资”。境内外投资者的投资意向均进一步上涨。上海和上海在今年的调查中共同进入亚太区跨境投资目的地前五榜单，尤其是上海跃居次席。

　　据资产投资研究所分析，2021，中国商业地产租赁需求创下新高，大宗房地产投资迅速反弹。据估计，中国的GDP增长率将在2022年达到5%左右。除基础设施和消费外，制造业转型升级将继续为中国经济提供新的动力。在低碳转型、产业链升级、国内替代等多重因素的推动下，生物医药、电子通信设备、集成电路、新能源汽车等高技术制造业以及与消费升级相关的制造业将继续高速增长。对于投资者，我们建议继续关注仓储物流、研发园区、数据中心等新经济领域的房地产投资机会，抓住机遇，把握写字楼和零售地产的周期拐点。