写字楼

根据世邦魏理仕16日最新发布的《2021年中国写字楼租户调查》，虽然国内疫情时有重复，但国内外企业在中国的整体业务表现保持稳定和增长势头。

　　调查发现，与一年前相比，企业的经营状况显著改善，81%的受访企业表示公司业务量相较疫情前水平已基本持平或实现增长，该占比较2020年5月的租户调查结果增长28个百分点。

　　分行业来看，受疫情催生的需求以及中国政府在产业创新领域持续投资的推动，科技与生命科学行业实现高速增长。世邦魏理仕此次的租户调查结果显示，所有来自生命科学行业的受访企业及54%的科技受访企业表示经营情况超过疫情前水平，领先于其他行业。

　　世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部负责人莫非(Luke Moffat)表示：“中国卓有成效的疫情防控措施和稳步的经济增长进一步增强了企业的信心，我们预期主力行业的租户在未来仍将保持较强的扩张意愿。鉴于当前大部分市场空置率较高，租户可考虑积极推进房地产策略，锁定目标区域或楼宇。同时，在资产组合和租约中增加灵活性以应对经济和市场的不确定性，并让企业房地产策略与ESG目标保持一致。”

　　调查显示，基于企业持续改善的业务状况，60%的受访者计划在未来三年增加员工数量。其中，半数企业预计每年增长10%或更多。从行业来看，科技企业的扩员意愿较强。尽管近期市场出现科技行业整合或业务调整的案例，但科技创新作为十四五期间重要的战略发展方向，仍然需要更多的相关人才加入到该行业中。

　　另一方面，疫情后，租户考虑降低办公室密度。不断增长的空间需求也来源于疫情后企业对降低办公室密度的考量。世邦魏理仕租户调查显示，49%的受访企业计划未来两年增加人均办公面积，远高于亚太区的平均水平。

　　受员工人数及人均办公面积双双增长的推动，全国办公面积需求预计在未来三年持续增长。82%的租户希望通过租赁写字楼来满足不断增长的办公空间需求。由此世邦魏理仕预计，在2022至2024年间，中国18个主要城市的写字楼净吸纳量累计可达2000万平方米左右。

　　租户对物业组合灵活性的重视程度也在逐步提升，部分出于规避短期内不确定性的需要，但更多是基于战略层面的考虑。租户调查结果显示，约有40%的受访者已将远程办公作为长期的房地产策略。

　　因此，租户也期望以更灵活的资产配置方式支撑其灵活办公模式。14%的受访企业计划未来增加共享办公或商务中心的使用，另有16%的受访企业认为楼宇内共享办公或商务中心的配置是影响选址决策的重要因素。这两项占比较一年前均有明显提升。

　　随着远程办公的广泛使用，租户更为重视提升办公场所的协作功能。同时，疫情的暴发也促使租户重新考量办公室的空间使用率。

　　尽管固定工位仍是主流的办公室布局，但共享工位的使用度也将有所增长。租户调查结果显示，未来三年，39%的受访企业计划在部分工区采用共享工位，同时有26%的受访企业表示将全部采用共享工位以适应ABW模式(Activity-Based Working/ABW-基于活动的办公模式)。

　　内外资租户在部分工区采用共享工位的模式上接受度较为一致(42%的外资租户与41%的中资租户)。但外资租户对于在全部工区内采用共享工位上呈现出更高意愿。调查结果显示，37%的外资租户计划未来在整个办公室采用共享工位以匹配ABW模式，而中资租户选择该选项的占比仅为21%。

　　世邦魏理仕中国研究部部长谢晨，说：“市场需求持续回暖，但供应压力依然存在。业主或投资者需要密切关注租赁市场的趋势和增长强劲的需求行业，抓住租户对新建筑和核心商务区的升级需求。基于租户对健康和灵活性不断增长的需求，业主或投资者还需要rt从供给方和服务提供商的角度，根据不同行业的业务特点和对房地产策略的关注，满足租户的需求，从而提高入住率，实现长期稳定的收入增长。"