写字楼

        在教育培训行业的退却中，上海的写字楼尤其“强大”。

　　近日，记者实地走访上海多个写字楼项目后发现，即便是教培撤离面积占比较大的中关村片区，写字楼的租金水平和转换率也并未受到较大冲击。熟悉该片区写字楼租赁的置业顾问董先生表示，目前来看写字楼的客户不算少，价格也相对稳定，没有出现大幅降价的情况。

　　不仅如此，在北交所的影响之下，近期上海写字楼TMT、金融、证券公司的身影也日渐活跃。

　　租金相对稳定，部分优质户型微涨

　　教培行业收缩潮下，上海写字楼市场情况如何呢？为一探究竟，近日《华夏时报》记者以意向租赁人的身份实地走访了上海多个写字楼项目。

　　以教培行业较为集中的中关村片区为例，熟悉该片区写字楼租赁的置业顾问董先生在向记者介绍基本情况时表示，目前中关村片区写字楼里可选的基本都是教育培训公司清退出来的户型，面积可供选择的也比较多，但并未出现大幅降价和难出租的情况。

　　在实地了解不同户型时，记者注意到绝大多数的教培清退写字楼房间，内部设施都还未完全搬离，办公桌、写字板以及各种教具堆砌杂乱。期间，陪同看房的另一个置业顾问表示，“由于搬离比较仓促，设备上一任租户都还没来得及全部搬走，如果要的话可以协商，毕竟教培行业的情况现在大家也都清楚。”

　　但当记者询问到不要设备价格是否能再优惠时，董先生透露，目前业主普遍不优先考虑降价，如果意向价位没办法整租，就优先拆分出租，价格下降空间有限。以海淀黄庄地铁站附近一间950平米左右的写字楼产品为例，该业主目前意向出租价格约为8.5元/平米/日，可降价幅度仅为几毛钱。

　　董先生解释称，每平米每日8.5元的租金已经是业主出于疫情等各方考虑进行的降价了，上一任租户承租时的价格大概是11元/平米/日。

　　令记者意外的是，在当下教培退租潮之下，还有部分写字楼产品价格出现了小幅上涨。据当日了解到的信息，与上述950平产品所在同一区位的某千平米户型，每平米每日租金12.1元，而记者在某中介处了解到的以往报价为每日每平报价12元。

　　对此，一位了解上海写字楼项目的置业顾问向记者讲道，不仅是中关村，上海写字楼目前的价格不会出现太大浮动。“由于临近年底，许多企业租约到期，会寻找新的办公地点，所以有些优质户型的价格不会下降，反而还会出现上涨。”该名置业顾问表示。

　　仲量联行也同样在近期的报告中写道，年末上海办公楼的租金降幅预计持续收窄，市场中一些领先的优质项目已开始上调租金。

   TMT、金融公司活跃，租金有望回升

　　除此之外，《华夏时报》记者调查后还获悉，上海写字楼业主不愿降价的态度或许还与TMT和金融企业的日益活跃有关。调查期间，记者通过置业顾问间的谈话获悉，目前中关村多个千平米写字楼产品入驻的多为证券、金融和科技相关企业。

　　仲量联行统计数据也显示，内资金融和IT行业作为需求主力军表现依旧强劲，推动了第三季度上海写字楼录得较为可观的租赁成交量。并且随着市场回暖的持续，近期入市项目去化速度加快，整体写字楼市场空置率进一步下降至12.7%。

　　“上海2021年前三季度市场需求回暖进度持续优于市场预期，第三季度可租赁净吸纳量更是创下2018年以来单季度最高纪录。”仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳表示，内资TMT和金融行业构成上海市场的主要需求驱动力，使得头部办公楼项目业主已经开始改变租赁策略、上调租金报价。

　　而受到TMT、金融领域企业交易活跃影响，尽管第三季度上海甲级办公楼租金环比仍下降0.4%，但整体降幅表现为持续收窄。据悉，目前上海部分写字楼租赁情况稳定且入驻率较高，具备较强议价能力的项目业主也已在尝试提升租金，例如前述记者实地调查所了解的情况。

　　基于此，业内也较一致认为，未来上海写字楼市场的租金及需求都有望进一步回暖。

　　仲量联行上海商业地产部总监张斯亮表示，预计到2022年，上海全市整体的租金水平将出现上升势头。此前董先生在向记者介绍相关写字楼产品时也透露，即便部分产品当下价格会降，但常规每三年租金也会出现5%-10%的递增。

　　此外，戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲也向《华夏时报》记者分析道，北交所的设立无疑会对未来的写字楼需求有所带动，这将不仅仅反映在北交所关注的TMT行业层面本身，也会带动金融服务等相关金融、专业服务的发展。“目前看，第四季度市场依然保持相对较高的吸纳量，但较之今年前三季度速度将有所放缓，这种情况预计将延续到明年。”廉峰哲表示。

　　然而，应该指出的是，在办公楼收回的预期下，教育和培训租金收回的风险仍然需要警惕。仲量联行指出，虽然教育行业的退租对整个写字楼市场影响不大，但教育企业的单店退租面积集中在5000-10000平方米。对于一些受此影响较大的写字楼和工业园区项目，短期空置率将大幅提高，或在年底前适度降低租金。