写字楼

　　根据高力国际的数据，2022年第一季度上海的净吸收面积为25.7万平方米，其中2022年第一季度上海中央商务区的净吸收面积为10.4万平方米；自2020年第四季度以来，上海甲级写字楼空置率持续下降至17.7%；截至2022年第一季度，上海甲级写字楼租金为7.73元/平方米/天。在疫情爆发之前，2021年底，上海的整体写字楼市场继续保持活跃趋势，空置率略有下降，租金略有上升。

　　进入2022年3月下旬，上海市办公楼市场受疫情影响，短期内租赁需求转弱。由于办公楼宇封控等因素，无论业主方和租户方均承受巨大压力。业主方面主要面临存量项目已有租户退租或租赁面积减小的风险，新项目面临着短期内需求下降，租赁去化难的困境等；租户方面受封控影响，大都面临着业务停摆、收入锐减，房租和人员成本支出等压力。

　　随着抗疫成果的逐步显现，上海重启在即。上海办公楼市场已开始积极投入到复工复产的准备工作中。办公楼宇的业主已开始根据国家的相关政策及疫情后市场环境的变化，与办公楼租户们谋求共同发展的策略方案。

　　我们建议，将挑战变为机遇，积极面对封控对上海办公楼市场造成的阶段性影响，每个办公楼宇可以根据自身产品和运营的特点和优势，制定特色化的租赁策略，赢得疫情后第一波客户的青睐，实现楼宇与租户的共同发展。

　　02

　　上海的办公楼宇减租政策概述

　　2022年3月31日，上海市国资委发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》(以下简称《实施细则》)，4月25日，上海市国资委发布《市国资委关于进一步做好上海市国有企业房租减免工作的通知》，以落实上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金政策，指出将采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。

　　租金减免主体

　　本次房租减免的实施主体是上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。

　　适用房屋

　　本次减免租金的房屋为实施主体自有经营性房产和使用权房。

　　租金减免对象

　　减免对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

　　租金减免内容

　　根据《细则》内容，减免期限方面，实施主体对最终承租方免除2022年6个月租金，其中2022年租期不满一年的按比例免除。

　　注：相关政策《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》、《关于在沪央企做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作》、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商房屋租金的实施细则》。

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　　上海办公楼免租政策调研以及楼宇免租政策现状

　　上海办公楼125个楼宇免租政策调研

　　近期高力国际业主团队，对上海市125个楼宇，7个区（静安区，徐汇区，长宁区，闵行区，以及浦东新区，杨浦区，虹口区等）进行了免租政策的推行进行了调研。

　　此次调研，由国企及央企持有项目占比35%，民营持有项目占比为41%，港资开发商持有项目占比约16%，其余外资、基金等企业持有的占比为8%。

　　从调研结果看，98%的国有企业都将响应国家政策对符合减免条件的企业进行租金减免且已明确租金减免方案，2%的国有企业正在制定租金减免的方案细则；而84%的民营企业及74%的外资业主将继续执行原合约条款约定，暂时不提供额外的免租补贴。

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　　可以看到，为了应对疫情带来的挑战，各业主都在着手寻求积极的应对策略，以期能够最大化满足租户需求，实现双赢。

　　高力国际代理项目免租政策

　　在高力国际代理的项目中，所有国有企业的办公楼宇都将为小微企业和个体工商户提供租金减免的优惠政策。

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　　高力国际代理项目业主方在疫情间的努力，不仅体现在给予租户租金的优惠，同时也在主动“练内功，提升软实力”，旨在提升办公楼宇的市场价值。

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　　后疫情时代，办公楼宇价值重塑

　　经本次调研发现，租金减免政策大都是国有企业在执行，且仅针对于小微企业和个体工商户。对于没有提供免租政策的非国有企业业主，他们也通过自己的方式，重塑各自办公楼宇的市场价值。

　　这种流行病对写字楼市场既是考验，也是机遇。高力国际将在办公楼恢复工作和生产后，为业主提供专业建议和服务，推动业主从办公楼的空间经理升级为空间运营商，将多功能配套设施融入办公生活，通过提高租户满意度，提高租户粘性，实现资产保值增值

　　积聚力量，乘风破浪。高力国际将以专业的服务促进市场的发展、行业的成熟和客户的成功。