许多因素影响着中国商业地产的发展。2023年我们将面临什么样的风向和变化，我们可能面临什么样的经济环境和趋势？在戴德梁举行的2023年商业地产市场风向标在线研讨会上，我们的行业专家对2023年商业地产市场趋势进行了深入的讨论和分享。

　　零售房地产市场

　　戴德梁兴中国商务部总经理甄世奇说：“今年国内旅游消费有望特别火爆，从而带动旅游地产的销售热潮。随着海外旅游业的逐步开放，我们相信旅游消费、酒店业和服务业将迎来长期的增长期。

　　此外，对于传统零售业来说，今年我们将看到两个趋势，即“一个开始，一个结束”。首先，龙头企业是一个坚强的概念，选择最好的资源进行运营和营销，培养消费者，影响市场，服务于新品牌，成为行业领导者。此外，结束的概念是做好基础市场，掌握大量的基本消费和硬消费。“十四五”规划还提到，需要重点规划一刻钟生活圈和与人民有关的民生产业，以支持它。因此，零售商和开发商今年做好两端产业非常重要。”

　　工业地产市场

　　中国工业房地产部董事总经理苏志远说：“冷链物流相当于十年前的标准数据库，正在迅速迭代，正在成为一种标准化的产品。市场上最大的机会来自于谁能首先提出高标准冷链仓库的标准，我们将拭目以待。

　　此外，生命科学地产，即所谓的生物医学或生命科技工厂，在过去的两三年里在世界上非常流行，在中国也受到了大量资本方的追捧。然而，生命科学地产是一个相对狭窄的行业，涉及到许多与技术相关的问题，如是否能获得相应的环境评估，当地政府是否支持这样一个行业，以及是否有一个好的运营商来做这样的产品来支持未来的租金增长。此外，做好生命科学地产所需的专业精神非常高，需要有足够经验的运营商。其中一个渠道是收购一些初创或成长的生命医药企业的知识产权，这些企业作为未来的房地产用户，然后随着这些企业的增长和所需科研领域的不断增长，投资基金一起增长，是一个很好的机会。”

　　写字楼市场

　　戴德梁兴中国项目和企业服务部总裁魏超英表示，“在一线城市，上海对办公楼的租赁需求最为旺盛，近三年来上海的净吸收量一直处于领先地位。特别是去年第四季度，我国部分城市办公楼吸收量呈负值，但上海需求依然强劲。由于外企在上海的办公市场相对活跃，部分城市占上季度租赁交易面积的一半以上。”

　　在租金方面，大中华区研究部主任陈燕飞表示，“上海的平均租金在过去两年也比其他城市更有弹性；但今年，由于非核心地区将有更多的新供应，该市的平均租金可能会下降。北京、广州和深圳也受到新供应的影响，该市的平均租金预计今年将继续调整，预计明年将开始复苏。”

　　大宗交易市场

　　戴德梁兴资本市场董事总经理邱辉说：“我们预计，随着今年中国的全面开放，国内外投资都将回归市场，所以今年将迎来一个非常好的交易新年。今年1月，上海有近100亿笔大宗交易，因此今年上海有机会超过800亿至1000亿笔交易。今年整个中国市场的大宗交易量预计将达到2500亿至2800亿元。

　　其中，工业物流资产包和工业房地产也将是机构投资者持续关注的板块，中国资本市场也支持这些工业房地产和工业物流房地产资本化的退出。我们相信，未来的大宗交易市场将更加机构化和专业化。从区域角度看，在上海等一线城市，投资将更加分散。例如，以前的大部分交易都发生在陆家嘴、静安寺和徐家汇等核心区域。现在，杨浦、张江甚至康桥等许多非核心商业区都越来越受到投资者的关注。同时，大湾区也是以国家政策为导向的地方，包括深圳和广州的零售和办公物业，今年将看到更多的交易活动。”