1.交通区位

　　办公楼一般位于城市核心区域，高端办公楼往往占据CBD地铁、公交等枢纽区域。这些地区价值高，交通网络四通八达，甚至辐射全市，有利于企业吸收各地人才，维护客户交流，对外发展交流。

　　工业园区一般位于城市外缘郊区，交通便利性较低。周边地区处于发展状态，需要很长时间才能发展完善。

　　2.行业聚集

　　无论是商业区还是工业园区，都或多或少会形成产业集聚现象。如著名的三个国家CBD-北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州天河中央商务区，以金融业为主导产业；但此外，科技、咨询等行业企业分布在该地区。

　　在更多城市小规模、不知名的商业区，行业集聚效应不明显，企业更有可能进入复杂的行业，完全有可能出现“楼上网络游戏企业，楼下是制药企业”的情况。

　　工业园区显然更关注特定产业。例如，位于上海浦东的国家高新技术园区张江高新技术园区，以生物医药、集成电路和软件产业为主导。该地区还有张江人工智能集聚区、张江机器人谷、张江细胞产业园等特色工业园区，具有不同的定位。园区企业可以优势互补，资源共享，开放产业链上下游，实现产业整合协调发展。

　　总之，写字楼更“杂”，工业园区更“专”。

　　3.办公环境

　　高耸的玻璃幕墙建筑，明亮的大理石地砖大厅，高速智能电梯。这些都是办公楼（尤其是甲级办公楼）环境的组成部分。在其中，你可以感觉到“高”、“现代”办公环境带来了强烈的商业氛围。在这里工作不仅可以提高员工的快乐，而且可以直接提高企业形象水平，促进业务合作。

　　工业园区是一个低密度的建筑社区，远离城市中心区，来到低价城市周边，具有强大的工业磁吸效应，承担大量企业办公需求（往往与生产能力捆绑），空间面积较大。此外，园区绿化率高，步道、健身房等配套设施完善，员工下班后可自由活动放松。

　　此外，一些专业园区还可以根据企业需求量身定制空间，增加楼层高度，配置化工安全生产管理机构等，这是商业区办公楼难以实现的。

　　4.配套服务

　　工业园区由园区统一管理，经常为企业提供投融资对接、工商财税、法律咨询、人事企业管理、知识产权、研发设计平台对接等一系列服务，不仅可以减轻企业经营负担，节省大量时间成本，而且有效帮助企业（特别是初创企业）的长期成长和发展。

　　办公楼大多为企业提供印刷、清洁、维护等常规服务。除了少数联合办公和大众创新空间外，它们基本上没有帮助企业的成长。然而，随着科学技术的飞速发展，办公运营商在建筑智能化方面下了很大的功夫。我们经常看到“5A写字楼”就是这样，“5A”指的是OA（智能办公）、BA(建筑自动化)、CA(智能通信传输)、FA(智能消防)、SA（智能安全）。一系列专业高效的物业管理服务，是办公楼不可忽视的特点。

　　工业园区的入驻成本较低。一方面，由于地理位置的限制，工业园区本身的租金单价低于商业区的写字楼。在58个城市的写字楼租赁页面上，以上海为例，我想找到1~3元/㎡工业园区写字楼/天价很容易，但商务区写字楼最高可达10元/㎡/天。

　　另一方面，工业园区承担着当地产业发展转型升级的重要任务，政府支持不断增加，为园区企业提供财政、税收、补贴等财政支持，引导园区进一步为特定企业提供租金补贴；园区还可以与当地政府出台的财政补贴、税收减免、人才或项目奖励等优惠政策建立桥梁。

　　写字楼多为市场化租赁，写字楼通过收租盈利，双方明码标价。虽然租户仍有议价空间，但缺乏专项政策支持和政府优惠政策加码。总的来说，结算成本比较高。