2022年第三季度，办公楼市场

　　第三季度，广州经济运行继续稳步恢复，但整体增速较去年有所放缓，目前正处于经济稳定改善的关键时期。

　　在宏观经济增长放缓的背景下，本季度建筑租赁交易活动也放缓。租户对市场采取了更多的观望态度，等待市场经济恢复清晰。本季度，租赁市场表现平淡，除越秀、琶洲市场稳定去化外，其他子市场表现均低于预期。市场整体净吸收量约为-1.6万平方米，主要依靠新项目的预租。从股市来看，珠江新城一家互联网科技龙头企业已搬迁至其总部，租赁面积已正式释放。一些租户选择搬到乙级建筑或非核心区市场，因为他们降低了成本和效率。由于业务收缩，一些企业释放了自用面积，导致该市增加了近4万平方米的甲级租赁办公空间。

　　从新供应的角度来看，珠江新城的一栋甲级建筑将在本季度进入市场，为市场带来约13万平方米的体积。因此，受现有项目可租赁面积释放和新供应影响，空置率环比上升1.9个百分点至15.2%。到目前为止，该市的空置率已经连续三个季度保持在两位数。其中，珠江新城受新供应和龙头企业搬迁影响，空置率在五年内首次突破10%。在没有新供应的情况下，琶洲市场的空置率环比下降了4.6个百分点，需求主要来自游戏和电子商务行业。在当前空置率上升的压力下，许多业主“稳存量”以租赁策略为核心，积极挖掘有扩大租赁意向的租户，提前锁定目标续约租户，保持续约率高位，保持竞争力。

　　在本季度，所有子市场的租金都有不同程度的下降。受新供应和市场表现疲软的影响，今年前三季度全市租金下降约4.1%，至每月157.2元/平方米。其中，珠江新城租金在本季度下降最大，环比下降3.2%。由于分阶段减压，区域内部分业主采取以价换量的策略，降低报价或增加免租期。但与此同时，我们也发现，拥有优质租户和稳定租户结构的甲级建筑的租金仍然表现出很强的韧性。

　　据高丽国际统计，本季度大宗租赁交易（单个租赁交易面积超过1万平方米）活跃度较上季度增长约20%。值得注意的是，专业服务企业租赁在本季度表现良好，今年季度首次超过互联网科技产业，环比增长25%。

　　从其细分领域来看，需求主要来自联合办公专业服务和律师事务所企业。目前，压力下的租金水平对需要租赁大面积的联合办公服务提供商更具吸引力。与以往相比，核心区律师事务所行业的交易租赁也有了明显的提高。季内，广东省委深化改革委员会发布了《关于支持广州天河中央商务区建设的信息》“四个新出彩”示范区行动计划建议深化法律服务集群建设，2035年提高参与全球竞争与合作的实力。同时，该地区欢迎广东、香港和澳门大湾地区国际商务和数字经济仲裁中心落户，重点建立符合国际标准的商业纠纷多元化解决机制，努力推进基于法的营销环境。在政策环境的推动下，该地区有望进一步升级为广东、香港和澳门的法律服务品牌集群。

　　互联网技术产业仍是推动需求的主要驱动力，但其扩张速度比以往有所放缓。为了使互联网技术产业走向更高质量、更精细的发展，海珠区于7月发布“8＋1”产业扶持培育政策涵盖九个方面，包括促进产业互联网发展、游戏产业发展、建筑园区评级措施，旨在进一步激发市场主体活力，针对科技新兴产业要素的发展，为数字经济人才筑巢引凤、海珠“科技创新驱动”交响乐又被奏响了。随着区域建筑经济政策的积极，对琶洲电子商务和游戏产业的需求也在本季度有所改善。

　　我们预计，全年新项目将在第四季度集中进入市场，为市场带来近30万平方米，主要集中在琶洲市场。届时，广州甲级写字楼市场存量将超过700万平方米。据高力国际统计，第四季度进入市场的项目平均预租率已超过30%。如果所有新项目如期进入市场，我们预计季末市场去化水平将恢复正常。然而，市场情绪需要时间来恢复。如果扣除新项目的预租，预计去化水平不会出现强劲反弹。受新供应和去化速度的影响，预计全市空置率将进一步提高，空置率将从2022年进入“两位数”时代。

　　虽然珠江新城本季度空置率超过10%，但随着该地区进入低供应去化周期，预计空置率走势将逐步下降。随着新供应进入市场，预计空置率将在需求中性释放的情况下继续攀升。当城市经济处于稳定改善的关键时期时，我们预计市场情绪将继续谨慎乐观。短期内，持续观望态度仍将是市场的主题。