凉意未散，房地产业分裂加重。

　　2022年上半年度，房地产业从业人员的生活过得比较艰辛。疫情影响、房市下滑、回笼资金慢，翘首以待的“红五月”将来，两伙偿还债务高峰期却至，“内忧外患”的行业格局下，上市房企拿出了一份“分裂加重”的试卷。

　　去除无法按期公布2022年中后期业绩的上市房企后，据乐居财经统计分析，在169家上市房企中，129家归母净利同比减少，占比较高达76.3%；按赢利是否区别，55家地产商亏本，总计净亏损超过595亿人民币。

　　亏本第一为富力地产，上半年度亏本69.2亿人民币；建业地产略逊一筹，交出亏本56亿人民币的成绩单。同时期，考出来“盈转亏”考试成绩者亦不缺阳光城等以往TOP15组员；头顶部优秀生和国有资本地产商亦逃不过业绩下滑困境，还好其盈利经营规模仍然是领域引领者；但在赢利榜单中，中国国外发展趋势、万科、保利发展趋势、华润置业及其龙湖集团为前五名。

　　“房地产业上市企业利润率水准总体已降到20%底点，净利润率水准逐步向加工制造业看齐，赢利经营规模受市场下行危害跌到近年来底点，高投入高收益时期已结束。”中指研究院公司业务部科学研究责任人刘水向《证券日报》记者说，领域已进入低盈利时期，待领域风险出清后，销售市场将进入恢复周期时间，上市房企利润率水准依然存在很有可能回暖。

　　减价、资产减值准备等

　　是地产商营运能力降低根本原因

　　出现在了亏本名单上的地产商大多是已保险理赔或遭遇偿还债务危机的地产商。

　　从乐居财经的数据统计来说，15家地产商净亏损做到10亿元以上，除富力地产与建业地产外，蓝光发展、阳光城、正荣地产等8家地产商净亏损在20亿人民币至50亿中间；从归母净利率变化幅度看来，超七成地产商同比减少，同期相比下滑超出50%的地产商达到84家。

　　乐居财经统

　　计表明，上半年，在169家样品地产商中，有40家地产商归母净利完成正方向提高，在其中有一半地产商的增长幅度并没有超出20%。同时期，上市房企归母净利TOP30准入门槛，仅是11.49亿人民币，上年乃为20.3亿人民币；TOP30均值归母净利为37.73亿人民币，同比下降30.8%。

　　中国国外发展趋势、万科、保利发展趋势及其华润置业4家房地产企业的归母净利都超过百亿，分别是167.43亿人民币、122.23亿人民币、108.26亿人民币及其106.03亿人民币；15家地产商纯利润超出20亿人民币，在其中，龙湖集团紧跟四大“百亿纯利润”地产商以后，为74.8亿人民币。

　　在私营地产商中，秉持长期主义的龙湖集团、在市场下行期逆势奋发进取的滨江集团，归母净利率有一定的提高；靠着国有资本的建发股份、京投发展等地产商，营运能力也展现上涨趋势，但增长速度还在10%下列。

　　值得关注的是，京能置业上半年度转盈为亏，归母净利同比下降16146.48%，创出下滑之最。

　　因开创至今第一次亏损，在9月1日的2022年中后期业绩说明会上，建业地产董事会现任主席胡葆森向全部投资者道歉。“我们一直在开展深刻的反思，从自身找原因，决不自暴自弃，也回绝‘平躺’。”

　　刘水表明，从2022年上半年度危害本期纯利润水准的影响因素看来，一是增加库存商品、投资型物业管理、长期股权投资等财产减值准备计提幅度；二是协同营项目收益降低；三是为了应对保证现金流量安全与调节项目投资合理布局，一部分地产商处理单核心财产，或产生亏本；四是受宏观经济下行压力太大、疫情影响、住户收入预期强阳后造成消费力强阳后等因素的影响。

　　但是，东新科技高端投资咨询毕然向记者说，在“保交房”与“防风险”指导思想下，房地产市场的底端是扎实的，从近2个一季度表现来看，在最艰难的一刻，领域整体的营业收入、盈利、花费、现金流量并没有引起系统风险，反而是逐渐下探，“大家有理由坚信恢复时间会来临，促进销售市场再一次转暖。”

　　总而言之，头顶部优秀生依然能维持盈利总菜盘提高，但保险理赔地产商也被甩在后面，亏本或许只是逐渐。可以看出，在行业处于两支球队变换期限内，上市房企业绩表现进一步分裂。那样，下面具有哪一种的能力地产商能保持营运能力上涨呢？

　　市场前景经营规模

　　仍超10万亿

　　虽然现阶段大一点的经济形势和房地产业局势都令人担忧，可是却新闻记者多方面访谈和头顶部标杆房企高管在2022年中后期销售业绩释放出来的数据得知，中远期大部分地产商仍对行业怀有坚定的信心。

　　针对房地产业发展趋势行情的判断，龙湖集团监事会主席兼CEO陈序平向记者说，“今年是开低、筑底、向好的趋势，总体稳中向好，全年度房地产业商住楼交易量经营规模比往年预估会有30%左右减幅，但是我们总觉得坚定的信念。伴随着一些工程项目的相继开盘，8月份十分坚定的信念完成单月增长速度转正定级。”

　　“对于我们来说房地产业或是优势产业，可能年销量保持在12万亿的水准，长期性或是看中这行业，觉得绿城集团（中国）以后还大有作为。”绿城集团中国董事会现任主席张亚东向记者说，下面“大家也会更加注重营收和利润的有质提高，以后还会继续维持二位数提高。”

　　谈起后半场市场格局演变发展趋势，中国海外发展董事会现任主席颜建国给出了“三个分裂”：一是行业分裂，一、二线和强三线城市无疑是主阵地；二是领域分裂，地产商总数将大幅降低，行业集中度将明显增强；三是公司分裂，领域容错性降低，精准管理能力很强、产品服务信誉好公司才可以在市场中获胜。