写字楼

　　进入2023年，上海写字楼市场的元气仍未完全恢复。数据显示，2023年一季度，核心甲级写字楼市场的净吸纳量再度转负。

　　进入2023年，上海写字楼市场的元气仍未完全恢复。数据显示，2023年一季度，核心甲级写字楼市场的净吸纳量再度转负。其中，中关村和CBD两大区域的表现令市场“忧心忡忡”，核心甲级市场合计净吸纳量-5.5万平方米。同时，租金较低的产业园区和性价比较高的丽泽商务区则是成了企业首选，率先开启修复行情。

　　业内认为，上海写字楼市场活跃度大增，带看量快速恢复，但这种活跃能否持续仍然存在较大的不确定性。此外，互联网大厂退租潮预计持续整个2023年。至于破局的关键，高力国际方面对《华夏时报》记者表示，在市场总需求不足的情况下，如何降低业主和租户的租金预期差距则是市场重点。

　　写字楼阵痛难平

　　随着2023年一季度《政府工作报告》的发布，2023年的中国经济预期增长目标被设定在5％左右，扩大内需和全力拼经济成为总基调。2023年，中国经济社会的发展不再受到疫情的袭扰，但疫情给企业带来的阵痛却非短期内能够抚平。值得关注的是，这一阵痛在上海写字楼市场上体现得尤为明显。

　　高力国际发布的数据显示，截至2023年一季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，为-6.1万平米。值得关注的是，中关村和CBD两大子市场成为此轮行情中“弱者”，净吸纳量分别为-3.3万平米和-2.2万平米。

　　净吸纳量转负导致上海写字楼市场空置率再度攀升，核心甲级市场在一季度没有新增供应的情况下，空置率环比上升0.9个百分点达到16.9％。甲级写字楼市场尚且如此，乙级市场同样没有出现复苏态势，2023年一季度净吸纳量为-10.0万平米。其中，中关村子市场在单季度则是出现了4.4万平米的空置。

　　空置率的增加导致市场转为“买方市场”，核心甲级市场的净有效租金环比下降0.7％达到328.8元／平米／月。具体到区域来看，2023年一季度，望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别为2.5％和1.4％。其中，望京酒仙桥写字楼租金同比2022年一季度下降13％。

　　高力国际华北区董事总经理严区海表示：“政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个时间差也会是2023年上海办公楼市场最艰难的时期。”

　　不过，写字楼的这盆“冷水”并没有泼向整个市场。在市场整体走低的背景下，仍有一大区域表现亮眼。

　　严区海表示，丽泽市场在一季度实现了1.6万平米的去化，是市场唯一的热点区域。值得关注的是，这也是丽泽商务区连续9个月持续去化，其空置率环比下降1.6％达到35.1％，净有效租金也保持稳定。

　　此外，产业园区在2023年一季度迎来了修复。高力国际发布的数据显示，统计期内，产业园区净吸纳量转正为3.7万平米，但核心成熟产业园市场表现依然不振。其中，上地市场净吸纳量已经连续5个季度为负，本季度有所收窄，为-2.0万平米。

　　那么，为何部分产业园区和丽泽商务区的写字楼能够在当下市场中“一骑绝尘”？《华夏时报》记者了解后发现，低于租户预期的租金水平是当下上海办公楼市场去化的关键。以产业园区为例，高力国际指出，目前，产业园区的需求主要集中在租金相对便宜的子市场，超过1万平米的大宗租赁成交的净有效租金多数集中在90至130元／平米／月。

　　4月3日上午，从事写字楼租赁的一位工作人员对《华夏时报》同样对记者表示：“春节之后，上海写字楼市场活跃度增加，主要表现在带看量方面，租金则是变化不大。”

　　严区海对《华夏时报》记者说“上海写字楼市场全部项目月度带看量从2022年四季度的6至7组快速恢复到2023年一季度的18至19组。一季度带看量的高峰集中在春节后的2至3周左右的时间，此后3月份左右带看量又出现了不同程度的下滑。”

　　在严区海看来，带看量快速恢复有两方面原因。其一，疫情逐步消散，市场开始进行正常的商务租赁活动；其二，2022年12月份，上海几乎处于封控状态，之后又恰逢春节假期，因此，市场累计的带看需求在春节后得到释放。

　　但是，严区海进一步表示，尽管个别项目带看量恢复至40至50组／月，但也只是正常市场环境70％左右的水平。目前，市场整体活跃度依然不稳定，需求的恢复强度依然不强。“当前上海的写字楼市场是租赁活跃度上升，但成交转化率极低的一个市场，这也在一定程度上体现了楼宇业主和企业租户、租赁成本上存在一定预期差距。”高力国际华北区研究部董事陆明如此认为。

　　头部大厂退租对市场影响较大

　　在采访的过程中，《华夏时报》记者发现，头部大厂的选择成为影响此轮上海写字楼市场走势的重要因素。

　　陆明对《华夏时报》记者表示，需求端的强度将决定整个甲级办公楼市场未来走向何方。其中，疫情影响、企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租又是影响整个需求侧表现的4个核心因素。

　　值得关注的是，陆明说：“头部互联网大厂退租的影响将会贯穿整个2023年。”上文提到，中关村和望京酒仙桥地区在2023年一季度退租量较大，而这两大区域则是互联网企业在上海的主要根据地。

　　在当下的市场环境中，互联网企业是否决定“搬家”是影响市场租金乃至周边房价的重大因素。这一现象不单单出现在上海。《华夏时报》记者了解到，自2022年9月份以来，互联网头部企业部分部门开始从上海未来科技城迁出，而数以万计的员工也同步开启了迁徙之旅。根据机构数据，在互联网企业“搬家”之后，距离企业较近的住宅区房价开始下跌，房租同样有所下滑。

　　高力国际方面表示，上海写字楼市场全年需求侧的表现大概率是结构性的温和复苏，不太可能恢复到疫情前的净吸纳量水平。此外，高力国际指出，如果新增供应项目未能如期入市，退租现象得到缓解，新增需求稳步恢复，高力国际预测上海写字楼市场空置率不会突破2020年19.4％的前期高点。

　　陆明认为，随着核心产业办公面积调整在2023年结束，2024年上海整体甲级写字楼市场才有可能重新回到此前的去化周期。2023年，在市场总需求不足的情况下，如何降低业主和租户的租金预期差距是市场破局的关键。