商业地产

　　硅谷银行3月初(SiliconValleyBank)而SignatureBank的倒闭，让大家心惊胆战。然而，有些人获得了危机的红利。最近，根据房地产美国的情况，美国的抵押贷款利率连续三周下降（FreddieMac）根据最新数据，30年期房贷固定利率已降至6.32%。因此，孙斯陶发现，最近很多人趁机锁定了相对较低的房贷利率。

　　在上个月的文章中，孙斯陶分析了美联储过去一年大幅提高利率的几个原因。然而，与住宅房地产的情况不同，美国商业房地产的价值随着贷款成本的上升而下降。今天，孙斯陶谈到了持续疲软的美国商业房地产市场。

　　美国商业地产“泡沫”的起源

　　要讨论美国的商业地产问题，我们需要从2008年的金融危机开始。从2007年底到2008年9月，雷曼兄弟破产，美联储连续七次降息。2008年12月，美联储将联邦基准利率降至接近零。此后，直到2014年10月，美联储才出台了三轮量化宽松政策（QE），购买大量的国债和抵押贷款债券，向市场注入大量的流动性，以刺激经济，降低长期利率。宽松的信贷环境使许多投资者能够轻松获得低息贷款，并购买大量的商业房地产。因此，美国的商业房地产资产价格也在上涨。

　　2020年疫情初期，美联储大幅降息，再次启动量化宽松计划。美联储的资产负债规模再次扩大。到2022年3月，美联储的资产负债规模约为9万亿美元，相当于2008年次贷危机前的十倍。在低利率环境下，商业银行购买了大量国债和房地产抵押证券，以获得稳定的收入。

　　硅谷银行加息引发的“悲剧”

　　“印钱”容易，“缩表”难。货币过度发行导致了严重的通货膨胀，因此美联储不得不在去年3月再次进入加息周期。商业地产普遍增加杠杆，银行是商业地产抵押贷款的主要持有者。在过去的一年里，我们也看到美联储的加息速度非常快。这导致美国债券收益率上升，但资产估值下降。市场利率的快速上升对贷款市场的影响最为直接。像硅谷银行这样的公司遭受了巨大的损失，那些贷款后立即转售贷款的公司可能会倒闭。

　　流动性压力导致美国中小型银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商提供的贷款主要来自这些地区中小型银行。商业房地产贷款通常是中短期的。几年前获得的低息贷款到期后，当商业房地产投资者重新申请贷款时，他们会发现目前的贷款成本非常高。此外，商业房地产的估值取决于快递，以现金流为标准。高利率会导致其价值下降，因此其抵抗力不如住宅房地产好。

　　商业地产的枯荣周期和需求变化

　　商业地产也有自己的“繁荣周期”，不同类型的商业地产面临着不同的压力。例如，自疫情爆发以来，美国的工作模式发生了很大的变化，远程办公的比例非常高，导致办公需求下降，许多办公楼的入住率非常低。此外，随着网上购物的兴起，许多实体店也面临着挑战，对商店的需求也在下降。当然，对工业房地产和物流房地产的需求也大大增加。

　　近几个月，知名私募股权基金商业地产抵押贷款债券发生（CMBS）违约。虽然现阶段美国商业地产贷款的违约率并不高。然而，银行对某些类型的商业地产项目的贷款审批变得更加谨慎。在高通货膨胀的环境下，过去低利率的时代短时间内不会回来，新的利率环境正在形成。因此，每个房地产投资者都必须思考如何调整房地产投资的方向和策略。