商业地产

　　随着银行业危机的爆发，市场对美国商业地产信贷紧缩的担忧日益加剧，许多华尔街投资银行警告说，美国商业地产可能成为继银行业之后的“雷声”行业。

　　凯投宏观是警告商业地产风险的最新机构。凯投宏观表示，美国商业地产与小银行的联系非常脆弱，在最近的银行体系压力下，商业地产没有得到足够的关注。

　　凯投宏观集团首席经济学家尼尔·斯林周一在一份报告中表示，“美国商业地产贷款主要由中小银行主导”，美国中小银行占商业地产领域未偿贷款的70%。他指出，贷款的减少可能会增加“资本价值的下行压力”。

　　“在最坏的情况下，小银行和商业地产之间可能会形成一个‘恶性循环’，对这些银行健康的担忧导致存款外逃。”反过来，这将导致“银行收回商业地产贷款，加速资产基础关键部分行业的衰退，加剧人们对银行健康状况的担忧，从而完成恶性循环”。

　　危机传导到商业地产或商业地产

　　目前，包括美国银行、高盛银行、摩根士丹利银行、摩根大通银行、瑞信银行在内的越来越多的华尔街银行正在警告美国商业地产可能爆发危机的前景。

　　瑞信认为，危机可能会从银行业传导到商业地产。与此同时，摩根大通资产管理公司首席执行官Georgegatch也在欧洲媒体峰会上警告说，在美联储大幅收紧货币政策后，商业地产成为全球市场的关键风险之一。

　　凯投宏观Shearing表示，房地产行业问题一直是“重大危机的核心”，如2007年至2008年的全球金融危机、20世纪80年代和90年代的美国储蓄和贷款危机、1973年至1975年的英国“次级银行危机”和“1929年的大崩溃”。

　　“如果房地产将成为银行体系中更深层次压力的来源，那么应该关注的领域可能是商业地产，”他说，“最近几天，这已经成为人们关注的焦点，尤其是在美国，但与银行体系的联系——这是脆弱性的真正来源——在讨论中没有得到足够的关注。”

　　凯投宏观表示，商业地产市场包括工业和零售地产，以及办公楼和公寓。在Shearing看来，由于硅谷银行本月早些时候倒闭，小银行的存款基础面临压力，商业地产贷款可能会收紧。

　　根据美国银行和高盛的分析，中小银行在美国承担了多达68%至80%的商业地产贷款业务。一旦中小银行被迫提高流动性储备，收紧贷款，美国商业地产将面临信贷紧缩的影响。

　　“目前的焦点是存款外逃的风险，因为硅谷银行破产后，市场担心中型银行的健康状况，担心未投保存款超过联邦保险上限（25万美元）。”

　　“但这掩盖了一个更广泛的问题，即利率的上升导致资金从银行存款转向货币市场基金，因为短期证券的利率比商业银行存款快。”

　　这将使银行“陷入困境”，从而导致商业地产领域的融资紧缩。银行要么需要提高存款利率，“与货币市场一致，试图通过提高再融资贷款利率来维持利润，要么缩小资产负债表的资产面，以适应较小的存款基数”。

　　写字楼地产——最脆弱的一环

　　如果商业地产危机爆发，办公楼地产很可能是商业地产中最脆弱的部分。

　　高盛指出，在办公楼房地产领域，区域性银行占美国银行贷款的62%，而国家银行占38%。2023年至2024年，约有1.1万亿美元的商业地产债到期，其中办公贷款占债务的23%，仅次于多户家庭的31%。

　　更值得一提的是，办公楼地产的CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商业地产抵押贷款支持证券)拖欠率已开始上升，高盛预计未来将大幅上升。

　　高盛表示，拖欠率的上升与当前的加息周期密切相关。虽然失业率的上升是全球金融危机期间办公楼房地产拖欠率上升的关键驱动因素，但这一因素的影响要温和得多。

　　瑞信还认为，办公楼房地产是房地产领域最大的风险。首先，由于商业房地产贷款市场对此类资产的敞口过大，家庭办公和混合工作模式对办公楼房地产基本面产生了持续的负面影响。

　　瑞信分析师Tayookusanya在一份报告中指出，由于利率的上升，商业地产的利率上限继续上升，这意味着商业地产贷款的新估值可能更低，而这些贷款背后的商业地产抵押品可能已经贬值。

　　由于贷款余额超过了房地产的价值，瑞信看到了更多关于办公楼房东归还钥匙的消息。此外，银行注意到，2023年2月，CMBS拖欠率上升了18个基点，过去12个月，许多住宅和办公楼的拖欠率增长最大。

　　这也导致2022年年中美国商业地产价格普遍下跌4%至5%。凯投宏观预计，美国商业地产价格将进一步下跌18%至20%，“从高峰到低谷的下跌约为22%”。从机构报告中的一张图表也可以看出，写字楼房地产可能会出现最严重的下跌。

　　“来自房地产业的风险与15年前大不相同，其后果可能对实体经济的损害要小得多。但在等待最终（坏）结果的过程中，商业地产及其与中小型银行的联系尤为重要。”