商业地产

　　当美国正在努力解决银行危机时，一个潜在的风险点正在浮出水面。

　　自金融危机以来，在低利率和宽松信贷的支持下，美国商业房地产经历了蓬勃发展，许多机构发现危险迹象开始出现。中小型银行信贷紧缩的风险正在使商业房地产摇摇欲坠，资产价格波动的压力正在聚集。

政策环境逆转需求降温

　　美联储对商业地产的表述在截至2月底的最新经济状况棕皮书中“持续疲软”。

　　受新冠肺炎疫情对美国企业工作模式和消费者购物习惯的影响，美国商业地产估值近两年继续承压。美联储通过提高利率来对抗通货膨胀的努力，也伤害了这个极度依赖信贷支持的行业。

　　最近，硅谷银行破产带来的金融体系压力使形势恶化。BKAssetManagement宏观战略家施罗斯伯格（BorisSchlossberg）在接受第一财经采访时，房地产行业是最容易受到利率冲击的经济部门之一。“流动性压力预计中小银行将开始减少贷款，向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”

　　本月初，黑石集团的商业地产抵押贷款支持证券，价值5.6亿美元。（CMBS）在全球加息周期中，违约已经引起了外界的关注，房地产行业正在摇摇欲坠。

　　FirstAmericanfinancial高级商业房地产经济学家斯奈德（XanderSnyder）认为，商业地产的开放性很大，这会影响银行业的稳定性，进而对经济产生更大的影响。统计数据显示，今年以来，商业地产的所有信贷都越来越稀缺，银行业的困境只会加剧这一趋势。

　　施罗斯伯格告诉第一财经，目前的不确定性在于政府将在多大程度上保护储户和银行系统。第一家公民银行接管硅谷银行的交易很受欢迎，但考虑到美联储仍处于加息周期，仍然存在如何解决流动性风险的问题。“市场可能仍然脆弱，直到监管措施和政策支持能够有效重振外界对银行资产负债的信心。”他说。

　　机构寻找危机蛛丝马迹

　　外界的担忧也体现在股价上，房地产板块是今年美股表现最差的行业之一。资金正在增加卖空。根据标准普尔全球的数据，房地产是世界上卖空最多的行业，也是美股卖空最多的行业。

　　高盛经济学家拉姆斯登（RichardRamsden）“在一个更注重流动性的世界里，你会看到银行更快地收回商业房地产的承诺。我确实认为，这将是未来几个月和几个季度值得关注的一个重要问题。”

　　报告称，根据联邦存款保险公司的说法，区域性银行约占美国银行业贷款的65%，（FIDC）根据数据，中小银行约占商业房地产贷款总额的80%。高盛表示，近期写字楼CMBS拖欠率开始上升，预计未来将大幅上升。因为拖欠率的上升与当前的加息周期密切相关。

　　事实上，商业地产交易的低迷反映在买卖双方的报价差异上，这显示了资产估值的巨大差异，而美国经济的不确定性将在最近阶段加剧这一趋势。对于金融机构来说，如果不能确认资产的价值，就很难批准贷款。

　　瑞信认为，由于加息不断推高商业地产利率报价，这意味着其贷款的新估值可能较低，这些贷款背后的商业地产抵押品可能已经贬值。“一些办公楼房东交出了钥匙，因为贷款余额超过了房地产的价值。2023年2月，CMBS拖欠率跃升18个基点，其中办公类拖欠率在过去一年增长最大。”

　　Datatrek在报告中还表示，需要警惕商业房地产贷款的前景，“随着办公楼整体入住率低于50%，美国主要城市中心的商业活动尚未恢复到疫情前的水平，小银行发放的商业房地产贷款越来越受到关注。考虑到美联储利率的不确定性仍然存在，银行业问题没有简单快捷的解决办法。”报告写道。