写字楼

　　受疫情影响，房地产、互联网等行业调整周期，今年上海写字楼市场需求，投资方面明显面临压力。

　　在多方向政策调整和经济复苏预期下，多家机构预测，上海写字楼市场将在2023年复苏，供应增加也将在一定程度上提高空置率。　　

根据高力国际12月26日发布的报告，2022年上海写字楼市场全年净吸纳量为-38.与去年相比，7万平方米的净吸收量为289.1万平方米，空置率为16.1%，同比增长2.2个百分点，净有效租金较去年同期下降3.5%。

　　报告指出，市场分化严重，第四季度甲级写字楼市场明显恢复，年度需求呈现“触底回升”而乙级市场和工业园区市场则面临着巨大的压力，需求方面表现疲软。

　　受写字楼市场租赁端和投资市场信心低迷的影响，今年以来，上海大宗交易市场活跃度较低。

　　高力国际资本市场及投资服务副董事严寒指出，截至2022年，上海写字楼市场已实现大宗交易24笔，成交面积97万平方米，总成交额253.9亿元。虽然第四季度市场流动性明显增加，交易面积较大，但与去年相比，600亿大宗交易量大幅下降。

　　今年第四季度，上海甲级写字楼市场需求持续小幅回升，净吸收量转正至4.2万平方米。然而，由于第二季度和第三季度的净吸收量为负值，年底的恢复并没有恢复到正值。

　　在供给方面，原本计划在第四季度进入市场的新项目被推迟到2023年，全年只有一个新项目进入核心甲级写字楼市场。2022年新增供给压力明显降低，空置率同比增长1个百分点，租金环比下降1.7%至331元/月/平方米。

　　高丽国际华北研究部负责人卢明认为，影响2022年市场需求走势的核心因素有四个，即疫情封控的持续影响、企业保守预期下的办公扩张意愿不足不足，大部分企业在办公租赁方面保持降本增效战略，互联网科技企业办公需求大幅萎缩。

　　“要不是金融业对上海写字楼市场的需求支撑，今年的写字楼市场将更加困难。”陆明表示。

　　根据世邦魏理仕研究部的统计，在过去三年中，非银行金融和科技互联网的创新和发展是上海的办公需求“双引擎”，金融业和TMT三年来，总租赁面积增加了4.2个百分点至50.8%，其中今年金融甲级写字楼租赁面积占30%。

　　所以，在市场波动的情况下，金融业相对集中的核心商圈依然强劲。根据国际数据，2022年，CBD，东城区商务区及金融街(5).400,0.01、0.19%)写字楼出租率相对稳定，在建的丽泽金融商务区吸纳量增长最为明显。

　　据仲量联行统计，近8年来，生命科学行业对甲级写字楼的需求增长率排名第一，CBD上海也是生命科学产业的主要聚集区，吸引了全市45%的生命科学企业进入甲级写字楼市场。

　　作为2021年需求最强的行业，今年互联网技术的租赁需求大幅减少。根据高力国际的数据，在5000多平方米的大宗租赁交易(不含续租)中，2021年，该行业在整个写字楼市场租用了130多万平方米的写字楼，而2022年则大幅减少到不到30万平方米，不到去年的25%。

　　即使互联网龙头企业在行业调整周期中需要整合办公空间，年初的退租行为对高端写字楼市场影响不大，因为大部分退租面积集中在非标准和改造项目上，互联网企业仍然是甲级写字楼市场的主力军。

　　受影响较大的是B级，工业园区市场。仅在2022年第一季度，工业园区市场就迅速降温，互联网科技企业租赁交易比例大幅下降至22%左右。与前几个季度超过50%的交易比例相比，扩张速度明显放缓。

　　截至今年年底，望京酒仙桥、中关村(6)等互联网科技产业聚集的北部子市场.200,-0.06、-0.96%)和上地目前都处于需求不足、主力租户行业面积调整的阶段，空置率分别同比增长20%、7.2%和7.7%。

　　高力国际华北区董事总经理严海表示，“十四五”这一时期将是深化产业结构调整的关键时期，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当龙头企业开始调整，随后的行业新力量不足以支撑经济和产业发展时，将形成产业发展的差距期。

　　这一时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严重性和不确定性逐渐增强的时期。办公楼市场作为产业改革的载体，见证并享受着产业繁荣带来的发展红利。它还需要被动地承受产业改革带来的痛苦，陪伴企业共同成长。

　　展望2023年上海写字楼市场整体走势，高力国际认为，需求方继续回暖是可以预料的，但由于客观因素，空置率的上升也是不可避免的。

　　严区海表示，疫情对2023年的影响将在一季度后逐渐减弱，对写字楼租赁市场活动的影响也将大大降低。此外，年底的中央经济工作会议再次强调确保经济增长的总基调。随着市场预期的增强，企业扩张的意愿将继续提高，这将有助于释放办公需求。

　　与此同时，2023年，上海写字楼市场供给的增加将在一定程度上提高空置率。

　　2023年，新增甲级项目超过64万平方米将进入市场，累计新增供给压力将集中释放，其中北方子市场新增甲级项目29万平方米，待退区近40-50万平方米。特别是2023年，北方互联网科技产业集聚的子市场仍将面临供过于求、企业持续退租的影响。

　　“需求恢复需要时间，与短期内集中供应和持续释放的退租面积的影响叠加。”陆明预计，明年上海甲级写字楼市场空置率将上升3-5个百分点，由于北方市场疲软，市场净有效租金将继续小幅下降。

　　仲量联行华北研究部负责人米洋也持有类似观点。预计2023年上半年市场需求将达到稳定复苏的信号，大面积空置的项目业主将采取更激进的租赁策略，租金将进一步触底。2023年下半年，市场将停止下跌实现小幅复苏。