写字楼

　　主要房地产上市公司2022年上半年的财务报告显示，受疫情影响，销售市场仍在继续，但经营性房地产的弹性已经显现出来。随着股市的进一步深化，经营能力将变得越来越重要。本文分析了财务报告中显示的业务能力本身，并回答和解释了业务能力提高的本质和当前市场应用，以帮助市场。

　　2022年上半年，受国际形势变化和新冠疫情影响，中国经济增长面临严峻挑战。周期内，国内房地产市场整体面临需求收缩、供给冲击、预期减弱等多重压力；商品房销售额同比下降28.9%，社会消费品零售总额下降0.7%，商业建筑（2万平方米以上）项目开业额同比下降19%；上海、上海、上海等地的疫情也带来了区域消费市场的突然降温。

　　从财务报告分析的角度来看，华润、万科、龙湖、欢乐城等主要房地产企业的财务报告对未来市场发展表现出强烈的信心，明确了提高企业经营能力的发展方向。上述上市公司在财务报告中表示，未来计划进一步提高专业全球经营管理能力，以应对动荡的市场形势，提高跨周期能力。

　　回顾上半年的市场情况

　　▲数据来源：RET瑞一德中国商业地产研究中心

　　受疫情影响，3月至5月商业消费低于2021年同期，整体餐饮消费影响较大

　　2022年上半年，社会消费品零售总额为210432亿元。受疫情影响，社会消费品零售总额同比下降0.7%。根据消费类型，商品零售额为190392亿元，整体商品零售消费与去年同期基本持平，同比增长0.1%；餐饮收入20040亿元，同比下降7.7%，对餐饮收入影响较大。从整体指标来看，2022年上半年商业消费总额和商业零售消费与去年同期基本持平，餐饮消费大幅下降。截至2022年6月，商业消费达到34977亿元，同比增长3.9%，基本恢复活力；餐饮消费3766亿元，同比下降4.0%，仍在缓慢恢复。

　　物业销售市场动荡，经营性物业收入整体稳定

　　营业收入小周期波动，2022年疫情影响较大

　　▲数据来源：RET瑞一德中国商业地产研究中心

　　从三年的短周期来看，房地产上市公司的营业收入呈现出波动的趋势。受2022年疫情影响，大多数上市公司的营业收入增长趋势得到遏制，甚至大幅下降。

　　万科（2069亿）、龙湖（948亿）、绿城（728亿）、欢乐城（91亿）等只有部分上市公司实现了三年营业收入的快速增长；由于房地产销售的良好发展，龙湖集团2022年上半年的营业收入已超过华润。华润土地（728亿）、中国金茂（287亿）、恒隆（44亿）等上市公司受疫情影响，整体发展速度放缓。新城控股（428亿）、九龙仓（68亿）、合生创展（109亿）、瑞安（44亿）等上市公司受到很大影响。

　　2022年上半年，物业销售受市场和疫情影响，50%的头部房地产企业收入负增长

　　▲数据来源：RET瑞一德中国商业地产研究中心11:24:41

　　2022年上半年，上市房地产企业整体营业收入呈两极分化趋势，47%的企业收入呈负增长，平均下降34%。其中，瑞安、绿地、新城控股均受销售物业收入下降影响；瑞安在财务报告中表示，上海、上海的住宅销售收入大幅下降；2022年上半年，绿地物业销售额较去年同期下降约63%，2022年上半年新城控股物业交付收入较去年同期下降较多。宝龙地产也受到销售物业的影响，2022年上半年物业开发销售面积下降近一半。

　　太古里、九龙仓等上海企业在财务报告中表示，营业收入下降主要受疫情和部分销售物业的影响。2022年上半年，九龙仓的销售和租金收入受到很大影响，近年来中国大陆投资物业组合首次下降。

　　▲合生创展2022年中期业绩

　　2022年上半年，合生创展整体投资板块损失18.19亿港元，是营业收入下降的核心原因。

　　▲2022年中国国贸半年度报告

　　中国国际贸易营业收入下降的主要原因是酒店、商场租金和停车费的减少。

　　主要房地产上市公司收入波动较大，营业收入增长下降的核心原因主要是疫情的整体影响和房地产销售市场的疲软。一方面，频繁的疫情增加了消费者对未来的不确定性，导致消费和消费预期的收缩，最终进一步反馈给市场。另一方面，在房地产市场上“三条红线”，房贷“两条红线”，土地“两集中”在政策调控下，过去房地产企业高杠杆、重资产、快周转的商业模式本质受到挑战，经营业绩也变得越来越高“不稳定”。在疫情正常化和市场动荡的今天，预计疫情正常化和市场动荡将出现。“稳中求进，稳中求变”它将成为该行业未来发展的主题。

　　虽然短期内租金收入增长有所放缓，但整体呈现稳步发展趋势

　　▲数据来源：RET瑞一德中国商业地产研究中心

　　注：太古地产仅记录中国大陆商业地产的租金收入

　　从租金收入增长来看，整体发展呈现稳定趋势。万达商业管理（225亿）、龙湖（46亿）、新城控股（43亿）、万科（39亿）租金收入大幅增长；其中，营业收入下降46%的新城控股租金收入增长7.39亿元，增长20%。

　　与营业收入短周期增长的波动性相比，疫情周期下租金收入整体表现相对稳定。其中，欢乐城地产和华润置地的整体租金明显下降，分别为-26%和-6%。从租金收入增长趋势来看，与2021年租金平均增长率（34.5%）相比，2022年租金平均增长率降至6%，租金增长放缓。

　　2022年上半年，经营性物业收入相对稳定，避险属性突出

　　▲数据来源：RET瑞一德中国商业地产研究中心

　　2022年上半年，受疫情影响，房地产上市公司营业收入波动较大，但租金收入仍趋于稳定，体现了疫情下经营性物业的强大韧性和抗周期性。其中，租金收入大幅下降的欢乐城和华润主要受租金减免影响。2022年上半年，欢乐城租金收入大幅下降；2022年上半年，华润减免租金17.5亿元。如果排除减免租金的影响，租金收入实际增长14.2%。

　　上海企业的主要项目分布在中国二线城市，受上半年上海、上海、上海等一线城市疫情影响“鸡蛋放在一个篮子里”在产品布局策略的影响下，租金收入普遍呈轻微下降趋势。其中，2022年上半年九龙仓整体经营收入下降4%；太古地产整体租金收入下降3.1%，但除了租金支持摊销和人民币价值变化的影响外，太古地产在中国大陆零售投资的租金收入上半年实际上增长了7%。

　　虽然50%的房地产上市公司的经营性物业收入呈下降趋势，但除了疫情造成的租金减免影响外，实际收入波动不大。整体显示了经营性物业强大的周期性和稳定性。部分上市公司的财务报告也反映了经营性物业的避险属性。宝龙地产在中期财务报告中提到，商业地产配置的核心原因是追求稳定和定期收入。

　　经营性物业取胜的关键在于持续的消费引领和转化能力

　　从资产的角度来看，经营性物业本身具有获得稳定和定期收入的特点。根据瑞德2019年的研究，持有期超过7年的房地产