写字楼

　　过去一年，世界不同地区的疫情、环境和不确定性等因素继续塑造着房地产和各行各业的格局，促进了科技创新和应对风险的各种解决方案的加速，加强了社会认识和可持续性理念的调整。第一太平戴维斯最近发布了其第五份全球旗舰报告《2022年影响力》，以；“重新连接”；主题聚焦全球疫情缓解后，房地产各领域的趋势变化、机遇与挑战。

　　第一太平戴维斯世界研究部报告指出，全球范围内住宅市场已超越写字楼成为最大板块，且热度仍在上升。其余板块也有不同演化趋势。

　　2021年，公寓全球投资达到4,780亿美元的历史新高，超越写字楼的投资规模。疫情期间居家隔离及远程工作使写字楼和零售租金收取困难，住宅板块因而得以超越。大多数国家2020年住宅的总投资回报率在5.5%-8.3%之间，仅次于工业物流。

　　宜居性和公共政策因素很大程度上塑造各城市住宅市场状况。总体而言，随着旅行限制放松，城市活动回暖，住宅市场也开始呈现恢复迹象。租赁市场在2021年下半年取得了惊人的复苏，录得七年来最强劲的半年表现。宜居性表现使迈阿密租金增长最为强势，达到约20%。上海、上海、洛杉矶、柏林也表现出色。弹性办公及对生活方式的追求导致部分买家在度假市场置业。第一太平戴维斯预计2022年豪宅平均价格增长预计将达到4.3%。

　　ESG因素在衡量写字楼价值中的重要性愈加突出。第一太平戴维斯数据显示，在全球环保认证写字楼数量最多的前20座城市中，仅总存量的28%已获绿色楼宇认证，剩余约70%改造潜力巨大。相关立法、资本价值增长及租户压力共同督促新建项目或已建项目改造达到最高环境标准。

　　零售方面，疫情影响叠加消费者购物习惯改变，零售商将审慎考虑线下零售空间布局，但主要零售目标城市基本面并没有改变， 纽约、伦敦、巴黎仍居于第一太平戴维斯零售商吸引力榜首，上海的榜单排名上移，零售市场规模及增长前景广阔。中国新兴城市也在提供更多机会。奢侈品牌将跟随顶级开发商向上海、上海、昆明、宁波等非一线城市拓展，海南岛免税岛潜力巨大。

　　在全球范围内，生命科学板块仍在扩张。基于人力资本、健康及研发投资、地产成本等对生命科学领域最重要的因素，第一太平戴维斯制作了科学城市前20名榜单，中美城市共占10个座次，包括波士顿、旧金山、西雅图和圣地亚哥等主要美国城市以及中国的上海、上海和苏州。每10亿美元进入生命科学领域的A轮风险投资，则相当于创造了约14万平方英尺的空间需求。

　　在连接重启之际，报告也拓展了环境与能源、供应链、太空地产新需求等话题。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部部长兼高级总监James Macdonald表示，2019冠状病毒疾病让我们重新思考我们的生活、工作和娱乐方式。与此同时，这也为我们提供了一个难得的机会，重新设计城市及其系统，以避免未来的风险。房地产应该以人为本，应用科学技术加强社区的弹性和可持续性。未来的挑战和不确定性要求我们与人民和社区重新联系，共同寻找解决方案。