“目前，商业地产市场的整体下行趋势尚未从根本上逆转。商业地产市场从增量进入股票时代，短期巨大的供应和股票去化仍然是市场需要面对的考验。”在中国办公产业园发展论坛第十九届年会上，全联房地产商会副秘书长、房地产新闻网董事长刘凯说。

　　刘凯指出，商业地产已进入新的发展阶段，纯粹依靠销售和租赁的传统盈利模式已不再满足行业发展的要求。办公楼、工业园区等资产的管理、经营、销售、租赁和金融化已成为行业关注的焦点。

　　2023年，在商业地产高质量发展的要求下，市场参与者需要从广阔的角度审视当前商业地产行业，包括办公楼和工业园区的市场发展。

　　一方面，在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化，打造软硬兼备的产品实力，成为新阶段商业办公产业发展的核心竞争力。另一方面，传统的商业办公已经逐渐从单纯为租户提供办公空间转变为为为客户提供全方位的商业解决方案。绿色生态、数字化、人性化、多元化的融合，将为商业办公产业的高质量发展带来迭代和演变。

　　刘凯认为，包括办公楼、工业园区在内，2023年商业房地产业发生了以下变化：从发展思维到运营思维，从绿色建筑到绿色低碳，从建筑经济到数字经济，从灵活办公到传统办公，从智能办公到健康安全。

　　高河资本投资管理部执行董事冯伟表示，长期管理资产的追求是长期稳定的租金收入、资产增值和租金定价，这是商业地产发展的新秩序。为了适应新的行业秩序，我们需要新的金融工具，即房地产私募股权基金和公开发行REITS。

　　冯伟认为，房地产私募股权基金和REITS为房地产打开了一扇窗口。目前，房地产救助政策主要关注债权，房地产私募股权基金给市场带来了增量股权基金，也可以促进行业向小型发展和大型资产管理的转型。重资产端的资产必须从开发商转向房地产私募股权基金，只有这些资金才适合这些资产。开发金融工具，CMBS、类REITS等，是商业地产的未来趋势。

　　戴德梁行中国资本市场总经理刘兵表示，2021年正式启动公募REITS，极大地促进了我国房地产大宗交易市场的发展。

　　刘兵认为，最新的公开发行REITS发行比例是100-200倍。去年，由于找到了退出渠道，中国的物流、工业研发和公寓项目相对活跃。目前，办公工业园区面临的最大问题是商业办公的基本设计需要完成，尚未纳入公开发行REITS的类型。