房地产行业已经进入了一个新的调整周期，以营业收入为主，抵御风险能力较强的商业地产迎来了更多的市场关注。

　　在头部开发商中，华润置地、中海、万科、万达商业管理、龙湖、新城等多家房地产企业的收入和利润在今年上半年不同程度地增长。

　　作为一家商业地产服务公司，RET近年来，瑞意德见证了国内商业地产的快速发展，服务了一大批房地产龙头企业、品牌及相关政府机构。

　　RET在接受界面新闻专访时，瑞意德华东区总经理周长青表示，商业地产一直在发展。“虽然我们所说的房地产行业正面临调整，但我想说的是，商业地产本质上更注重商业，近年来有去房地产的趋势。因此，商业地产仍有很大的发展前景。”

　　目前，重点城市的人均商业面积仍在快速增长。统计数据显示，今年前三个季度，华东和华南地区的新购物中心数量处于前列。除一线城市外，重庆、杭州等城市也已成为商业地产发展的热点。

　　由于存量资产规模大，新项目不断进入市场，业主对商业经营管理能力的要求越来越高，优质商业管理服务能力成为稀缺资源，专业商业服务公司获得更多机会。

　　实体消费回归

　　商业地产正处于一个重要的转型期，从增量开发逐渐转变为存量服务和运营。第三方商业管理公司和房地产开发商已经进入这一轨道。

　　2020年以来，商业龙头企业呈现明显扩张趋势，管理规模和面积明显增加。同时，包括华润万象生活、中粮大悦城、中海地产、龙湖、徐汇在内的很多龙头商业管理品牌也更加注重轻资产业务的拓展。

　　周长青认为，开发商转型为商业地产是一个从被动到主动的过程。选择主动权是因为除了作为一种收入模式外，商业地产还显示出一些更重要的价值。

　　这些价值包括赋予其他房地产权力，推动一个行业的资产价值增长，甚至提高城市和地区的消费水平。对于相关主体来说，资产增值和品牌附加都是整体认知的转变。

　　另一方面，中国近年来社会经济整体发展迅速，政府层面也更加重视消费，城市化进入新阶段。

　　“原来大家看到的是互联网电商的强势进入，现在发现实体消费又回来了。”没有必要谈论疫情对实体业务的影响，但不可否认的是，它也带来了一定的回报:人们需要户外空间，需要见面，重新认识商业地产在城市和人们生活中的新位置。

　　周长青告诉界面新闻，在疫情的影响下，商业地产迎来了新一轮的洗牌，所有市场参与者基本上都做出了调整。包括业态、场景、内容创新，稳定项目客流和租赁率，利用数字平台实现精细化运营，提升项目运营质量和效率。

　　作为一家商业地产服务商，后疫情时代更需要把握人们消费的变化，比如如何满足人们对家庭、社会等新的需求。

　　周长青表示，在增量转向股票的过程中，商业地产追求的是精细化的运营能力，因此轨道的竞争形势更加明显。开发人员要么深入投资，要么交给专业团队，“要么选择自己的专业，要么选择委托专业的人，你只有两种选择。”

　　委托专业人士意味着需求的出现。由于商业地产具有很强的地域性，每个项目都有其独特性，这是非标准的，不能直接复制，因此需要定制策略。

　　因此，商业地产市场对更深入、更具创新能力、更全过程的专业服务能力有更多的要求。这些要求为像瑞德这样的商业地产服务公司带来了很多机会。

　　不仅有数据分析、技术开发和专业研究，还有专业的数字服务团队和咨询服务团队。同时，它还涵盖了项目的总体规划、产业规划和瑞意德的优势。

　　截至目前，瑞意德在中国的业务覆盖150个城市，服务项目800多个，涵盖城市中心、社区商业、改造升级、特色小镇、工业园区等10多个形式，总服务面积1600万平方米。客户包括华润、中粮、万科、龙湖、三井等投资者。

　　专业服务能力

　　经济环境发生变化，商业价值迎来重塑，瑞意德也有相应的选择。

　　周长青告诉界面新闻，瑞意德主要从两个维度开始。首先，它从数据开始，即瑞意德孵化的数据平台中的商业数据。作为行业基础设施的核心平台，它不仅可以服务于a端、B端和C端（品牌端），还可以服务于G端（政府端）。

　　“这是我们的基础，也是我们更底层的服务能力。”在顶层，瑞意德负责解决各种问题“疑难杂症”。

　　作为一家商业地产服务企业，瑞意德可以实现一个全覆盖的服务，从最初的规划、建筑规划设计到招商、销售和运营管理，再到投资并购、数字咨询等业务。

　　尽管在商业地产行业深耕十余年，周长青仍倾向于将瑞意德定义为一家服务公司。

　　在服务特定项目时，需要综合考虑。周长清介绍，首先要考虑业主对项目的愿景和目标；二是市场的客观发展；此外，它不能与项目本身的硬件条件分离，如位置和其他相关因素；最后，瑞一德取得了最佳交集，并给出了解决方案。

　　在周长青负责的华东地区，瑞意德已经为许多高质量的项目提供了服务。以备受关注的城市更新项目为例，瑞意德负责新学院开业后的调整、优化和评估。包括目前正在做的是立波中心，它还提供从规划到投资其服务。

　　在区域商业规划升级方面，较为典型的项目是苏州工业园区，帮助提升环金鸡湖商务区的商业活力，制定规划和建议方案。

　　“第三类是区域总部商办综合体，目前更多的企业选择持有商业资产，既可以自用，也可以获得更多的收益。”例如，位于临港滴水湖的中国银行总部，包括美团上海总部和京东上海总部，都是互联网电子商务企业。这些都是瑞德在商业服务领域的代表性案例。

　　在谈到近年来与开发商和政府的合作模式时，周长青表示，他现在更加关注与市场的新趋势和新变化以及与客户的沟通需求。瑞意德以新的发展变化为重点，在首店经济、区域商业规划、城市更新等领域开展了大量专题研究。

　　第一家商店的经济如何使商业房地产成为可能？周长庆告诉吉米新闻，第一家店的核心在于该地区的独特性，这也决定了它具有更强的辐射力。同时，它的前沿和实验更倾向于面对未来，无论是新场景、新产品还是新服务，对该地区具有明显的测试价值。

　　“第一店的数量也可以证实区域客户对新事物的接受程度，这也决定了区域是否更适合商业发展。”

　　商业发展高地

　　周长青认为，上海基本上具备上述所有要素。周边腹地，如江苏、浙江和上海，具有较强的购买力，喜欢不同类别的消费群体，以及上海的接受度和创新氛围，使上海第一家门店数量居全国第一。

　　根据中国商业数据发布的《2021年中国第一家门店经济发展报告》，2021年上海引进的第一家门店数量为1078家，同比增长1.6%。今年前9个月，上海增加了703家门店，新增门店数量保持全国领先。

　　在商业领域，一个城市的第一家门店越多，消费能力越强，消费半径越大，消费的影响力和集中度就越高。作为一个商业高地，上海显然并没有就此止步。

　　近日，上海还提出根据空间布局将网点布局升级为空间布局“4+X+2”体系，打造“国际级-市级-地区级-社区级”四级商业中心，围绕首发经济、夜间经济等领域打造X个特色商业区，加强物流、数字化两大支撑体系，形成新的商业格局。

　　周长青认为，上海一直以来都有这样的分层、多维的发展理念，现在更系统地提出，避免了商业同质化竞争的加剧。

　　在类似规划的背后，需要大量的数据支持和对城市的前瞻性科学研究和判断，才能真正形成上述布局体系。在这方面，瑞意德也在寻求良好的参与方式。目前，它已经参与了上海许多行政区域的商业区推广计划“15分钟生活圈”研究策划工作。

　　当品牌、商业实体甚至城市规划趋于同质化时，就需要创造一个独特的本地生活场景。在上海，从早期的城隍庙到上海的新天地，街区一直是商业地产的重要支撑点。

　　“像徐汇滨江和苏州河畔的一些空间使用相当亮点。”据周长青介绍，徐汇滨江作为一个公共绿地，不仅嵌入了许多特色旗舰店，还配备了优质的服务设施。疫情过后，它成为新的网络名人打卡地。

　　周长青告诉界面新闻，现在只是又回来了“逛街”但是街区商业自古以来就存在，“东市买马，西市买鞍”这是很好的证明。

　　除了疫情的影响，效率也是一个重要因素。周认为，从整体空间效益来看，开放式街区在运营时间上更加灵活，尤其是随着股市的到来，未来在具有类似上海核心区位置优势的低密度街区将有很大的商业发展空间。