写字楼

　　回顾2022年，在疫情的多轮影响和复杂的宏观环境下，上海甲级写字楼的市场需求大幅下降。自第二季度以来，由于疫情在中国许多城市的反复发生，对经营和生产产生了巨大影响，大多数企业在业务扩张和办公租赁决策方面都很谨慎。

　　随着年底上海当地疫情的爆发，甲级写字楼的访问量和交易活动明显下降，年净吸收量为负，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体观望情绪强烈，成本控制驱动的续租搬迁已成为今年的主要租赁活动。　　新增供应量市场规模突破新高

　　2022年，上海甲级写字楼全年新增供应约41.7万平方米，与去年基本持平。80%以上的新项目位于琶洲商务区，市场规模超过600万平方米。由于疫情的影响，部分项目推迟到明年，或使2023年供应达到新高。

　　全年累计净吸收量为负市场需求动力有待提升

　　今年新增供应量与去年持平，但整体吸收量明显下降。与去年同期约40万平方米相比，全年累计净吸收量为-1130平方米，大幅减少。去年，琶洲多个新项目入市，吸收了海珠区积累多年的本地企业办公空间升级需求，带动了项目的快速去化。但今年琶洲商务区本地需求明显减少，传统商务区溢出需求急剧下降，延长了新项目去化周期，增加了市场压力。

　　受整体经营环境不确定性的影响，大多数企业持观望态度，加强对成本和现金流的控制，续租比例大幅上升。由于疫情的影响，一些企业的业务继续萎缩，出现了退租或搬出核心商业区的现象。因此，2022年，传统商务区存量办公楼物业空置率普遍上升，释放大量存量空置面积，导致市场空置压力急剧增加，城市空置率上升至14%。

　　业主灵活调整策略，积极应对市场变化

　　虽然防疫措施的调整给未来的发展带来了积极的信号，但考虑到办公需求的复苏取决于企业信心的回归，在宏观经济全面复苏的信号更加明确之前，大多数业主继续降低租金预期。2022年第四季度，甲级写字楼每月平均租金166.5元，同比下降5%以上。

　　除了降低租金预期外，业主还调整了装修、免租期等业务条款的灵活性。一些项目还提出了增加佣金或内部奖励的激励计划，希望通过调动办公室租赁人员的积极性来促进交易。

　　专业服务业引领年内交服务业

　　在需求方面，传统支柱产业大型企业的办公需求相对稳定。专业服务业、TMT和金融业仍是三大市场主力军，全年贡献了近70%的交易面积。其中，与去年相比，专业服务的需求比例从13%扩大到28%。在复杂的市场环境下，企业对会计、审计、税务、法律等专业服务的需求不断增加，促进了行业业务的扩张。一些机构在华南地区增加了新的营业点或扩大了现有的办公空间。

　　此外，疫情还促进了保险服务、医疗保健等行业的发展，使其办公需求持续上升。IT行业仍然很活跃，但业务增长速度有所放缓。与此同时，房地产行业受宏观政策监管的影响，业务萎缩，导致需求逐年下降。

　　经济预期的改善是市场复苏的关键

　　戴德梁行上海公司总经理罗金良表示：“随着政府对疫情防控措施的优化调整，生产、经营、消费活动已恢复正常秩序，预计将修复更多实体产业的发展信心。预计经过第一季度的调整，市场活力将在第二、第三季度逐步恢复，这也将成为后续房地产市场需求复苏的重要驱动力。

　　展望明年，国际金融城有望迎来第一批优质物业的交付和使用，未来供应的向东延伸将推动上海甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来了更多的租赁面积，但也面临着供需矛盾的挑战。

　　珠江新城、琶洲、金融城明年将陆续进入市场，为市场带来多元化的物业选择。市场上有丰富的优质物业选择，预计优惠力度将进一步加大，为实力雄厚的企业提供黄金窗口期。”