办公楼

　　戴德梁行发布了《2022年第四季度上海写字楼零售市场报告》。报告指出，虽然上海写字楼市场活动继续下降，但随着疫情政策的自由化，预计市场将从2023年第二季度开始逐步恢复正常，市场成交量将大幅增加，零售市场也将迎来快速恢复期。

　　全市租金水平继续下降，市场吸纳量进入负值区间

　　2022年，市场新增供应量达到42.4万平方米，较2021年下降32%。受疫情、经济下行压力、外部环境不确定性等多重因素影响，部分企业出现面积缩小、退租现象，上海及五大核心商务区市场季度净吸收量分别为-11.2万和-8.8万平方米。全年，上海及五大核心商务区市场净吸收量仅为172、918平方米和3、815平方米，同比分别下降79%和99%。随着新项目的进入和市场活动的持续下降，空置率继续上升。上海及五大核心商务区市场空置率分别为16.0%和11.1%，分别为1.4和1.0个百分点，同比为1.5和1.3个百分点。上海市租金环比下降2.8%，同比下降4.8%至每月321.5元，五大核心商务区租金环比下降2.4%至每月3.5元。

　　高新技术产业成交面积大幅减少，生物医药产业需求增长强劲

　　第四季度，在上海写字楼市场租赁交易中，高新技术、金融业和专业服务业继续位居交易前三，分别占所有行业总交易面积的43.9%、19.1%和14.1%。全年高新技术产业占比下降，占各行业总交易面积的39.3%，比去年下降16.2个百分点。在国家政策的大力支持下，生物医药产业继续繁荣，交易占各行业总交易面积的6.5%，比去年增长了2.0个百分点。从交易类型来看，续约比例在所有交易类型中继续上升。2022年，续约占所有交易类型的26%，分别比2021年和2020年增长6.4个百分点和7.7个百分点。

　　“预计市场将从2023年第二季度开始逐步恢复正常，”戴德梁行北区项目和企业服务部主任廉峰哲说。未来一年，大量新供应和降租将迎来租户租赁谈判的最佳窗口期，市场成交量将大幅增加。”

　　戴德梁行北区研究部主任魏东说：“第二十届全国代表大会和中央经济工作会议为中国工业的发展奠定了基调。未来，高端制造业、生物医学、绿色能源、数字经济、科技金融等相关领域仍将成为未来上海办公市场的主要需求来源。”

　　上海零售市场将迎来快速复苏期零售品牌趋于高端化

　　2022年第四季度，上海零售市场无新项目开业，全市购物中心总存量维持在1381万平方米。本季度，疫情给市场带来了很大的压力，很多项目推迟了开业时间。值得一提的是，位于王府井商务区的原新燕莎金街购物广场升级改造后，以“快乐购物中心”重新亮相。项目定位为新国潮购物中心，可以说是王府井商务区改造升级的典型代表。

　　从本季度新店开业情况来看，虽然新店开业数量明显减少，但品牌往往是高端的，大多是时尚零售和家居品牌。例如，瑞士黑科技体育奢侈品牌X-BIONIC中国第一家旗舰店进入上海国际贸易商城；买家店直播商城进入王府井商业区后，也引入了美国时尚品牌，这是该品牌首次通过官方渠道在中国市场销售；此外，日本宜得利家居本季度在上海开设了第58家和59家门店，分别位于上海丰台区银座和谐广场和永旺梦乐城。在疫情下，该品牌在上海的两家门店也表明了对上海消费市场的持续乐观态度。

　　2023年，随着疫情的全面放开，上海零售市场也将迎来快速复苏期。2022年推迟入市的项目大部分投资已经完成，预计2023年上半年投放市场，全年市场可能迎来160多万平方米的新供应。项目开业将进一步完善区域内的商业配套设施，激发区域内的商业活力。

　　戴德梁行北区商业地产部主任孟毅表示：“近日，上海启动了新一轮商业区改造升级行动计划，其中崇文门、东直门、朝青、中关村等区域是推进升级的重点区域。预计这些地区的旧改造项目和停滞不前的商业项目将逐步振兴市场，整体市场将迎来提质升级的加速期。”

　　办公/研发办公业态仍是大宗交易市场的主流自用买家，交易活跃

　　2022年上海大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。从物业类型来看，办公/R&D办公是主流业态，占年营业额的77%。从买家类型来看，国内买家的营业额占85%，而国外买家则对市场表现出观望态势；自用买家比例增加，达到48%，TMT、国有中央企业平台和金融机构的买家交易仍然活跃。值得一提的是，生物医学、医疗美容行业、出版社和行业协会可以说是今年新自用买家的代表，表现更加出色。随着公开发行REITS的扩张，资本信心也在逐渐增强。此外，标准工厂、专业工业园区、长期租赁公寓和商业形式也将引起投资者的关注。

　　戴德梁行北区资本市场部执行董事杨磊表示：“疫情政策放开后，投资机构的差旅调查将不再有限。预计2023年上半年大宗交易市场将出现小爆发。”

　　工业厂房租金稳定增长高端工业园区需求依然旺盛

　　截至2022年底，上海工业园区总存量达到3345万平方米，其中上海工业园区约913.5万平方米。从土地出让情况来看，新增供应主要集中在亦庄和大兴地区；从租金来看，工业厂房市场平均租金达到2.8元/平方米/天。受先进产业政策的推动，间接抵消了近年来疫情的影响。工厂租金略有波动和上升，整体保持稳定；从近年来空置率的变化来看，上海生产厂房空置率持续下降。在上海减量化发展政策和先进产业发展的影响下，空置率可能会进一步下降。2022年，工业园区新增供应减少，租金逐步回升。随着生物医药产业的快速发展，对高端工业园区的需求依然旺盛。