写字楼

　　春节过后，国家统计局于2023年1月发布了中国制造业采购经理指数（PMI），指数大幅回升至50.1，环比涨幅超过3.1个百分点，回归荣枯线以上，预示着经济快速复苏的强劲势头。

　　许多国际投资机构也提高了对2023年中国经济增长率的预测。疫情防控政策的调整优化和更加开放的中国经济，不仅可以吸引更多的外资投资中国，而且有助于全球经济增长。宏观政策的暖风已经吹响。下一阶段的工作是落实细分政策，做好市场预期管理，进一步恢复市场信心，这也是重启办公楼市场需求的关键。

　　2022中国办公楼市场

　　在各种因素叠加的影响下，艰难前行

　　截至2022年底，20个城市甲级写字楼总存量超过7800万平方米，市场平均空置率上升至21%，租金下降至每月171元。

2022年市场最明显的变化是需求侧大幅下滑，主要有四个原因：

　　1、2021年需求表现火爆，导致基数过高。上海是一线城市需求表现最好的市场。2022年，净吸收量达到近60万平方米，但只有2021年的一半左右；其次是上海市场。与2021年115万平方米的净吸收量相比，2022年大幅下降至43万平方米左右，下降60%以上。2021年上海市场净吸收量从48万平方米缩小到2022年13万平方米。上海市场下降最大，从2021年113万平方米降至2022年-2万平方米左右。

　　2、疫情不断散状复发持续影响办公楼租赁的活跃度。

　　3、企业端普遍持保守预期，办公扩张意愿不足，在办公租赁上维持降本增效的策略。

　　4、创造最多增量需求的互联网科技行业办公需求出现了大幅萎缩。互联网科技行业发展环境出现了变化，行业流量红利消失，行业整体进入转型时期；同时，2021年火热的租赁需求表现背后就是由互联网头部大厂在全国各主要办公地点进行的大规模租赁，当大面积租赁需求完成后，头部企业从2022年开始进入办公空间面积整合阶段。

　　2023市场走势展望

　　需求侧持续恢复可期，但由于供应较大，整体空置率上涨估计无法避免

　　需求侧持续恢复需要上面提及的四点核心因素出现积极改变，从目前的市场观察来看，至少其中3点有望在2023年出现根本性改善。疫情对于2023年的经济社会影响将逐渐转弱，对办公楼租赁市场活跃度的影响也将逐渐消退。

　　另外，随着经济持续增长和市场走强预期的增强，企业扩张的意愿也会不断增强，有助于办公需求的释放，下半年的市场表现将更值得期待。然而，部分城市在2023年仍将继续受到互联网头部大厂进行面积调整的影响。

　　互联网行业的风口已经从To C转向To B，脱“虚”向“实”的方向明显，办公扩张风格也会出现变化

　　二十大首次提出的新安全格局中清晰指明一些关乎国家安全、社会民生的产业链、供应链需要走向自主可控。芯片作为整个信创产业最底层的高精尖技术却有很多领域还受制于海外巨头，很明显无法满足新安全格局的要求。

　　未来，中国意在打通这些产业发展的技术瓶颈，因此国产化替代是实现高质量发展的必然选择，也是提升中国在全球产业链竞争力的必由之路。以上海的私募投资市场为例，有超过70%的互联网软件与服务领域的投资集中在了To B类的企业服务领域，超过90%的互联网硬件技术与设备的投资都集中在了芯片集成电路领域。