商业地产

　　2022年，受经济下行压力和疫情影响，服务业和消费活动受到较大影响，商业地产经营者面临前所未有的挑战。

　　根据中国指数研究院发布的最新报告，2022年1月至11月，全国商业用房销售面积7234万平方米，同比下降3.9%；办公楼销售面积2820万平方米，同比增减0.3%，二季度以来单月增速转为负。办公楼租赁方面，重点城市主要商业区租金连续三个季度下降，其中第三季度下降0.17%。

　　中指研究院指数事业部总经理曹晶晶近日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于商业地产未来的发展趋势，“从长远来看，我国大规模市场优势依然存在，商业地产仍有较大的发展空间。随着各项稳定经济政策的有效实施，服务业经济和消费市场的恢复可能会推动商业地产市场的稳步复苏。”

　　5月份商业房销售面积连续下降

　　报告显示，11月份全国商业用房销售面积608万平方米，同比下降30.8%。7月以来，商业用房月销售面积连续5个月同比下降。

　　11月，全国办公楼销售面积212万平方米，同比下降33.6%；今年第三季度以来，除9月份外，办公楼月销售面积同比下降。

　　根据中国房地产指数系统办公楼租金指数对全国重点城市主要商业区办公楼租赁样本的调查数据，2022年第三季度，全国重点城市主要商业区办公楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比下降0.17%。

　　来源：中指研究院

　　2022年，全国重点城市主要商业区写字楼平均租金连续三个季度下降。虽然三季度以来稳定经济、帮助企业、救助企业的一系列政策持续有效，经济呈现复苏趋势，但写字楼租赁市场需求恢复缓慢，大部分商业区写字楼租金下降。

　　今年上半年，疫情影响加上居民收入增长放缓，消费者消费行为更加保守，中国消费市场整体压力，商店租赁市场也面临下行压力，购物中心商店和商业街商店的租金价格趋势不同。

　　根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，上半年我国主要商业街商铺租金水平持续下降，跌幅较2021年下半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体持续上升，但涨幅较2021年下半年有所收窄。

　　其中，由全国重点城市100条商业街商铺组成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下降0.46%，较2021年下半年下降0.14个百分点；百大购物中心（百大购物中心）由100家典型购物中心的20家商铺组成MALL）平均商铺租金为26.96元/平方米/天，环比增长0.14%，较2021年下半年收窄0.18个百分点。

　　来源：中指研究院

　　商业地产仍有较大发展空间

　　曹晶晶表示，今年商业地产供需两端均表现趋弱。不仅出现需求减弱，而且企业拿地、开工投资意愿均减弱，纯商办用地供需均缩量，办公楼和商业营业用房开发投资额、新开工面积同比均下降。

　　11月份，全国商业营业用房开发投资额为9845亿元，同比下降14.5%，降幅较上年同期扩大11.5个百分点；新开工面积为7608万平方米，同比下降41.2%，降幅较上年同期扩大20.9个百分点。

　　办公楼开发投资额为4826亿元，同比下降11.3%，降幅较上年同期扩大5.2个百分点。新开工面积为2870万平方米，同比下降39.1%，降幅较上年同期扩大19.8个百分点。

　　全国300城商办用地推出面积为18652万平方米，同比下降21.8%；成交面积为13352万平方米，同比下降18.3%。成交楼面均价为2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢价率为4.3%，同比下降0.7个百分点。

　　来源：中指研究院

　　从城市划分来看，1-11月，一线城市商业用地的推出和交易面积分别为635万平方米和592万平方米，同比下降25.2%和26.7%；二线城市商业用地的推出和交易面积分别为5902万平方米和4391万平方米，同比下降20.7%和24.6%；三四线城市商业用地的推出和交易面积分别为12115万平方米和8369万平方米，同比下降22.1%和13.8%。

　　“当前新房市场规模达到顶峰，企业需要改变发展模式时，持有业务可以给企业带来稳定的现金流，提高短期偿付能力，也是企业规模和业绩的第二增长曲线。因此，龙头企业仍相对坚定地发展和优化持有业务，但经营政策更注重稳定，强调经营效率和经营质量的提高。”

　　曹晶晶认为，“2023年，外需对经济发展的支撑作用可能逐渐减弱，国内需求需要努力，但短期内疫情的影响仍然存在。虽然疫情防治政策继续优化，但效果仍需要时间。从长远来看，中国的大规模市场优势仍然存在，商业地产仍有很大的发展空间。随着稳定经济政策的有效努力，服务业经济和消费市场的恢复可能会推动商业地产市场的稳步复苏。”