写字楼

　　新京报讯 （记者张晓兰）12月27日，戴德梁行发布《2022年四季度上海写字楼零售市场报告》。报告指出，上海写字楼市场活跃度虽持续下滑，但随着疫情政策的放开，预计从明年二季度开始市场将逐渐恢复正常，市场成交量将迎来大幅提升。

　　上海写字楼市场净吸纳量、租金双降

　　2022年全年，上海写字楼市场新增供应达42.4万平方米，较2021年下降32%。

　　受疫情、经济下行压力和外部环境不确定性等多重因素影响，部分企业出现缩减面积和退租的现象，四季度，上海全市的写字楼市场净吸纳量为-11.2万平方米，其中，五大核心商圈的写字楼市场净吸纳量为-8.8万平方米。

　　而从全年数据来看，2022年，上海全市写字楼市场净吸纳量仅为约17.29万平方米，其中，五大核心商圈仅占了3815平方米，同比分别下降79%和99%。新项目的入市以及市场活跃度的持续下滑令空置率继续上扬。

　　从租金方面来看，2022年，上海全市写字楼市场租金环比下降2.8%，同比下降4.8%至每月每平方米321.5元；其中，五大核心商圈租金则环比下降2.4%、同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。

　　生物医药行业写字楼租赁需求增长明显

　　四季度，在上海写字楼市场租赁成交中，高科技、金融业和专业服务业继续位居成交前三甲，分别占所有行业总成交面积的43.9%、19.1%和14.1%。

　　纵观2022年全年，高科技业写字楼租赁成交占比有所下降，占所有行业总成交面积的39.3%，同比下降16.2个百分点。而生物医药行业在国家政策的大力支持下继续繁荣，成交占所有行业总成交面积的6.5%，同比上升2.0个百分点。

　　而从成交类型方面来看，续约占比在所有成交类型中继续上升。2022年全年，续约占所有成交类型的比例为26%，分别较2021年全年和2020年全年上升6.4个百分点和7.7个百分点。

　　戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示，预计从明年二季度开始，写字楼市场租赁将逐渐恢复正常，未来一年，大量的新增供应和下调的租金将为租户迎来较好的租赁谈判窗口期，市场成交量将迎来大幅提升。与此同时，戴德梁行北区研究部主管魏东表示，党的“二十大”和中央经济工作会议均为中国产业发展定了基调，未来高端制造业、生物医药、绿色能源、数字经济、科技金融等相关领域，仍将成为未来上海写字楼市场的主要需求来源。

　　办公业态仍为大宗交易市场成交主流

　　在大宗交易方面，2022年全年，上海大宗交易市场共录得266亿元，同比下降59%；成交宗数34宗，同比下降35.8%。

　　从物业类型来看，办公/研发办公是主流业态，占全年成交额的77%。从买家类型来看，内资买家的成交额占比85%，而外资买家则对市场表现出了观望态势；自用型买家占比提升，达到48%，其中TMT、国企央企平台、金融机构买家交易依旧活跃，值得一提的是，生物医药、医美行业及出版社、行业协会可以说是今年新生自用型买家的代表，表现较为亮眼。此外，标准厂房、专业产业园、长租公寓及商办业态等也将受到投资人关注。

　　对此，戴德梁行北区资本市场部执行董事杨蕾表示：“疫情政策放开后，投资机构差旅考察将不再受限，预计明年上半年大宗交易市场将会出现一个小爆发。”

　　此外，报告还披露了上海产业园租赁情况。截至2022年底，上海市产业园总存量达到3345万平方米，从土地出让情况来看，新增供应主要集中在亦庄及大兴区域；从租金来看，工业厂房市场全含平均租金达到2.8元/平方米/天，受高精尖产业政策驱动，间接抵消了近几年的疫情影响，厂房租金为小幅波动上涨态势，整体保持稳定。