全球商业地产风险接近大投行和房地产经纪人
商业地产
硅谷银行风暴发生后,摩根士丹利、摩根大通和花旗银行警告说,商业地产是下一个最有可能给银行带来风险的行业。
摩根士丹利在本月中旬的一份研究报告中预测,商业地产价格可能下跌40%,比2008年金融危机更糟糕。
疫情爆发后,远程办公模式的普及使得办公市场需求疲软。但是商业地产的空置率是否永久性上升,被抹去的办公需求是否一去不复返?接受中国商业新闻记者采访的房地产经纪人给出了不同的观察结果。
全球商业地产服务公司高纬环球(Cushman&Wakefield)全球研究部美国洞察主管史密斯(DavidC.Smith)认为商业地产不会崩溃。在研究办公楼的长期趋势时,区分办公楼需求的周期性和结构性变化很重要。
吉隆坡全球房地产科技公司总部为IQI(JuwaiIQI)集团联合创始人兼集团CEO安萨里(KashifAnsari)他说,办公楼在商业地产中遇到了主要的麻烦。“事实上,对高端办公楼的需求变得更加紧张,主要公司也试图利用高水平、更环保的办公条件来吸引员工回到办公室工作。”他说。
CBD比较难
根据房地产分析机构的数据,美国顶级房地产的价值在过去12个月里下降了25%,而更广泛的办公楼市场几乎比疫情前低40%。第一太平戴维斯的数据显示,亚特兰大、芝加哥和休斯顿是美国办公空置率最高的城市之一。
史密斯向《中国商业新闻》解释说,大多数行业在疫情期间都需要大量的土地。以工业为例,在过去的三年里,美国工业用地需求创下了近14亿平方英尺(即销售和出租房屋数量之和)的纪录,比整个芝加哥的工业用地库存更大,芝加哥是美国最大的工业市场。
但在过去的三个季度里,各类房地产投资市场都有所放缓,这在很大程度上是由于利率的快速上升,导致银行贷款标准收紧,流动性受到限制。第一季度销量同比下降32%。
史密斯承认:“最近,办公楼面临着商业地产的巨大挑战。近三年空置率有所上升,2023年第一季度美国平均水平达到18.6%。”。
情况在澳大利亚也很相似。位于墨尔本的澳大利亚一级商业房地产公司的合伙人Chaozhang告诉《中国商业新闻》,疫情发生后,新的工作文化和家庭办公室对办公环境产生了巨大的影响,反过来也影响了办公楼的投资市场。位于中央商务区(CBD)大型资产受到很大影响,这些空间以前大多被员工较多的大公司占据。
“郊区的小型办公资产受到的影响较小,因为有更多的中小企业可以更好地控制员工在办公室的工作时间。因此,在墨尔本,比如cremorne、Richmond、Chaozhang说,Collingwood和Southmelbourne等郊区的空置率仍然很低,而CBD的空置率相对较高。
以他手中的交易为例,墨尔本CBD的一些分层办公室很难销售,而他在墨尔本市中心以南14公里处销售的一个有9套套房的办公室没有空置,在寻找租户方面也没有遇到问题。
追求质量的趋势没有改变
尽管整体市场需求疲软,但办公楼“追求质量”的趋势仍在继续。
根据高纬度全球的数据,在美国,A级写字楼的吸收量是美国地方市场的三分之一,大于整体吸收量。自疫情爆发以来,新建筑的租金溢价扩大,居民仍被高效、高质量的办公空间所吸引,并期望提供大量方便的设施和服务。
“这种趋势在大市场上更为明显。在美国门户市场,69%的租赁流向A级写字楼,远高于美国平均水平的61%。自2020年以来,美国最好、最新的写字楼资产实际上已经有80多万平方英尺的正吸收量。”史密斯说。
在墨尔本,ChaoZhang也观察到了同样的现象,高质量的建筑仍然租得很好,而且租金很强,二级建筑目前很难租。
“空间的使用取决于租户及其行业。大多数有搬迁能力的企业通常占用较小的空间,但愿意为高质量的空间支付溢价。”他说。
而那些低质量的办公楼,安萨里预测他们将“被赋予新的使命”。
“例如,银行将回收这些不再适应后疫情时代和节能减排条件的办公楼,并以低价出售。接受者将这些物业转变为其他用途,也可能包括一定数量的办公空间。我们在纽约和伦敦看到了一些尝试。”他说,“在纽约,市政部门正在进行大规模的办公楼改造成住宅公寓项目,项目的推动者比纽约制造业向高科技产业的成功转型更有决心。”
周期性和结构性变化
史密斯说,远程和混合工作在北美比世界上大多数地区更为常见。这也影响了办公楼居民对工作场所的看法。
但史密斯认为,即便如此,办公室仍然是企业劳动力就业和更广泛经济的核心。“人们很容易将过去三年视为远程工作的增加,以促进办公室需求的重大结构性调整。这忽略了2021年底和2022年初,A级市场基本面大部分时间都朝着积极的方向发展的事实。截至2022年第二季度,A级吸收量基本持平,租赁活动回到2017-2019年的水平。”他说。
直到2022年下半年,市场动态才发生变化。随着利率的急剧上升,就业将不可避免地放缓。因此,在过去的三个季度里,租户一直在处理经济衰退,寻找管理成本的方法,其中人员和房地产通常是最大的两个成本控制项目。
史密斯说,办公楼经历的一些变化是周期性的,而不是结构性的。“周期性经济逆风目前正在抑制需求,明年也可能如此。但我们预计,一旦经济开始复苏,2024年及以后就业增长加快,美国(办公楼)的吸收量将成为常客。”他说。
ChaoZhang还认为,市场仍处于调整期。因为租约一般是3-5年,而在家工作的文化只是一个新概念。“随着工作和生活秩序的恢复,移民继续进入,我们预计对办公空间的需求更大,但对高质量空间的需求更大。”“4天的工作周和长期的家庭工作仍然是讨论的焦点,但这并不意味着整个市场,所以即使有些公司会这样做,其他公司也会采取更传统的方式,”他说
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