商业地产

　　硅谷银行风暴发生后，摩根士丹利、摩根大通和花旗银行警告说，商业地产是下一个最有可能给银行带来风险的行业。

　　摩根士丹利在本月中旬的一份研究报告中预测，商业地产价格可能下跌40%，比2008年金融危机更糟糕。

　　疫情爆发后，远程办公模式的普及使得办公市场需求疲软。但是商业地产的空置率是否永久性上升，被抹去的办公需求是否一去不复返？接受中国商业新闻记者采访的房地产经纪人给出了不同的观察结果。

　　全球商业地产服务公司高纬环球（Cushman&Wakefield）全球研究部美国洞察主管史密斯（DavidC.Smith）认为商业地产不会崩溃。在研究办公楼的长期趋势时，区分办公楼需求的周期性和结构性变化很重要。

　　吉隆坡全球房地产科技公司总部为IQI（JuwaiIQI)集团联合创始人兼集团CEO安萨里（KashifAnsari）他说，办公楼在商业地产中遇到了主要的麻烦。“事实上，对高端办公楼的需求变得更加紧张，主要公司也试图利用高水平、更环保的办公条件来吸引员工回到办公室工作。”他说。

　　CBD比较难

　　根据房地产分析机构的数据，美国顶级房地产的价值在过去12个月里下降了25%，而更广泛的办公楼市场几乎比疫情前低40%。第一太平戴维斯的数据显示，亚特兰大、芝加哥和休斯顿是美国办公空置率最高的城市之一。

　　史密斯向《中国商业新闻》解释说，大多数行业在疫情期间都需要大量的土地。以工业为例，在过去的三年里，美国工业用地需求创下了近14亿平方英尺（即销售和出租房屋数量之和）的纪录，比整个芝加哥的工业用地库存更大，芝加哥是美国最大的工业市场。

　　但在过去的三个季度里，各类房地产投资市场都有所放缓，这在很大程度上是由于利率的快速上升，导致银行贷款标准收紧，流动性受到限制。第一季度销量同比下降32%。

　　史密斯承认：“最近，办公楼面临着商业地产的巨大挑战。近三年空置率有所上升，2023年第一季度美国平均水平达到18.6%。”。

　　情况在澳大利亚也很相似。位于墨尔本的澳大利亚一级商业房地产公司的合伙人Chaozhang告诉《中国商业新闻》，疫情发生后，新的工作文化和家庭办公室对办公环境产生了巨大的影响，反过来也影响了办公楼的投资市场。位于中央商务区（CBD）大型资产受到很大影响，这些空间以前大多被员工较多的大公司占据。

　　“郊区的小型办公资产受到的影响较小，因为有更多的中小企业可以更好地控制员工在办公室的工作时间。因此，在墨尔本，比如cremorne、Richmond、Chaozhang说，Collingwood和Southmelbourne等郊区的空置率仍然很低，而CBD的空置率相对较高。

　　以他手中的交易为例，墨尔本CBD的一些分层办公室很难销售，而他在墨尔本市中心以南14公里处销售的一个有9套套房的办公室没有空置，在寻找租户方面也没有遇到问题。

　　追求质量的趋势没有改变

　　尽管整体市场需求疲软，但办公楼“追求质量”的趋势仍在继续。

　　根据高纬度全球的数据，在美国，A级写字楼的吸收量是美国地方市场的三分之一，大于整体吸收量。自疫情爆发以来，新建筑的租金溢价扩大，居民仍被高效、高质量的办公空间所吸引，并期望提供大量方便的设施和服务。

　　“这种趋势在大市场上更为明显。在美国门户市场，69%的租赁流向A级写字楼，远高于美国平均水平的61%。自2020年以来，美国最好、最新的写字楼资产实际上已经有80多万平方英尺的正吸收量。”史密斯说。

　　在墨尔本，ChaoZhang也观察到了同样的现象，高质量的建筑仍然租得很好，而且租金很强，二级建筑目前很难租。

　　“空间的使用取决于租户及其行业。大多数有搬迁能力的企业通常占用较小的空间，但愿意为高质量的空间支付溢价。”他说。

　　而那些低质量的办公楼，安萨里预测他们将“被赋予新的使命”。

　　“例如，银行将回收这些不再适应后疫情时代和节能减排条件的办公楼，并以低价出售。接受者将这些物业转变为其他用途，也可能包括一定数量的办公空间。我们在纽约和伦敦看到了一些尝试。”他说，“在纽约，市政部门正在进行大规模的办公楼改造成住宅公寓项目，项目的推动者比纽约制造业向高科技产业的成功转型更有决心。”

　　周期性和结构性变化

　　史密斯说，远程和混合工作在北美比世界上大多数地区更为常见。这也影响了办公楼居民对工作场所的看法。

　　但史密斯认为，即便如此，办公室仍然是企业劳动力就业和更广泛经济的核心。“人们很容易将过去三年视为远程工作的增加，以促进办公室需求的重大结构性调整。这忽略了2021年底和2022年初，A级市场基本面大部分时间都朝着积极的方向发展的事实。截至2022年第二季度，A级吸收量基本持平，租赁活动回到2017-2019年的水平。”他说。

　　直到2022年下半年，市场动态才发生变化。随着利率的急剧上升，就业将不可避免地放缓。因此，在过去的三个季度里，租户一直在处理经济衰退，寻找管理成本的方法，其中人员和房地产通常是最大的两个成本控制项目。

　　史密斯说，办公楼经历的一些变化是周期性的，而不是结构性的。“周期性经济逆风目前正在抑制需求，明年也可能如此。但我们预计，一旦经济开始复苏，2024年及以后就业增长加快，美国（办公楼）的吸收量将成为常客。”他说。

　　ChaoZhang还认为，市场仍处于调整期。因为租约一般是3-5年，而在家工作的文化只是一个新概念。“随着工作和生活秩序的恢复，移民继续进入，我们预计对办公空间的需求更大，但对高质量空间的需求更大。”“4天的工作周和长期的家庭工作仍然是讨论的焦点，但这并不意味着整个市场，所以即使有些公司会这样做，其他公司也会采取更传统的方式，”他说