商业地产

　　2023年3月16日，由中国企业评估协会、清华大学房地产研究所、上海中指信息技术研究院主办，上海中指信息技术研究院中国房地产十大研究小组主办的“2023中国房地产百强企业研究成果新闻发布会暨第20届中国房地产百强企业家峰会”在上海隆重举行。

　　2022年，疫情反复出现，拖累了消费市场和服务业的经济复苏，给商业地产市场的运行带来了压力。随着库存时代的到来，短期影响和长期矛盾交织在一起，企业经营面临挑战。面对行业寒冷的冬天，100强商业地产代表企业在过去一年面临挑战，在逆境中拓展基础，巩固经营能力。2023年，中国指数研究院结合商业地产领域多年的研究积累和数据基础，启动“2023中国商业地产百强企业”研究，探索综合实力强、增长潜力大、经营稳定、社会责任感强的优秀商业地产企业群体，鼓励企业在客观了解商业地产发展现状和行业变化趋势的基础上，不断提高企业管理经营水平，促进行业稳定健康发展。

　　从规模表现来看，受宏观经济低迷、疫情影响、消费市场疲软等因素影响，商业市场供需两端走弱，100强代表企业经营性物业持有和经营规模增速明显放缓。2022年，商业地产百强代表企业经营性物业持有和经营面积平均为483.8万平方米，同比增长9.6%。近五年首次降至10%以下，增速较2021年缩小3.7个百分点。

　　受疫情影响，实体商业客流下降，商业项目营业额普遍下降，商业地产企业收入面临压力。在多重因素的影响下，百强代表企业租金收入增速下降。2022年，百强代表企业经营性物业租金和经营服务平均收入为29.0亿元，同比增长6.3%，较2021年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金和经营服务收入同比增速低于持有和经营面积增速，说明2022年商业物业单位面积贡献收入下降，经营压力突出。

　　从增长的角度来看，“轻重并举”已成为业界的共识。2022年，300个城市商业用地供需萎缩，代表企业普遍暂停纯商业用地的获取。股票收购交易活动下降，部分代表企业“积极看待机会，做出谨慎决策”。不同的是，2022年，100强商业地产代表企业继续努力减轻资产，不断提高经营能力，实现多渠道扩张。

　　从经营质量来看，百强企业重点项目平均出租率下降，经营压力加大。在零售业务方面，代表企业采取稳中求进的经营策略，加强企业层面的数字化建设，降低成本，提高效率；在项目层面，努力提高消费者粘性，通过帮助为商家创造价值。在办公物业方面，租赁需求疲软，代表企业加强产品打磨，以精细化服务促进项目稳定运行。

　　从稳定性来看，代表企业资产负债率略有下降，但受疫情影响，收入增长率下降，流动性受到一定影响。资产证券化仍是商业地产企业融资的重要途径之一，商业地产在底层资产中的总比例超过60%。

　　展望未来，经过三年的疫情洗礼，2023年将是中国全力推进经济复苏的一年，消费将进一步发挥经济增长的主要引擎作用。商业地产作为国内消费和服务升级的重要载体，消费复苏将为商业地产市场的恢复奠定良好的基础，为高质量商业地产企业的规模扩张和绩效恢复提供机会。

　　2023年开启消费促进年，预计优质龙头商业地产企业业绩恢复。自2023年年初以来，疫情防治政策优化的效果显示，居民消费场景逐步恢复，中国消费市场呈现复苏趋势。中央和地方政府都将扩大国内需求和促进消费作为2023年政府工作的首要任务。随着消费的逐步恢复，商业地产市场也有望迎来今年的恢复。

　　在股票时代，商业地产的竞争加剧，企业需要适应居民消费特征的趋势，加强空间转型和品牌改造的能力，激发项目的新活力。近年来，居民的消费需求呈现出差异化、多样化的特点，更加注重消费体验和消费氛围。随着居民消费特征的变化，商业地产的空间建设和品牌基调将与过去不同。股票业务需要进行有针对性的转型和调整，以重新激发商业项目的活力。

　　房地产私募股权投资基金试点启动，商业房地产公开发行REITS准备启动，优质龙头企业迎来新的发展机遇。2023年，房地产私募股权投资基金试点正式启动，未来公开发行REITS试点范围也有望扩大到商业房地产领域，由“私募股权+公开发行”组成的房地产金融链正在逐步形成。房地产金融的发展将促进商业房地产领域形成新的发展模式，为高质量的商业房地产企业带来巨大的发展机遇。

　　2023年是全面贯彻党的20大精神的第一年。短期来看，中国社会经济有望在消费市场的带动下恢复，商业地产业有望在今年恢复活力。从长远来看，中国经济长期改善的基本面没有改变，人民消费升级的趋势也没有改变。然而，商业地产市场供过于求的局面相对严峻。股票时代的“零和博弈”可能即将到来。只有优质企业的优质项目才能实现可持续健康的发展。商业地产企业要抓住短期内消费市场和服务业经济复苏的机遇期，提高企业经营和项目经营水平，在巩固基础市场的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。