写字楼

　　宏观经济疲软和利率的急剧上升降低了欧洲和美国的房地产价值，甚至强大的金融机构也难以与整体趋势竞争，其商业房地产债券相继违约。

　　3月2日，贷款服务机构MountStret判定黑石集团（Blackstone）北欧商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）构成违约，价值5.6亿美元的资产证券化票据已到期但尚未偿还。数据显示，上述票据的底层资产是芬兰企业Spondaoy持有的一系列办公楼和商铺。三分之二的投资组合是办公楼项目，三分之一是商铺。2018年，这些资产被黑石以约18亿欧元收购。

　　黑石是世界上最大的另类资产管理公司，也是华尔街最大的商业地产业主。根据公司官方网站，资产管理规模达到9750亿美元（约6.8万亿元）。旗舰房地产投资信托基金BREIT自2017年成立以来，五年年化回报率高达12.3%，是公开交易REITS的两倍以上。

　　巧合的是，全球债券基金巨头太平洋投资管理有限公司（PIMCO）其房地产信托基金最近也拖欠了17亿$贷款，成为自疫情爆发以来美国最大的办公违约行为。相关资产是旧金山、纽约、波士顿和泽西的七个办公楼项目。

　　欧美央行激进加息，使商业地产市场持续低迷。随着疫情爆发后远程办公模式的兴起，商业地产经历的行业痛苦尤为明显。

　　去年11月30日，评级机构惠宇预计上述黑石CMBS将违约，并降低相关资产评级。在发给中国商业新闻记者的报告中，惠宇写道：“宏观经济前景薄弱，资本市场对次级质量非流动性资产缺乏投资兴趣。此外，混合办公的趋势也减少了潜在租户对办公楼的需求。”

　　随着远程办公的兴起，写字楼空置率飙升

　　当疫情在2020年初袭击欧洲和美国时，只有少数学者认为远程办公模式将在感染高峰后长期存在。然而，统计数据显示，三年后，超过四分之一的美国员工选择大部分时间在家工作。

　　国际房地产咨询公司戴德梁行（Cushman&Wakefield）预计远程办公或混合办公的趋势将使美国办公空置率飙升至创纪录水平。根据该机构2月22日发布的一份报告，美国办公空置率约为2019年疫情爆发前的12%。预计到2030年，该指标将飙升至18%。当时，高达3.3亿平方英尺的办公区域可能空置，其他7.4亿平方英尺将因自然因素闲置，这意味着未来7年将产生超过10亿平方英尺的闲置办公空间。

　　美国房地产投资平台未来房地产首席执行官告诉《中国商业新闻》：“在后疫情期间灵活工作已成为常态。一些大公司允许员工永久在家工作，企业不再需要像疫情前那样大量的办公空间，导致办公楼签署的数量减少。”

　　北美企业评级董事西西利亚诺(PeterSiciliano)在接受中国商业新闻记者采访时，他还表示：“一般来说，办公楼潜在需求疲软，入住率可能下降，租金增长将比过去几年放缓。”

　　然而，他还表示，未来是否会有更多的商业房地产项目违约仍有待观察。“展望未来，如何应对就业市场的恶化和员工返回办公室的趋势将成为商业房地产业发展的关键。”西西利亚诺说。

　　迪麦克和西西利亚诺都认为，商业地产的细分领域是不同的。迪麦克说，办公楼项目特别受损，其次是商店。预计上述两个板块不会很快恢复，但自疫情爆发以来，仓储类型的商业地产一直表现强劲。西西利亚诺表示，近几个季度纽约办公楼租赁活动相对活跃，拥有高质量房地产项目的REITS将受益，更能抵御下跌。

　　科技产业收缩冲击商业地产

　　多年来，科技产业一直是推动写字楼需求增长的主要动力。2020年，科技巨头曾在2020年工作过～2021年，谷歌、亚马逊、Meta等大型科技厂商尝试抄底商业租赁市场，在美国各地大规模扩大办公面积。

　　然而，随着经济前景的恶化，作为最早的远程办公倡导者之一，科技产业被迫重新评估扩张计划，转售办公楼已成为“降低成本、提高效率”的手段。去年第四季度，随着Meta历史上最大的裁员，该公司决定缩小办公空间，停止在纽约两个豪华地区续租办公室；亚马逊更早采取行动，宣布暂停美国六栋新办公楼的建设，负责公司全球办公空间和设施事务的副总裁施特勒（JohnSchoettler）“疫情已经完全改变了人类的工作方式。亚马逊的办公楼是一项长期投资，希望确保办公楼的设计能够满足亚马逊员工未来的办公需求。”

　　西西利亚诺说：“过去，Meta等科技巨头的企业园区占地面积巨大，但现在，在某种程度上，科技公司一致认为需要减少办公空间，这可能会影响当地的租金水平和入住率。”然而，他还表示，科技公司偏好的变化可能不会影响其他行业对办公空间的需求，是否会导致更广泛的商业房地产收缩需要时间来确定。

　　无论如何，高通胀和高利率严重打击了商业地产市场。根据GrenStret6日发布的最新数据，截至今年2月，美国商业地产整体价格较2022年3月峰值下降15%。

　　沃顿房地产咨询公司（WhartonPropertyAdvisors）首席执行官科尔普-哈珀（RuthColp-Haber）坦白说：“这对业主来说是一个极其困难的时期。房地产经营成本全面上升，建设成本和劳动力成本正在上升。只要你打开门做生意，就会产生日常成本，租金也会下降。”

　　巴克莱银行CMBS策略师奥弗比（LeaOverby）他说，由于高通胀和低失业率，美联储可能不得不继续提高利率，并在更长时间内保持高利率。“如果经济衰退的风险加剧，商业房地产市场将面临更困难的局面。”