写字楼

　　第三季度，中国经济复苏的上升趋势基本确立。随着央行积极支持宏观杠杆率的上升，宽信贷继续帮助经济复苏。在这样的宏观经济环境下，上海办公楼市场也如期复苏。

　　近日，市场机构发布了第三季度商业地产市场报告。据统计，第三季度上海甲级写字楼市场净吸收量恢复至-6400平方米，需求强度较第二季度显著提高。

　　据了解，今年二季度上海甲级写字楼市场净吸收量为-8.这是2020年是2020年第一季度以来首次出现负值。当时，受市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，上海甲级写字楼整体空置率略有回升至16.4%，市场租金也略有回调至338.6元/月/平方米。

　　第三季度，上海市场空置率保持在16.4%，净有效租金稳定在336.8元/月/平方米。高利国际华北区董事总经理严区海指出，第三季度上海没有新的甲级项目，因此部分子市场空置率的上升主要是由于市场存量项目释放的空置面积较大。

　　在核心子市场方面，据高力国际统计，除受益于大宗租赁交易的东城商务区和性价比高的丽泽商务区外，其他子市场的空置率也有不同程度的上升。

　　除甲级写字楼外，乙级写字楼市场表现与二季度基本持平，净吸收量为-6.1万平方米，空置率14.3%，净有效租金227.9元/月/平方米。在工业园区市场企业退租影响，净吸收量为-4.空置率为15.5%，净有效租金为128.3元/月/平方米。

　　严区海指出，写字楼市场和工业园区市场都受到互联网龙头企业面积整合的影响。目前，传统的互联网产业集群也是受影响最大的子市场，主要集中在北方市场，包括望京和中关村的写字楼市场和上海的工业园区市场。

　　据高丽国际不完全统计，今年前三季度，仅上述三个地区新增可租赁办公空间至少35万平方米，其中望京写字楼市场新增17万平方米，上海地区13万平方米，中关村写字楼市场新增6万平方米。未来一年，北部甲级写字楼市场将有近40万平方米的新项目进入市场，上海、北清路工业园区市场将迎来供应高峰，总量可能超过100万平方米。高丽国际判断，互联网龙头企业面积整合有望继续影响2023年望京、中关村、上海市场。

　　回顾上海写字楼市场的发展背景，业内人士一致认为，目前上海市场已进入3-5年的去化周期，需求侧的强度将决定未来的市场趋势。

　　在各种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场发生了新的产业变化。互联网技术产业已进入转型期，主要租户产业的需求调整将显著增加未来市场的不确定性。严区海指出，就互联网技术企业而言，整体政策环境已进入正常监管阶段，自身行业流量红利消失，头部平台将关注新用户转向关注股票用户保留，客户保留率和客户单价增长已成为更重要的业务指标。当业务压力增加，收入增长放缓时，即使没有行业监管政策，互联网企业也已经到了面对转型的重要时刻。

　　严区海指出，宏观层面上，整个中国经济仍处于产业结构调整期，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的缩影。当龙头企业开始调整，后续企业生力不足以支撑经济和产业发展时，就会形成产业发展的差距期，这也是办公楼市场发展环境的复杂性、严重性和不确定性逐渐上升的时期。短期内，“降本增效”仍然是需求侧的主题。