影响写字楼租金和空置率的因素分析

　　首先，GDP是影响租金的主要因素。

　　GDP增长率是影响办公楼租金的最重要因素。以上海核心商务区甲级写字楼为例，选择对数租金指数作为自变量回归分析，GDP，空置率和供应量作为自变量。

　　结果显示，GDP上涨1个百分点，办公楼租金上涨0.269%；空置率和供应对租金的影响没有通过统计检查，年度数据对租金的影响非常有限。

　　办公楼租金有一定的自我调整机制，会调整去年的偏差平衡值(模型中的)ECM项)。如果上一期写字楼租金过高，本期租金增速会降低。

　　二、近年来空置率上升的原因。

　　近年来，上海写字楼空置率上升主要是由于经济发展放缓，市场无法吸收分阶段高供应的写字楼；2020年，新冠肺炎疫情短暂停止经济增长，空置率进一步上升。

　　从2000年开始，可以分为三个周期。从2000年第一季度到2008年第四季度，写字楼空置率先下降，然后上升。

　　第二个周期是从2009年第一季度到2018年第四季度：经济增长复苏后，空置率逐渐下降，达到2015年第三季度最低点。随着2016年至2018年经济增长放缓和高供应（近三年新供应84万平方米，前16年平均供应41万平方米），办公楼空置率进一步提高。

　　2019年至今是第三个周期：2019年第一季度，经济增速从上季度的6.8下降到5.7.经济增长进一步放缓。疫情对经济增长的影响使得已经供应的办公楼无法有效吸收，空置率持续上升。预计未来办公楼空置率将随着经济复苏而下降。

　　三、需要注意的问题。

　　1.进一步分析不同地区和类型的写字楼市场。

　　写字楼市场差异巨大，不同地区、不同类型的市场差异巨大。因此，有必要进一步分析和评不同地区和类型办公市场的发展，以便今后进行管理。

　　2.可分析不同类型办公楼的空置率来源。

　　分析不同来源的办公空置率，为今后的管理提供参考。办公空置率主要有三个来源：在供应方面，新供应的办公从供应到租赁有一定的周期，会形成部分空置；在需求方面，随着经济增长率的变化，办公楼的租赁需求波动，部分办公楼将在经济周期的高点和低点之间形成空置；在单一资产层面，由于产品设计、租金定价、区域供需关系等原因，部分办公楼可能长期无法出租。可以对前两个来源形成的办公楼空置进行监测和评估，对资产水平有缺陷、长期无法出租的办公楼可以通过商业租赁进行处理。

　　3.关注未来写字楼供应。

　　我们需要关注未来三到五年上海的新供应。一些市场机构的研究表明，未来上海将有高写字楼供应，这将进一步提高空置率。我们可以进一步分析土地供应、办公开发和销售周期、办公开发商的生产计划和地方政府的商业地产开发计划，判断上海后期的办公供应，评估其影响。