近日，第一太平戴维斯发布了大湾区甲级写字楼指数报告。报告显示，2021年末，受疫情影响，市场持续供过于求，一些大型开发商面临一定的财政压力，大湾区A级写字楼租金和价格指数分别下降1.9%和1.6%个月。其中，香港市A级写字楼租金指数创下大湾区最大降幅，月环比下降6.2%至134.7。香港的租金指数首次低于广州和深圳。

图1：大湾区甲级写字楼近十年租金指数变化图

　　大湾区甲级写字楼租金及价格指数环比齐降

　　期内，得益于租赁市场的强势反弹，深圳是大湾区唯一录得租金指数正增长的城市，指数环比增长0.6%至139.3；而广州写字楼业主则愿继续提供租金优惠以保持市场竞争力，其租金指数因此环比下降1.2%至142.9。同期，其余七个节点城市租金指数也受需求增长有限、供过于求等影响而环比下降0.3%至2.1%。

图2：大湾区甲级写字楼近十年价格指数变化图

　　第一太平分析认为，市场情绪改善及租赁市场需求反弹推动广州、珠海甲级写字楼价格指数上升。根据报告，本期两城甲级写字楼价格指数分别环比上升0.4%和0.2%，升至127.9和105.0。而东莞写字楼销售市场相对稳定，价格指数保持不变。而供过于求对机构投资者情绪的影响，叠加部分开发商及业主面临的债务及资金问题则导致深圳价格指数录得区域最显著降幅，环比下降6.5%至168.0。同期，其它城市价格指数环比下降0.2%至2.6%。

　　2021年下半年，大湾区新增137.5万平方米甲级写字楼入市，区域总存量上升至3180.1万平方米。期内，写字楼市场租赁需求持续复苏，区域半年度净吸纳量环比增长15.9%至114.8万平方米。区域年度净吸纳量亦随之上升至213.8万平方米，较去年增长2.5 倍，较疫情前增长47.5%。尽管如此，部分二、三线城市需求增长仍相对有限，叠加期内有大量新增供应入市，上述市场供过于求状况持续，区域平均空置率亦受此影响环比上升0.1个百分点、同比上升0.5个百分点，至21.3%。

　　六城总租用成本下降

　　虽然多数城市需求有所增长，但供过于求难免为市场去化带来压力。2021年下半年，各城市仍呈租户方市场特征，业主因此更倾向于降租或提供更长的免租期来吸引或挽留优质租户。在此影响下，大湾区有六城总租用成本继续下降。其中，香港环比降幅最大，为6.1%。同期，深圳、东莞、江门、肇庆总租用成本则受租金上涨、优质新增供应入市、物业管理费上升等因素影响而有所上升。

　　第一太平预计，大湾区经济保持积极增长，新经济有望继续蓬勃发展，将共同为区域写字楼市场注入更多增长动能。但鉴于部分城市或迎来供应高峰，提供租金优惠仍将是业主应对市场竞争的主要策略，租金指数预计继续下降。此外，许多开发商及业主依旧面临资金压力，全球经济和营商环境仍复杂严峻，写字楼销售市场仍需直面挑战，价格指数或再度下降。