分析影响上海写字楼出租租赁的具体因素

　　1.地段和质量因素

　　上海写字楼的位置和整体质量是决定写字楼租赁需求和租金的首要因素。上海70%以上甲级写字楼集中在南京西路商务区和陆家嘴商务区的六个中心商务区。与周边地区相比，这些核心商业区的租金水平和租金明显较高。需要强调的是，位置中包含的元素非常复杂，包括商业氛围、商业形式等固定因素。以北京东路的东银大厦和科技城为例，它们位于南京西路地区的地理位置优势明显，但之前也面临着很多制约因素——这个地区每周都有很多老式的地方，道路也有很多普通窄，北京东路有名"汽配一条街",五金店沿街遍地开花，影响了该物业的商业价值。

　　随着北京路整体定位的调整，这些制约因素逐渐消除。办公楼的质量包括很多因素，最重要的是建筑的质量整体外观和知名度等。在这些方面，新建的写字楼，尤其是现在的写字楼，有一定的优势。

　　2.物业服务水平

　　上海写字楼出租租赁越来越重视物业服务水平，正逐步与国际接轨。最明显的表现之一也就是说，越来越多的多的写字楼正在与第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国外知名物业公司合作，以提高写作水平建筑物业管理水平。其中，有一些较早建造的写字楼，如恒基、百腾等。提高物业服务水平就方面而言，这些国外物业管理公司有很多方面值得学习，尤其是他们非常注重细节。

　　许多早期办公楼的电梯数量太少，高峰期拥堵严重。外国物业经常与建筑企业合作沟通协商，分段上班策略，错峰效果十分明显。

　　3.上海写字楼出租租赁整体布局

　　整体布局包括建筑的结构布局和过度布局，对于写字楼的租赁都有一定的意义影响。建筑的结构布局一般在施工之初就定型，后期调整空间小，成本高。然而，在商业布局中，从表面上看，合理的布局调整确实可以大大提高办公楼的整体业务服务水平。近年来建成的办公楼都建成了是集商场、餐饮、办公于一体的综合性物业。很多人甚至设立了专门的商务中心，提供机票代理，取机票，取机票资金、场会、企业工商登记代理等业务服务。因此，许多早期的办公楼也加快了业态调整的步伐。

　　4.办公环境和硬件设施

　　我们发现，对于高端写字楼的租户来说，办公楼的内部设施包括中央空调、水暖和通讯，虽然水平不同，但整体感觉并不明显。从实际情况来看，虽然有些写字楼建得比较早，但是硬件设施确实存在电梯数量过少等问题，但这种情况很普遍，这些写字楼没有出租造成明显影响。