宝安大厦、宝安大厦写字楼、东方路800号写字楼、世纪大道地铁站写字楼、八佰伴写字楼、涉外甲级写字楼、宝安大厦租金、宝安大厦物业费、96广场写字楼、小面积精装办公室

五条结论先看

1. 实挂 2.2 – 4.0 元/㎡/天，一栋楼里有四套价格。 裸租／简装 2.2–2.9 元（主流 2.5）、精装带家具 3.1–4.0 元（主流 3.4）、整层 1,154㎡ 简装 3.65 元、带上下水的「定办」商业房 5.3–6.3 元，再加联合办公 1,200–1,650 元/工位。核价表原来的 3.0–4.5 元，正好只套住了中间那条精装轨——下限比裸租档高了三成，上限又把商业档漏在外面。站内已核 45 栋，这是第一次出现「夹心区间」。

1. 23 元物业费包含工作日空调，这是它在商圈里最硬的一张牌。 八佰伴主流甲级里，华润 30 元、中融恒瑞 28 元、生命人寿 25 元、隆宇分层 8／25 元还不含空调——宝安 23 元含 8:30–18:30 全部能耗，是含空调口径里最低的一档。报价看着不便宜，落地反而好算。

1. 加时空调 800 元/小时，全站第二贵，只比生命人寿便宜 100 元。 周六常规只开到 12:00，之后一律按加时算。这栋楼适不适合你，先看周末来不来人，再看租金。

1. 得房率有 62%、66%、70%、72% 四种说法，差 13% 就是差一成三的全成本。 圆筒塔楼是弧形切割，标准层 1,154㎡ 但可用面积要靠实测。中介一定报 72%，带卷尺看房是唯一自保。

1. 它 1992 年动工、2001 年建成，2025 年 7 月刚换了冷冻机组。 上海宝安集团是第一家投资浦东的上海房企，这栋楼是它在上海的门面。楼里同时有甲级写字楼、四星级宝安大酒店（230 间房）、28,000㎡ 商业裙房——办公、住宿、吃饭不用出楼。

参数速览

⚠️ 别搜错楼：宝安集团是上海公司，上海宝安区大宝路 49 号另有一处「宝安大厦」（荣成达科创慧谷），与本楼无关；本楼只有东方路 800 号这一个地址，也不叫"宝安中心"。

租金：四套价格，最便宜的那套不在报价单上

怎么读： 别看区间看交付标准。同一个 100㎡ 左右，裸租 2.6 和精装 3.99 都是真的，差的是家具、隔断和免租期。分区也有台阶：低区 2.5–3.0、中区 3.0–3.5、高区 3.5–4.0，同一层朝南比朝北贵 0.2–0.3 元。

面积分档（按真实房源，不是按宣传）：

• 70–100㎡（8–20 人）：3.1–3.99 元，月租 6,600–10,900 元。最小 70㎡ 可分割，是这栋楼最贵的一段，也是小团队能进甲级的唯一入口。

• 101–150㎡（20–30 人）：2.5–3.9 元，同档位价差 1.4 元——差价全在装修状态和楼层，是这栋楼议价空间最大的一段。

• 200–315㎡（30–50 人）：2.9–3.2 元，月租 2.03–2.78 万。单价反而降下来了。

• 整层 1,154㎡（100 人以上）：3.65 元，12.82 万/月；站内最大还有 3,500㎡ 挂 2.5 元。

• 规律：面积越大、单价越低（70㎡ 3.1 vs 315㎡ 2.9 vs 整层 3.65 简装）。跟航科、建工、华润、泰康一致，和隆宇"小面积便宜"正好相反——差在业权，不在楼。

三个卖点

① 23 元物业费把空调包进去了，全成本算得出来

八佰伴主流甲级里，这是含空调口径最低的一档：

按精装 3.4 元算：3.4 ＋ 23÷30 ＝ 4.17 元/建面/天，除 70% 得房率 ＝ 5.96 元/使用㎡/天；按 62% 算 6.72 元。裸租 2.5 元口径全成本 4.7–5.3 元。插进商圈价轴：中融恒瑞 5.6 < 宝安 5.9–6.7 ≈ 隆宇 5.8–6.6 < 东方金融 7.2 < 华润 7.8——账面 3.4 元看着比华融 3.0 贵，落地和隆宇一个档，比华润便宜一成多。

② 70㎡ 起、精装带家具，10 人团队能进涉外甲级

这栋楼最实用的地方不是大堂，是面积颗粒度。70㎡ 起租（约 6,600 元/月），精装带家具直接入驻，1,154㎡ 整层也能拿——一栋楼覆盖 8 人到 120 人。再往下还有一条路：楼内创享界（佳兆业创享空间）、KMAX 梦佳速、新颐创谷几个商务中心，1,200 元/工位/月起、一价全包、可按月，3 人团队 3,600 元/月就能挂上"东方路 800 号"的地址。

对刚进上海的分支机构，这个梯度很值钱：先租工位试水，再租 100㎡ 独立，最后拿整层，三次搬家都不用换楼。

③ 楼下是四星级酒店 + 28,000㎡ 商业裙房 + 96 广场

中国宝安集团 1992 年进浦东时，建的不是纯写字楼，是"办公 + 酒店 + 商场"的复合体：38 层圆筒全玻璃幕墙写字楼，配 16 层圆弧幕墙的四星级宝安大酒店（230 间客房），底下 5 层裙房 28,000㎡ 商业，外面就是 96 广场和第一八佰伴。

对实际使用的影响很直接：客户从外地来，住在同一栋楼的酒店；中午吃饭、银行、咖啡、健身房、多功能厅全在楼里；年会和路演用酒店宴会厅。商圈里"办公＋酒店＋商场"三合一的只有几栋——新梅（办公＋五星万豪公寓）、华润（办公＋5 万㎡商场）、宝安（办公＋四星酒店＋商业裙房），宝安是唯一自带 200 多间客房的。

两个必须接受的点

① 加时空调 800 元/小时，周六只免费到中午 12 点

工作日 8:30–18:30 之外，一律按 800 元/小时加时——站内已核 45 栋里第二贵，仅次于生命人寿的 900 元。同商圈参照：新世纪 100 元、中融 250 元、中企／新梅 500 元、隆宇和良丰分体自理（0 元）。

算一笔：50 人团队 300㎡，周六来 4 天、每天 8 小时，一个月加时 32 小时 × 800 ＝ 2.56 万元，一年 30.7 万——比这层楼的月租金还高。同样条件在新世纪一年 3.2 万。

所以第一句该问的不是"多少钱一平"，是"我们周末来不来人、来几个人、来多久"。 周末常态办公的团队，选这栋楼等于每年多付三分之一租金；朝九晚五、周末关门的公司，23 元包干的物业费反而是最优解。

② 得房率 62% 还是 72%，中介不会主动说低的那一个

百科 66%、乐租和搜楼 62%、代理站和安居客 70%、顺企和搜楼另一处 72%。圆筒塔楼是弧形切割，越靠边的单元，实际可用面积比建筑面积掉得越多。

一个 200㎡ 的单元，70% 是 140㎡ 可用，62% 只有 124㎡——差 16㎡，够放 3 个工位。带卷尺去看房，量三件事：柱子到墙的净距离、核心筒占了多少、窗边弧形区能不能放工位。这三件事比任何一页 PPT 都准。

适合谁

周边对比：八佰伴／世纪大道商圈 18 栋

常见问题

Q：宝安大厦租金到底多少？A：看交付标准。裸租简装 2.2–2.9 元（主流 2.5），精装带家具 3.1–4.0 元（主流 3.4），整层 1,154㎡ 简装 3.65 元，带上下水的商业房 5.3–6.3 元，联合办公 1,200–1,650 元/工位/月。先问"这套带不带家具"，再问单价。

Q：物业费 23 元含空调吗？A：含工作日 8:30–18:30 的中央空调能耗，周六 9:00–12:00 也开。超出时段按 800 元/小时加时，需提前申请。

Q：得房率到底多少？A：官方与中介口径在 62%–72% 之间，差异来自圆筒塔楼的弧形切割和具体单元位置。以现场实测为准，重点量柱子到墙的净距离和核心筒占比。

Q：最小能租多大？能注册吗？A：最小 70㎡（部分房源 78–109㎡），可分割、可注册。大厦是涉外甲级写字楼，可办涉外代表处注册。

Q：能买吗？A：可以。这栋楼是散售业权，站内显示 2 套在售，市场报价 2.0 万–2.96 万元/㎡（1,400㎡ 两本产证一套挂 2,800 万）。散售也解释了为什么同层房源报价能差 1 元——业主不是一个人。

上海宝安大厦招商：浦东新区东方路 800 号（2/4/6/9 号线世纪大道站步行 5 分钟）。看房、比价、算全成本，直接打 021-58817916，可安排同日对比周边 3–5 栋，把租金、物业费、得房率、加时费四项拉平到"使用面积每天多少钱"再决定。