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五条结论先看

1. 实挂 2.5 – 4.5 元/㎡/天，主流 3.0 – 3.8 元。 核价表现有的口径是 2.0–2.9 元，这次是明显偏低——2.0 元的房源已经不在市场上，主流整段上移到 3.0–3.8 元。这是站内核过的 43 栋楼里第 3 例"旧值偏低"（前两例是康桥阳光大厦、泰康保险大厦）。

1. 一个楼盘三个门牌号，站内首例。 西楼是张杨路 560 号（20 层、98.25 米），东楼是张杨路 620 号（26 层、123.75 米），另有 568 号（这栋楼原名"中融世纪广场"）。两座塔差 25.5 米、差 6 层，东楼高区能到 4.0–4.5 元、西楼压在 3.0–3.5 元——同一份招商单写着同一个价，走进去可能是两种视野。

1. 净高 3.15–3.2 米 + 套内洗手间，是八佰伴老楼里硬件最新的一栋。 同片区世界广场 2.55–2.7 米、新世纪 2.5–2.8 米、华融 2.5–2.6 米、华都 2.4–2.5 米。高出 0.5 米，做完吊顶和管线，别人剩 2.2 米、你剩 2.6 米。

1. 物业费 28 元含中央空调，但空调只开到 18:00。 更要紧的是，官方和一众平台都把"空调加时费"写成 0.00 元/小时——这个数不能采信，同商圈已核样本是 100–500 元/小时，"0 元"是资料没填，不是免费。

1. 2026 年 10 月 30 日，这栋楼 11、12 层刚在司法拍卖成交，单价约 1.3 万元/㎡。 而百科上的小区参考价还挂着 3.25 万元/㎡。租金 3 元/㎡/天、售价 1.3 万元/㎡，毛回报 8% 出头——这栋楼的"资产价"和"租金"已经脱钩了，对租客来说这是好事：房东比租客更急。

参数速览

租金：三口径，主流 3.0–3.8 元

怎么看这张表： 这栋楼的价差目前不到两倍，比同商圈那种 4 倍倍差的散售楼干净得多，因为主力房源集中在 3.0–3.8 这一条窄带里。真正要分清的不是价，是产品和楼栋——同一个 3.0 元，可能是裸租标准交房、CC 空间精装带家具、或渠道包租（含免租期但 2 年起租），先问"是不是精装带家具、免租几个月、最短租期几年"，再谈单价；同一个 3.0 元，东楼 18 楼还能往上走、西楼 18 楼已经是次顶层。

面积分档： 79–150㎡（8–20 人，主力段、可分割到 70㎡）→ 2.5–3.5 元；150–400㎡（20–50 人，性价比最好）→ 3.0–4.0 元；400–800㎡（50–90 人）→ 3.0–3.8 元；800㎡ 到整层 1,458㎡ → 3.5–4.5 元。反常之处：79㎡ 报到 3.8 元，400–800㎡ 只要 3.0–3.5 元——小面积段只剩精装带家具产品，单价被"服务"托住了，和建工、中融大厦同一条规律。

三个卖点

① 净高 3.15–3.2 米 + 落地玻璃幕墙 + 套内洗手间：八佰伴老楼里硬件最新的一栋

这三个数放在一起，在八佰伴片区是有辨识度的：

做隔断、做会议室、做接待前厅，2.2 米和 2.6 米是两个感受——这一条中介话术里几乎不提，却是老楼之间最实在的差距。

套内洗手间是第二个特点：办公室自带上下水卫生间，不用去公共卫生间排队——对律所、医美、金融资管、需要单独接待客户的公司，这是"体面"的一部分。八佰伴已核的楼里，明确写"套内洗手间"的只有这一栋。 落地玻璃幕墙则是 2005 年那批楼里的少数派，外观不老气。

② 一个楼盘三个门牌：560 西楼、620 东楼、568（原名中融世纪广场）

这不是文字游戏，是选房时会踩的坑：

• 张杨路 560 号 = 西楼 = 西塔（20 层、98.25 米）：房源以 80–250㎡ 中小面积为主，报价集中在 2.5–3.5 元

• 张杨路 620 号 = 东楼 = 东塔（26 层、123.75 米）：高区房源更多，CC 空间和创富港两个"拎包入驻"产品都在东楼，报价能到 4.0–4.5 元

• 张杨路 568 号：这栋楼原名"中融世纪广场"，568 号是围绕商业裙楼的老地址，部分平台和房源标题仍在用

你在平台上看到"恒瑞 560 号 3 元"和"恒瑞 620 号 4 元"，会以为有人乱报价；实际是东西两座塔、两种楼层结构、两批房源。 看房前先问一句"东楼还是西楼"，能省一趟路。

楼里还有两个"拎包入驻"品牌，可以按人头算：

2–4 人的团队在这里有一套完整解法： 3 人间 3,000 元/月，折下来每人 1,000 元，含家具、网络、前台、会议室——比租 70㎡ 裸租再自装自配便宜得多，也不用签 24 个月。

③ 楼下 3.3 万㎡ 商业裙房，一街之隔就是八佰伴和华润

1–6 层商业裙房约 3.3 万㎡（"世界名品旗舰店"定位），办公在 6 层以上，下楼就是商业——和鄂尔多斯"楼里有条街"、华润"楼下 5 万㎡ 商场"是同一类结构，体量在中间。一街之隔是第一八佰伴、华润时代广场、新上海商业城，酒店有紫金山大酒店、齐鲁万怡、泊庭等十余家。

真正的优势在通勤和跑客户：9 号线商城路站 379–450 米（步行 5–6 分钟），2/4/6/9 号线世纪大道站约 857 米，紧贴复兴东路隧道口——跑浦西客户比陆家嘴核心区更快。

两个必须接受的点

① 物业费 28 元含空调，但空调只到 18:00，而"加时费 0.00 元/小时"是假的

先说 28 元在八佰伴的位置： 华润 32 > 新世纪 30 > 恒瑞 28 ≈ 东方金融 28–32 > 华都 25–27.7 > 世界广场／隆宇 25 > 华融 21–23 > 汤臣 18 元。中高偏上，但它是"含空调"的——28 元包含工作日集中空调能耗，与华融 21–23 元"含空调能耗"、新世纪 30 元"物业包空调"同口径可比。有些楼报 18–20 元物业费、空调能耗另按表计，算下来未必便宜。

真正的问题在时间： 空调 周一至周五 8:00–18:00，一天 10 小时，比鄂尔多斯（8:30–18:30）还短半小时；周末不开、晚上不开，加时需申请。而官方和几乎所有平台都把"空调加时费"写成 0.00 元/小时——那是资料没填，不是免费。同商圈已核样本：新世纪 100 元/小时（全站最低，且周六 9:00–12:00 常规时段直接开）、中融 250 元/小时、中企／新梅 500 元/小时。

算一笔账： 20 人团队、200㎡，每周六加班 8 小时、一年 50 周。按 250 元/小时是 10 万元/年，按 500 元/小时是 20 万元，若能谈到 100 元/小时是 4 万元。签约前必须拿到书面的"加时空调收费标准"，写清费率、最小计费单位、工作日与周末是否同价。这句话值 10 万。另外记住：参数表里见到"0.00"，一律按"未填"处理——这个坑站内已经踩到第二次。

② 276 户散售、容积率 8.40：价格好谈，但要接受"房东可能换人"

• 总户数 276 户、销售状态"在售" —— 散售产权，很多单元在业主个人或机构手里，不是一个业主说了算

• 好处是能砍价、也能买。 各家让价抢客，报价弹性比自持楼大；想扎根又不想长期付租金的公司，这里是个可选项（二手参考价 2.3–3.25 万元/㎡）

• 坏处是稳定性弱于自持楼。 业主可能中途卖房、新业主可能自用，租约有被提前终止的风险——签约务必写清"买卖不破租赁"和违约赔偿

就在 2026 年 10 月 30 日，这栋楼 11、12 层被司法拍卖：

怎么读这组数字： 单价比该大厦历史成交和百科参考价（3.25 万元/㎡）低了近六成，创下大厦新低；但它不是"没人要"——两层共 294 次出价、各延时一个多小时、溢价约 9.5%。价格锚被重置了，不是资产没人接。

对租客意味着什么（而不是对投资人）：

• 按 13,034 元/㎡ 买入、租金 3 元/㎡/天算，毛回报约 8.3%——房东持有成本已经很低，他没有"必须租出去"的压力，也没有"必须涨租"的底气

• 11、12 层是低区、成交前"空置、无租户"，这两层重新招租时大概率会给到低于市场的起租价和更长的免租期——想捡便宜，现在正是问这两层的时候

• 但别拿"拍卖价 1.3 万"去压整栋楼的租金——拍卖的是低区空置单元，和高区带装修的房源不是一回事

容积率 8.40 也要接受：10,945㎡ 地块上堆了 9.2 万㎡ 建筑，密度高、楼间距紧、绿地少，绿化率 30% 是账面的——午休靠楼下裙房和隔壁八佰伴。

适合谁 / 不适合谁

周边对比：八佰伴／世纪大道商圈 16 栋

一句话分流： 要净高 3.2 米 + 套内洗手间 + 仲量联行 → 恒瑞；要 30㎡ 起分割的最低门槛 → 中融；要 24 小时空调或做医美 → 隆宇；要加时空调便宜到 100 元/小时 → 新世纪；要双地铁口 + 历史门面 → 世界广场；要 CBRE 稳价 → 华都；要最低全成本 4.7 元 → 汤臣；要四轨上盖 → 世纪汇。

常见问题

Q1：租金到底多少？为什么有人报 2.5 元、有人报 6.8 元？实挂 2.5–4.5 元、主流 3.0–3.8 元。2.5 元是 198㎡ 精装带家具、正对电梯的渠道房源；3.0 元是 CC 空间产品和多数渠道房源；4.0–4.5 元是东楼高区带装修的大户型；5.0–6.8 元是官网、办办网、百楼通的"参考价/标准交房价"——心理价，同栋实挂无一复现。先问"东楼还是西楼、裸租还是含家具"，再谈单价。 具体单元实报：021-58817916。

Q2：560 号和 620 号是两栋楼吗？是同一栋楼的两座塔。560 号＝西楼（20 层、98.25 米）、620 号＝东楼（26 层、123.75 米），1–6 层由商业裙房连在一起。资料里的 568 号是这栋楼（原名"中融世纪广场"）围绕裙楼的老地址。看房问"东楼还是西楼"，比问门牌快。

Q3：会不会和别的"中融"搞混？会，站内有三个"中融"：中融恒瑞国际大厦（张杨路 560／620 号，2.5–4.5 元，本楼）、中融大厦（浦东南路 1088 号，即 1088 广场，2.2–4.6 元）、中融碧玉蓝天（陆家嘴，约 11.8 元，可售）。两栋"中融"相距约 1 公里、同在八佰伴板块、价格接近但门牌完全不同——中介说"中融"时一定要问门牌。

Q4：空调和加班怎么算？集中式中央空调，周一至周五 8:00–18:00，28 元物业费已含该时段能耗。其余时间加时、费率未公开——"0.00 元/小时"是资料未填。同商圈样本 100–500 元/小时（新世纪 100、中融 250、中企／新梅 500）。签约前要一份书面收费标准。

Q5：最小能租多大？能注册吗？房源最小 79–80㎡（可分割到 70㎡），8–12 人够用；联合办公按间起，创富港 1 人间 1,300 元/月、2 人间 2,500 元/月，是这片区门槛最低的独立办公室之一。可注册（本楼属涉外写字楼），但散售 276 户，必须逐套核对产权用途与注册资格，签约前让业主书面确认。