企业租赁写字楼还是园区好?哪个更适合企业发展?
写字楼
1.交通区位
办公楼一般位于城市核心区域,高端办公楼往往占据CBD地铁、公交等枢纽区域。这些地区价值高,交通网络四通八达,甚至辐射全市,有利于企业吸收各地人才,维护客户交流,对外发展交流。
工业园区一般位于城市外缘郊区,交通便利性较低。周边地区处于发展状态,需要很长时间才能发展完善。
2.行业聚集
无论是商业区还是工业园区,都或多或少会形成产业集聚现象。如著名的三个国家CBD-上海商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、上海天河中央商务区,以金融业为主导产业;但此外,科技、咨询等行业企业分布在该地区。
在更多城市小规模、不知名的商业区,行业集聚效应不明显,企业更有可能进入复杂的行业,完全有可能出现“楼上网络游戏企业,楼下是制药企业”的情况。
工业园区显然更关注特定产业。例如,位于上海浦东的国家高新技术园区张江高新技术园区,以生物医药、集成电路和软件产业为主导。该地区还有张江人工智能集聚区、张江机器人谷、张江细胞产业园等特色工业园区,具有不同的定位。园区企业可以优势互补,资源共享,开放产业链上下游,实现产业整合协调发展。
总之,写字楼更“杂”,工业园区更“专”。
3.办公环境
高耸的玻璃幕墙建筑,明亮的大理石地砖大厅,高速智能电梯。这些都是办公楼(尤其是甲级办公楼)环境的组成部分。在其中,你可以感觉到“高”、“现代”办公环境带来了强烈的商业氛围。在这里工作不仅可以提高员工的快乐,而且可以直接提高企业形象水平,促进业务合作。
工业园区是一个低密度的建筑社区,远离城市中心区,来到低价城市周边,具有强大的工业磁吸效应,承担大量企业办公需求(往往与生产能力捆绑),空间面积较大。此外,园区绿化率高,步道、健身房等配套设施完善,员工下班后可自由活动放松。
此外,一些专业园区还可以根据企业需求量身定制空间,增加楼层高度,配置化工安全生产管理机构等,这是商业区办公楼难以实现的。
4.配套服务
工业园区由园区统一管理,经常为企业提供投融资对接、工商财税、法律咨询、人事企业管理、知识产权、研发设计平台对接等一系列服务,不仅可以减轻企业经营负担,节省大量时间成本,而且有效帮助企业(特别是初创企业)的长期成长和发展。
办公楼大多为企业提供印刷、清洁、维护等常规服务。除了少数联合办公和大众创新空间外,它们基本上没有帮助企业的成长。然而,随着科学技术的飞速发展,办公运营商在建筑智能化方面下了很大的功夫。我们经常看到“5A写字楼”就是这样,“5A”指的是OA(智能办公)、BA(建筑自动化)、CA(智能通信传输)、FA(智能消防)、SA(智能安全)。一系列专业高效的物业管理服务,是办公楼不可忽视的特点。
工业园区的入驻成本较低。一方面,由于地理位置的限制,工业园区本身的租金单价低于商业区的写字楼。在58个城市的写字楼租赁页面上,以上海为例,我想找到1~3元/㎡工业园区写字楼/天价很容易,但商务区写字楼最高可达10元/㎡/天。
另一方面,工业园区承担着当地产业发展转型升级的重要任务,政府支持不断增加,为园区企业提供财政、税收、补贴等财政支持,引导园区进一步为特定企业提供租金补贴;园区还可以与当地政府出台的财政补贴、税收减免、人才或项目奖励等优惠政策建立桥梁。
写字楼多为市场化租赁,写字楼通过收租盈利,双方明码标价。虽然租户仍有议价空间,但缺乏专项政策支持和政府优惠政策加码。总的来说,结算成本比较高。
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