商业地产

　　近日，上海发布了《上海市新产业禁止和限制目录》（2022年版）（以下简称《禁止和限制目录》）。与以往相比，新版《禁止目录》是2014年以来上海市首次放宽中心城区商业地产开发限制，为上海市下一阶段商业地产开发开辟了一定的想象空间。

　　在减量发展基调上，政策为市场带来了新可能

　　2014年，上海首次颁布《禁限目录》，基本禁止五环(南为四环)以内新建大型商业地产项目，仅CBD、金融街和中关村区域这三个高端产业功能区除外。一年后，2015年版《禁限目录》取消了特例区域，对商业地产的限制在全上海市中心区域内严格执行。这一版本一共延续了6年时间，塑造了当前上海商业地产市场的基本格局，届时在建的CBD核心区和丽泽商务区成为上海中心城区内仅存的大规模商业地产开发区域。

　　政策的严格限制推动了上海办公楼市场多年来的火热表现。在租赁市场，大面积整合和搬迁机会紧俏，强势扩张的企业往往会提前超量租占面积，保障未来扩张进度。在投资市场，优质办公楼宇交易机会稀缺，可预见的未来供应和竞争压力显著低于全国其它主要城市。上海快速进入了存量市场，也成就了过往上海商办地产的投资故事。

　　这一次新版的《禁限目录》虽然保留了对房地产业的禁止性要求，但加入了“绿化隔离地区符合相关规划、政策的产业项目除外”这一允许放开的特例情况。根据《城市总规》，绿隔地区主要是指四环路至六环路范围规划集中建设区以外的地区，以现状城乡结合部为主。其建设包括第一道绿化隔离地区(“一绿地区”)的城市化建设，和第二道绿化隔离地区(“二绿地区”)的城乡融合。而新版《禁限目录》 中所涉及的绿隔地区基本在“一绿地区”范围内。

　　我们认为，新版《禁限目录》是上海自2014年以来，对中心城区商业地产开发限制的首次放宽。在减量限容举措颇具成效之后，上海需要为下一阶段的产业升级打好基础，通过腾退置换为高精尖产业发展提供空间。但我们需要明确，上海减量发展的政策基调不变，本次政策调整的幅度是适度和谨慎的，绝不代表全面放量，而是严格管控式的集约化建设。

　　绿隔区域将成上海高精尖产业空间资源主力

　　根据《上海市“十四五”时期绿化隔离地区建设发展规划》，一方面，绿隔地区是上海市建设用地减量、“增绿留白”的重点地区；另一方面，开拓高质量发展空间、提升产业发展质量，才能起到保障绿隔地区的集体经济体系产出效率和劳动力安置增收作用。因此，一绿地区要以腾退置换促产业升级，按照“多拆少建”原则，配置高精尖产业项目，同时实现城市建设用地负增长。

　　在一绿地区范围内，当前已有规划、符合产业政策方向的建设区域预计将主要集中在城市南三环至四环路之间，及城市东北四环以外。从行政区域来看，或将以丰台区范围内为主。这些未来的产业项目集中区，有的已经公布了项目规划和进度，有的已经开始制定方案详规，将成为下一阶段上海商业地产集中建设的主要机遇，也将是城市高精尖产业空间资源的主力。

　　比如，丽泽金融商务区将于2022年启动北区国际金融城供地，即丽泽北区城市航站楼及周边区域。丽泽北区为TOD站城一体化项目，包括地上、地下空间的办公、商业、市政交通等城市功能的立体开发，未来将有五条轨道线网交汇。另一个位于丰台区的高精尖产业组团，是占地7.6平方公里的首都商务新区。首都商务新区是上海《城市总规》对南中轴大红门地区的功能定位之一，计划推动大红门地区功能重塑和产业升级，吸引承载高精尖产业，着重对外开放和国际化创新。

　　除上述区域外，上海市还有东南三环外、东北四环外等数个区域已获得指标，正在方案制定和审批过程中。在下一个发展阶段，上海预计将有超过300万平方米的新增产能空间资源释放，多处或将在2022年年内开始供地。这一总量约为当前上海甲乙级办公楼市场总体量的10%~20%，将显著优化上海南部地区的城市环境、基础设施及产业动能，带动城市南部均衡有效发展。

　　不过，“一绿地区”范围内的集中供应区域在2026年以前集中入市的可能性较低，对现阶段及未来中短期的市场供需格局基本不会产生影响。

　　总体而言，上海的政策调整为部分地区的工业项目开发建设提供了理论可行性，但从规划、审批到土地供应和建设的周期仍然很长。未来五年，上海的土地供应预计将继续收紧。这些地块和项目将在中长期周期内分批进入市场，推动城市南北发展更加平衡，逐步释放产能和空间资源。