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国务院发函:允许商业用地调整为住宅用地
发布时间:2021-03-01 15:59:00 点击:

  最近,国务院办公厅发布了"关于加快住房租赁市场培育和发展的若干意见","对出租住房建设的支持引起了人们的高度关注:允许出租房屋的改建。商品房按照规定允许改建为租赁房屋,土地使用年限和容积率不变,土地利用调整为住宅用地。调整后,水电费、燃气价格按照居民标准实施。


国务院发文:商业用地将允许调整为居住用地


  商业房地产库存大动作

  在加强自我管理后,国务院又作出了努力,商业地产到库存来了,16个省发布了详细的业务变更规定!在未来,商场可以重建公寓,这一政策的意义并不小,将成为我国商业地产转型改造的一大新趋势。在商场通过政府批准批准重建公寓后,土地使用寿命和容积率仍无法改变,但这一次政府终于冷酷无情,甚至土地利用也可以调整为住宅用地。目前,在交纳土地出让费后,你可以办理住宅的商业变更。

  这是什么概念呢?就是把改造后的公寓从商场拉到普通住宅一样的政策待遇。你知道,商业用地的水电是住宅用地的三倍,这一变化,立即提高了房地产的市场价值和回报,开发商也有了更多的选择。

  新政下的新商机

  目前,中国的住房租赁市场涉及1亿多人口,整个市场容量已超过1万亿元。我们应该知道,中国住房租赁市场的主要供应主体是个人,占90%以上;在发达国家,专业租赁企业提供30%的住房供应,是中国的三倍多。这个巨大的市场将成为开发商的必经之地,甚至万科也在加快这一新蛋糕的推广。

  过去两年里,除了受到严格控制的一线城市、其他城市,甚至没有进入流动的县级城市以外,其他城市的房价都出现了全面上涨。到2018年第三季度,新政的上涨略有稳定,但租金开始出现新的繁荣,这已成为年轻人的梦魇。

  整个房屋租赁市场正处于最佳状态。因此,在这种巨大商机的背景下,购物中心变成公寓变得越来越诱人。开发商应该改变他们的思维方式。

  近年来,我国商业地产的异常发展,目前有500多家商场在一年内开业,库存过多,做得太多。在中国,很多商场都是闲置或半闲置的,在销售处理阶段,有些东西有缺陷和问题,有些领域还不坏。要改造房地产,还必须转变思维方式。主要有三点。

  1.从控制土地到控制资源

  过去,房地产开发要控制土地,未来的房地产开发要控制资源。因为随着人民生活水平的提高,人们对居住环境的要求也越来越高,所以未来房地产开发的重点将转向对海滨岛屿、湖泊和温泉、山林、农村牧区等资源的控制。

  资源是身体,质量是灵魂,资源质量是关键。然而,在控制资源时,必须注意资源的红线是不可触及的,包括:基本农田、文化遗产、风景名胜区、自然保护区、古城古村等。

  2.从卖地到自置物业

  过去,房地产业"轻租转售",但随着一系列租赁试点项目的出台,积极推出租赁市场,推动房地产从单一的"卖地"时代走向自负盈亏的经营时代,可以预见,未来将是自负盈亏的房地产高潮,而"从出售到转让"的转变也要求开发商提高轻型资产的运营能力。

  3.从注重规模到模式

  在未来,房地产项目的成功不在于你的项目能有多大,而在于你的项目模式能走多远。商业综合体+社区(公寓)"模式让万达在全国范围内开花并结出硕果,其中最关键的是万达的模式是可以复制的。因此,在做一个项目时,要关注两件事:可复制的模型+将决定项目进展的执行团队。

  《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》

  省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部、直辖市人民政府和国务院直属机构:

  实行购房与租赁并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,也是实现城市居民生活目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场的不断发展,对加快城市居民住房条件的改善和推进新的城市化进程起到了重要作用,但也存在着市场供给主体发展不足、市场秩序不规范、法律法规不健全等问题。为加快住房租赁市场的培育和发展,经国务院同意,提出以下意见。

  一.所需经费总额

  指导思想:充分贯彻党的十八大、十八届三中全会、四中全会、五中全会、中央城市化工作会议和中央城市工作会议的精神,认真贯彻国务院的决策部署,按照"五位一体"和"四综合"战略布局,牢固树立和落实创新、协调、绿色、开放、共享发展的理念,建立以购房、租赁为主的住房制度,完善住房租赁制度,这主要是以市场配置为基础,由政府提供的基本保障。我们将支持住房租赁消费,促进住房租赁市场的健康发展。

  发展目标:到2020年,我们将基本形成供应主体多元化、业务服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成基本的、公平的、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明确、政府监督力度强、权益保护充分的住房租赁法律法规体系,促进城镇居民自主住房目标的实现。

  二、培育市场供给主体

  发展住房租赁企业:充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购房等手段提高住房来源,提高租赁企业的规模、集约化和专业化水平,形成大中小租赁企业协调发展的格局,满足日益增长的住房租赁需求。根据国务院加快发展生物活性服务业和促进消费结构升级的有关规定(国家办公厅发展(2015)85),住房租赁企业应享受相关的生活服务产业扶持政策。

  鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务:支持房地产开发企业扩大经营范围,使用已建成住房或者新房进行租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品房;引导房地产开发企业与房屋租赁企业合作开发租赁房地产。

  规范房屋租赁中介组织:充分发挥中介组织的作用,提供规范的中介服务。努力提高中介服务质量,不断提高从业人员素质,促进中介机构依法经营,诚实守信,交易公平。

  支持和规范个人出租住房:实施优惠政策,鼓励个人出租住房,鼓励个人依法租房。规范个人出租住房行为,支持个人委托房屋租赁企业和中介机构出租住房。

  3、 鼓励住房租赁消费

  完善住房租赁支持政策:各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决住房问题。落实提取住房公积金缴交租金政策,简化手续。非户籍承租人可以按照《居住证暂行条例》的有关规定申领居住证,享受国家规定的义务教育和医疗等基本公共服务。

  4、 改善公共租赁住房。支持公共租赁住房保障对象通过市场租赁,政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租金补贴制度,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租金补贴标准。

  提高公共租赁住房运营保障能力:鼓励地方政府采取购买服务或政府与社会资本合作(PPP)的模式,而由政府投资管理的现有公租房将由专业化、社会化企业运营管理,不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生、青年医生、青年教师等专业技术人员,符合当地城镇居民准入条件的,应当纳入公共租赁住房保障范围。

  5、 支持租赁住房建设鼓励新建租赁住房:各地要将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,安排在年度住房建设计划和住房用地供应计划中,指导住房建设合理配置土地、资金等资源,有序开展出租房建设。

  允许房屋改建出租:允许商品房按规定改建为出租房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。调整后,水、电、气价格按居民标准执行。根据国家和地方住宅设计规范,改造后的现房允许出租。改造时不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔设施,消防设施必须完好有效。

  6、 加大政策支持力度。落实营业税改征增值税住房租赁相关政策。对个人租赁住房,按5%的税率计算缴纳增值税,减幅1.5%;对月收入不超过3万元的个人租赁住房,2017年底前免征增值税;对提供房屋租赁代理服务的房地产中介机构,适用6%的增值税税率;对一般租赁住房,免征增值税租赁住房,免征增值税纳税人在营业税改征增值税试点实施前租赁取得的房地产,可以选择简易计税方法,按5%的税率缴纳增值税。对个人租赁住房所得减半征收个人所得税,结合个人租赁住房租赁支出个人所得税改革研究相关费用扣除。

  7、 加强房屋租赁监管,落实地方责任:省人民政府要加强对当地房屋租赁市场的管理,加强工作指导,研究解决重点难点问题。城市人民政府负责本行政区域内房屋租赁市场的管理工作。要建立多部门联合监管制度,明确职责分工,充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,实行房屋租赁网格化管理。加快住房租赁信息服务监管平台建设,促进部门间信息共享。

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