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北京写字楼空置率高的市场前景依然看好
发布时间:2021-02-02 16:12:00 点击:

  新的商界首当其冲

  你要换房租吗?今年北京所有写字楼的价格都低于往年。如果你今年换的话,你会比以前便宜得多。一位负责招商引资的工作人员在北京利泽商业区的办公楼前告诉记者。

  据该名工作人员说,该办公楼目前的空置率约为60%至70%,几乎相当于利泽商业区办公空间的平均空置率。

  作为一个新兴的商圈,利泽商业区的办公市场有其特殊性,但在一定程度上也反映了北京写字楼市场的困境。

  目前,北京写字楼市场的租金和租金都处于低谷。戴德良银行(DADeliang Bank)发布的数据显示,2020年第四季度,北京写字楼空置率同比增长0.4%,至17%。根据高丽国际(Gaoli International)发布的数据,2020年北京写字楼空置率和减租率均在近10年内处于高位。

  我们认为,将一个城市的办公空间空置率控制在10%是合理的,这不会使空置率过高,导致市场租金过低。戴德良北区研究部主任魏东说,17%的空缺率仍然比较高。

  从次区域的角度来看,北京写字楼空置率呈现出明显的结构性特征,主要表现在传统核心商圈与新兴商圈之间的空置率差异。

  据戴德良统计,到2020年第四季度,北京CBD、烟沙、东二环、金融街、中关村的平均空置率为10.8%,基本处于正常水平,中关村和金融街的空置率仅为3%,甚至在供不应求的范围内。

  这五大核心商圈的经营环境已经非常成熟,对企业的高度依存度较高,是一个较为稳定的核心商圈。"魏东说,北京写字楼的高空布置率主要集中在阿AO、黎泽、通州商务区、宜庄等新兴商圈。

  根据戴德良银行的数据,目前北京新兴商圈办公空间的平均空置率约为30%,其中丽泽商圈的空置率在2020年第三季度达到80%,虽然在第四季度有所下降,但也处于较高的64%的水平;通州商务区的空置率在第四季度高达90%,姚的空置率也较高,为22.5%。

  据魏东介绍,上述新商圈成立较晚,许多办公项目刚刚启动,消化库存仍需一段时间,再加上通州、亚洲、奥地利等企业界对办公运营和维护质量的要求较高,企业选择相对谨慎,库存清除速度缓慢。

  三重诱因推高空缺率

  记者调查了解到,北京写字楼空置率高是多方面原因造成的。首先,由于经济低迷的基本面,写字楼租赁需求减少。

  事实上,北京办公室空置率的上升早在2019年第四季度就开始了,这与经济走势密切相关。"魏东说,经济疲软后,写字楼空置率几乎落后了四分之三。北京办公市场是国家办公市场的一个缩影。

  根据国家统计局的数据,2018年第三季度中国国内生产总值的季度增长率从2018年第二季度的6.9%降至6.7%。自那时以来,GDP的季度增长率一直在下降,一路下降到2019年第三季度的6.0%和2019年第四季度的6.0%。

  经济低迷将影响企业的情绪和就业,办公空间的空置率肯定会增加。"中国社会科学院金融与战略研究所住房大数据项目组组长邹林华说。

  其次,新冠肺炎疫情扰乱了写字楼市场的短期交易节奏,挤压了部分企业和行业的需求。

  2020年,新冠肺炎的疫情在春节前后爆发。当年第一季度,企业的经济活动基本停滞,人员被隔离。根据戴德良的数据,第一季度北京写字楼净入住量下降到负36000平方米,也就是说全市腾出了36000平方米的办公空间,这是以前从未做过的。

  2020年第二季度和第三季度,随着国内疫情防控效果的出现,北京办公场所的复工稳步推进,写字楼净吸收面积分别恢复到35000平方米和85000平方米。"魏东说,到2012年第四季度,人们对经济复苏形成了相对稳定的预期,前三个季度需求低迷,北京写字楼市场净吸收面积超过200000平方米,比去年同期增长56%。

  以北京西站附近的国头财富广场项目为例。"今年6月和7月,这里仍有许多空房,8月后,每月都有很多新客户。"北京新乡恒通房地产经济有限公司代理陶雅杰对记者说。

  然而,从2020年全年来看,由于前三季度办公需求下降,该年办公市场的总体经济状况仍不如2019年。

  具体来说,在租赁企业层面,疫情对外商投资企业的租金需求有很大影响。魏东表示,外资企业成本控制更加严格,对成本更加敏感。同时,外资企业也应考虑到全球疫情的影响。即使中国的情况有所好转,其全球整体盈利能力也很差,中国分支企业的成本将受到严格控制。

  记者从一些业内人士了解到,目前,北京写字楼租赁需求主要是国内高科技企业,除了一些大型企业有住房需求外,为了自己的使用或投资做好准备。

  记者综合了戴德良银行、高丽国际等机构的统计数据,保守地估计,2019年和2020年,北京新办公楼供应量将超过150万平方米。

  戴德良表示:"根据高丽国际华北总经理严秋海的说法,2018年前的10年里,北京写字楼的平均新增供应量约为500000平方米。2018年以前,北京写字楼的年平均供应量约为600000平方米,也远低于过去两年的平均年供应量。

  在需求减少的情况下,供应大幅增加,北京写字楼空置率必然上升。

  办公市场仍有增长潜力

  展望后期,从2021年起,戴德良银行预计北京新的办公空间供应量将高达150万平方米。

  魏东认为,大量新供应,加上全球疫情尚未完全好转,北京写字楼空置率或在2021年继续上升,租金水平仍将面临下行压力。但2020年前三季度累积的需求可能不会在2020年第四季度被吸收,部分需求将在2021年第一和第二季度释放,这可能会为办公交易提供一些支持。

  从中长期来看,这一流行病可能会永久性地挤出一些办公需求。

  邹林华说,疫情导致人们发现在家办公也是一个不错的选择,对一些写字楼需求的影响是不可逆转的。因为大多数行业都有一定的家庭办公条件,即使有些行业没有整体的家庭办公条件,但在企业内部的这些行业中,一些部门也可以在家工作。

  戴德良估计,疫情爆发前,大中华区居家办公的比例为0.6%,而美国和欧洲的这一比例约为5%。疫情爆发后,大中华区居家办公的比例上升至1.2%,而美国和欧洲的比例则上升至10%。未来10年,大中华区居家办公的比例可能会升至2.9%,北美为15.8%,欧洲为17.4%。

  在大中华区,特别是在中国,由于文化和企业的需求与西方国家不同,许多公司仍然希望员工集中工作,以满足团队培训、培训、客户面对面交流等需求。"魏东说,虽然疫情在一定程度上会对办公需求产生影响,但不会产生太大影响。

  从国内一线城市横向比较来看,北京市场仍具有比较优势。戴德良估计,未来三年,北京的新供应量将达到310万平方米,上海为410万平方米,深圳将超过440万平方米。北京的新办公空间供不应求,远低于上海和深圳。到2018年,北京的年供应水平远低于上海平均每年近100万平方米的供应量。从月租的角度来看,北京目前为337元/平方米,上海为246元/平方米,深圳为211元/平方米。

  从全球市场的角度来看,北京写字楼市场仍有增长潜力。魏东认为,北京应该以东京、纽约、伦敦和其他城市为目标。北京目前的写字楼存量仍仅为这些城市的1/3左右。尽管新的供应会议将给未来的销售和租赁带来压力,但从长远来看,库存可以慢慢消化。

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