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为什么说房地产与互联网的结合是大趋势?
发布时间:2019-10-04 21:05:00 点击:

  其实这个问题太大,王石潘石屹任志强加上马云马化腾一起回答都不为过。我作为小小的房地产从业者,从我的理解来说几句吧。

为什么说房地产与互联网的结合是大趋势?

  一、为什么是大趋势

  因为互联网技术已经深深地渗透进了我们的生活,学习,工作等等各个方面,使我们能比以前更高地效率接受,处理,交换信息。而房地产业作为商业,没有理由会拒绝更高效率的生产方式。你要査一个建筑法规是上网还是去图书馆?设计师的小修小改,是

  Emai1给你还是打印好了快递过来?版本不一样的合约,设计图,施工图,没有 server统一存储和更新,你怎么保证你手上的是最新的?公司里不同部门不同城市的同事,如果没有电邮没有Q/微信群,怎么讨论合作?

  以上是公司内部互联网的高效作用。外部环境就更需要了,简单说,你的客户是中青年吧?(你要是专注于养老地产当我没说),他们在互联网社会生存,你难道不想通过互联网和他们联系?吸引他们?理解他们?你的竞争对手也在使用互联网技术争夺他们,你觉得你甘心落后?

  归根到底,科技和时代的进步,会改变我们的生产效率和生活方式。人类发现了火,那么吃熟食就是大趋势,人类发明了电动机,那么,蒸汽机没落就是大趋

  势。专家说房地产和互联网结合是大趋势,其实我们大多数的行业,都和互联网结合是大趋势,农业,汽车,运输,商业,音乐,教育,甚至卖煎饼果子的,也离不开这个思路,所以大趋势这个结论完全正确但是毫无意义。就像一个迷路的孩子问你,请问我在哪里?你回答你在地球啊…不如我们搞一些有意义的事情,就是怎么结合

  二、房地产怎么和互联网结合

  我觉得有两个层次。第一个比较简单的层次是利用这个工具。高一层就是结合互联网思维

  1.把互联网作为工具

  这个在目前的房地产业比较普遍,也有很多同行们的思路就是到此为止了。内部来说,利用互联网提升效率,电邮群聊VC服务器之类的太基础,好一点的就是利用 project软件协同项目进度,利用财务管理软件管理现金贷款啥的,利用CRM软件管理客户关系等等。

  从外部来说,互联网对他们来说,也仅仅是一个新平台吸引客户,投放广告,宣传产品的地方。无论是和门户网站或者专业网站(搜房安居啥的)的合作,还是自己建立微博微信公众号等等,你扫个码关注我有礼品哦,你转发有机会中大奖哦,基本逃不开这些套路

  2.结合互联网思维

  互联网思维这个词已经用滥了,我自己都想笑。这个东西到底是什么?我看不新鲜,只是互联网的兴起强化了我们某一些方面的思维,然后又把它归纳为互联网思维了。我觉得以下几点是我们自觉不自觉都在使用的:

  a.客户体验

  这个词在这几年特别火,我的理解就是客户在查询,购买和居住过程中建立起来的一种纯主观的感受。比如我们小区里走一步夹腿,走两步扯蛋的花园步道,比如你拖着行李从车库到电梯厅当中走过长长的台阶,比如售楼员帮客户倒咖啡的时候把杯柄转向客户的右手側,比如下雨天不要让客户穿着易滑的塑料鞋套去看楼。总之,反人类的事情少千点,其实就是要从客户的角度去看事儿。

  不断改进的友好界面

  目前的趋势是简洁但是突出关键信息,我们仔细看看好的项目推广网站和售楼处的布置,都可以感受到以前那种花里胡哨的或者有信息窗口飘来飘去的那种界面已经不是主流了,我们仔细观察新的售楼处,虽然还能看到金光闪闪亮瞎眼的成分,但是简单明了的区位介绍,立体直观的房型模型,已经越来越多地呈现在客户的面前。

  c.对自媒体的重视

  网络时代,人人发言。以前房产公司要压制负面声音,搞定几个记者就行。现在的形势完全不一样,再强势的发展商,面对一个举起手机摄影的普通购房者,都会紧张。前年在微博上李念吐槽,任大炮随意应对,结果失分颇多。但是,也有好的一面。房产公司自己的微信号,微博号也可以通过传播,将自己想要传达的信息直接推送到客户的时间线上,而且可以直接地接收到他们的反馈。传统媒体如报纸杂志广告路牌等等,是无法得到及时反馈的

  d.不断试错,持续改进

  互联网大佬的成功,有很多一开始并不是现在的方向的,不断尝试,直到成功。不仅仅是公司或个人的发展轨迹,就是一个网页,一个操作系统,一个软件,也会从 alpha版,beta版,1.0之类的不断改进后面的版本较之于最初的,可能有天壤之别。房地也是这样,业界著名的万达,城市综合体的建设,也是从万达一代产品到现在的标准第四代万达,据说第五代已经开始设计。

  e.企业领导的个人魅力和粉丝经济

  我第一个苹果产品是iPod,说实话又爱又恨。在苹果手机出来的时候一开始无感,但是看了乔帮主的演说,心情激动,买了水果机之后从此死忠。4s绝唱之后,觉得乔帮主的继任者实在没啥亮点(个人观点,不代表真实情況),又转投安卓。虽然产品说话,但是企业领导的粉丝经济也不可小觑。房地产界,从王石到宋卫平,从李嘉诚到罗康瑞,都是粉丝众多的人。当你的房子和别人差不多的时候,很可能王石的粉和王健林的粉会做出相反的购买决定。

  f.讲故事,话题和情怀的作用

  故事也好,情怀也好,要的,就是试图让消费者在这上面感情投射和共鸣,从而让他们花更多的钱。这年头,买个文物都要听故事呢。房子也一样,这方面最好的例子,就是新天地了。利用城市本身的建筑特色,在上海用石库门,在西湖用青瓦白墙,在重庆用吊脚楼,在佛山用岭南民居,修整旧房,改造成时尚休闲之地。然后人们趋之若鹜,租金高企,房价全城最高,但是一杯可乐卖30还照样生意兴隆,天价豪宅还要走关系才能拿到号。这,就是情怀玩得好的例子

  g.基于大数据的分析

  大数据的厉害,我就不在知乎班门弄斧了。马教主的厉害之处,就是他掌握了多少人的数据,从而推导出趋势和变化,再从而在前面就布好局等消费者送钱。其他人不知道,我家什么时候买一次米,洗发水平均能用几周,我喜欢什么牌子的酱油,每周几次性生活,我觉得马云比我清楚。当发展商在他的商场使用技术甄别消费者,分析他们购物餐饮娱乐的数据,从而推送,未来的世界,我说不出是美好还是可怕。当上午你在办公室开会,商场那边已经发来信息,您喜欢的MUJI最近在您办公楼下面新开了店。您中午常去的稻香快要订满了,要不要帮您订座。过去一段时间您每周末都会光临我们的电影院买三张票,明晚是阿凡达3首映,要不要留3张?等等等等,精准可怕。

  h.眼球经济

  互联网经济的第一版就是眼球经济。在这基础上发达起来的雅虎,谷歌,百度,搜狐啥的,商业模式不是向用户收取费用,而是吸引客户的注意力,从注意力上得到财务上的回报。注意力就是金钱!而对于房地产发展商来说,除了传统的广告,其实多参与社会热点,新闻,流行趋势的散播,从而博得市场的关注也是常用的手段了。这件事情的核心,在于对周边,对时事的敏感以及把这些事儿和自己搭上关系的创意。有时候,甚至是创造机会。

  对速度和极致的要求

  互联网时代,所谓快鱼吃慢鱼,快速适应和引领变化的企业,在效率上胜过反应慢的企业之后,可以迅速地吸引资本而吞并庞然大物。而苹果对用户界面极致人性化的追求,谷歌对页面极简却又创意的设计,真的应验了 Andrew说的,只有偏执狂才能生存。这种情況也在房地产界常见。速度制胜的代表就是万达和海亮了,从拿地到预售,可以压缩到10个月之内甚至更短的时间,资金的利用效率之高,叹为观止,而这样的快速滚动模式,又催生了对产品标准化的需求,从而从设计方面规范了许多物业形态(但是也很无聊,这个是题外话了)。同样的,万达对执行力极致的追求,老绿城对质量极致的追求,太古地产对策略和流程的追求,绿地对极致地标项目的追求,都是暗含兵法之道啊

  j.产品=客户标签和认同感

  客户选择产品和服务,关注的除了性价比啊之类的直接购买因素,还有一个非常特别的考量,就是我用这个东西关系到我想表现我是什么样的人。前几年,外企白领是不屑于用QQ的,MSN是外企白领的圈子和标签。人人谁在用,上知乎和百度知道的人有什么区别,这些标签其实是挺有意思的。房地产的发展和定位也从开始的疯狂生长,有房就行开始注重品牌的特点乃至客户的自我贴标签,比如同样的预算,买金光闪闪的万达豪宅和买低调环保的万科,没有谁对谁错,但是完全是互相不能相容的两种人。在标签和认同感这方面。我觉得绿城和龙湖都做得挺好的。

  k.消费者反馈参与决策

  我们购买下载软件游戏APP等等,开发者会根据使用者在线上的反馈,不断地改进程序,有时候一个软件的初级版本和最终版本有着天壤之别。我自己是对暴雪微调魔兽颅有感触的。如果没有互联网,产品怎么能得到直接使用者的及时回馈是一个大问题。以前发展商们也面临同样的问题,房子由于投资大时间长,一旦造出来得不到市场的认可,这东西可不像软件,是改不来的。据我所知,已经有地产同行在报规之前就通过互联网征集意见,改进方案,从而使规划和设计更加科学和贴近市场。而在商业地产市场,开发商前期通过和主力租户的接触,采取有针对性的量身定制,也在为后来的整改省下了巨大的时间和成本。

  1.对细分小市场的感知和尊重

  互联网上由于同时存在的巨大人群,致使即便是小众人群,也能在某个网站/论坛或者其他的生态环境里形成足够多的人数。光从游戏来说,玩单机的去游侠,喜欢喷CF的在星空,索尼党聚集在电玩巴士,每个社区都这么热闹。连我最喜欢的小众得不能再小众的WITP,燃烧的岛群每天还挺活跃。而在以往的时期,房地产商做小众的产品,心中是比较忐忑的。然而,现在满街的单身公寓,更有据说只有17平米的公寓(我没亲眼见过,真心觉得神奇),不就是感知到了买房人群中的小众市场并开拓之?

  m.对服务的重视

  互联网电商,在线上的价格拼杀逐渐开始往线下的服务拼杀转移。今年马云已经说过,双11淘宝卖得最好最火的东西,已经不是全网最低价那套了。我们搜搜知乎上对于亚马逊的赞誉,除了页面清爽之类外也有很多是关于售后服务的赞赏。而地产界,注重物业管理服务的,以万科龙湖为首,我就不展开了,这方面的资讯很多

  n.互联网金融的崛起

  以前做开发商,资金来源基本就是贷款了,能搞个信托啊,REIT就很高大上了。最近很火的互联网金融无论是通过P2P给予开发商资金上的支持(这里面的贷款金额,利息,还款,抵押等等乱象从生,可以写厚厚一本书,但是无论如何,也是开发商,尤其是中小开发商取得资金的一种新的渠道),还是最近很火的众筹买房模式,都是一种新的思路,新的渠道,新的推广方式。

  o.对创新的热情和尊重

  在互联网热兴起之前,从来没有一个时代对创新是如此的热衷和追求。不过确实创新带来了巨大的机会,利润和差异性。房地产业自己也在不停地创新,无论是建设方面的万科的工厂化施工,万达的标准化设计,远大的单元式幕墙,还是金融方面的P2P资金注入,REIS热潮,还是销售方面的各种奇怪的包租返利方案,众筹买房,老带新计划,房多多模式,都让人目不暇接,耳目一新。而房地产本身产品对创新思维的尊重,潘石屹的SOH0系列若不是看准了大量的小型公司、工作室等等市场,断断做不起来。

  p.你的产品,真的只是房子?或者,真的只有房子能给你带来财务收入?

  知乎上有一个令我醍醐灌顶的观点:当你使用免费产品的时候,其实你才是人家的产品。90后马佳佳的ppt大家估计都看过吧,大多数观点我个人有保留意见,但是学习年轻人的思路,了解你的顾客,是我直感兴趣的事情。房地产业取得利润的方式真的只有把水泥钢筋盒子卖给客户才行吗?想想互联网的免费搜索和注意力经济什么的,客户在你造的花园里休息,在你造的公寓里居住,在你造的写字楼里办公,他的视听等等接受信息.的途径,掌握在你的手里,真的没有别的方法在他身上再赚些钱吗?再换一个角度,我有一批高收入又追求高品质生活的住户,我参与他们的生活休息,我能左右他们的视线听觉,我有他们作息购物快递送货用电用车等等大数据,我怎么去使用这些信息?

  q.人和人的链接,网络,能给我们带来什么?

  互联网有一个非常著名的理论,任何一个人都可以通过6人和世界上的任何其他人发生联系,这个理论几乎就是扎克伯格发达的基础。而在房地产的营销上也使我们从来没有像现在这样注重老客户,维持他们的满意度,希望进入他们的圈子,把他们的朋友亲成带过来,直至形成滚雪球效应。我们项目自己有一个数据,当一期成功开盘之后,二期开始,50%的购买力来自老客户以及他们带来的人。维护1个老客户的成本精力远远低于寻找1个新客户,但是维护100个老客户带来的生意等于开发700个新客户。这个理论又反过来倒逼我们要做口碑,做客户满意度,让整个公司和行业往健康发展

  r.IT过渡到DT时代,利己vs利他?

  这个观点是来自于乌镇上马云的演讲。在商业地产方向,我们在设计整个租金/售价价格体系的时候,以前很大的部分是基于投资回报,经验性的楼层差价等等。等把房子卖出去了,基本就不管了。而现在越来越多的地产商开始投入商业运营。在设计租金体系的时候,想到的不仅仅是简单的租金回报率,而是从经营出发,我们的商家在这个场子能放几张台子?客单价会是多少?翻台率大概在什么水平?他有多少利润?足够他发展壮大,和我们一起去我们新开的场子吗?前期场子拼人气的时候这个商家很支持我,后期的租金涨幅我怎么考虑他的利益?等等等等。总之,开发商/商户的关系不仅仅是简单的业主租客,更像是伙伴关系,甚至互相扶持一把。最近有朋友和我分享了骑鹅公社的案例,也是非常有启发的。总之,帮助你的客户,给他带来利益,你自己的利益也就随之而来。

  三、互联网企业进入房地产了?

  真的。兄弟们,狼来了。上周我有一堆五大行的朋友见了某大人物,人家已经提出思路,要求 solution了,不过目前还是集中在办公物业上。

  a.整合目前的写字楼,释放冗余面积

  b.寻找一家供应商,整合物业的出租,资产管理和物业管理服务:

  C.给供应商提出指标,不是简单的佣金了,而是用回报率等等指标,做不到罚,做得到奖,奖励是台阶的,年底还可以冲量

  d.客户租楼所缴纳的押金等等,在35年后归还时是有理财收入的(这一条目前在行内是颠覆性的)还有一些,涉及太机密的事情,我就不能说了。

  我不认为这一切都会实现或者顺利,但是,这些人的思维,将给目前的行业带来冲击。至少我的那些老朋友是像听课一样去听这些年轻的同行发言的。不要和我说这只是商用物业,这帮人搞熟了,住宅市场你知道他们会想出什么来!这帮人手上有资金有客户有数据的,你真的不以为然?

  说了这么多,其实题目太大,我学识有限,已经要驾驭不住了,就此收笔。

  本文来源:陆家嘴集团商业写字楼的A组负责环球广场管家杨浩然经理为您提供以上专业文章,如果需要有租赁环球广场出租的朋友请与我们直接联系。

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